COZUCHI 稲村ヶ崎 開発プロジェクトを調査

COZUCHI 稲村ヶ崎 開発プロジェクト

COZUCHIが新規募集する稲村ヶ崎 開発プロジェクトは、国道134号沿いの開発用地を対象不動産とするファンドです。利回りはインカム0.1%＋キャピタル5.9%、土地としても開発後の収益物件としても売却可能な立地が魅力です。

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ファンド概要

COZUCHI 稲村ヶ崎 開発プロジェクトの対象不動産など概要をまとめました。

4月8日 19:00〜4月12日 13:00まで（抽選）

ぐりーんりんく

抽選方式で募集されますので、締め切りまでに登録を完了しましょう。時系列は以下の通りです！

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1募集開始　　　　・・・2022/4/8（19:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/4/12（13:00）

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3出資金払込完了　・・・2022/4/18

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4運用開始　　　　・・・2024/4/22

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5運用終了　　　　・・・2023/4/21

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6配当実施日　　　・・・2023/5/19

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7最終配当・償還　・・・2023/5/19

ファンド組成の背景と仕組み

本プロジェクトの対象不動産は国道134号線沿いの店舗・駐車場です。今後は必要な手続きを経て建物を解体し、建物を造るために必要な建築確認等の各種許認可を取得して着工できる状態にするまでのフェーズ①と（ここまでが本プロジェクト）、開発用地として活用し、建物を造った後リーシング等を行うフェーズ②に分かれています。

フェーズを分ける理由

不動産開発資金の使い道は「土地の購入」と「建物の建築」の2つに分かれます。

開発プロジェクトは土地を仕入れて既存建物を解体して更地とし、各種許認可を取得する期間と、そこに建物を建築する期間に分けることができます。土地の購入資金は土地購入時に必要ですが建築資金はその時点では必要ではないため、2つの資金を同時に優先出資として募集してしまうと建物を建てるまでの間は建築資金が使われないにもかかわらず優先出資分への配当が発生するということになり、全体の事業コストが上昇するというデメリットがあります。

引用元：COZUCHI 稲村ヶ崎開発プロジェクト概要

COZUCHIではキャピタルゲインの一定割合を投資家に上限無く配当することを掲げているため、事業コストを可能な限り抑えることでより多くの配当がなされるというメリットがあります。

このような理由により、本開発プロジェクトはフェーズ①②の2段階で募集が実施されます。

フェーズ①の仕組み

フェーズ①は、建物を解体して更地にし、開発に必要な許認可を取得することが目的となります。

許認可を取得した段階で不動産デベロッパーから更地での購入ニーズが高まります。許認可を取得してある土地は即座に開発をスタートできるメリットがあるため高評価となる可能性があり、この段階での売却が投資効率の最大化となると判断された場合は売却を行ってプロジェクトが完了します。

不動産ディベロッパーに売却が決定した際は想定利回り6.0%を上回るキャピタルゲイン配当が期待できます。

一方、不動産ディベロッパーに売却されなかった場合は、フェーズ①運用期間終了時に、建築確認等の各種許認可を取得済みの土地としての評価額で事業者であるTRIADが本物件を買い取ることを予定しており、その評価見込額から想定利回り6.0%%が算出されています。

フェーズ②の仕組み

フェーズ②では収益物件としてセカンドハウスを開発後、売却を目指します。セカンドハウスは3階建てのテナント2件、居住区分15戸のリゾート滞在を楽しめる施設を想定しています。

現段階では、バケーションレンタルとしての運用を検討しており、最終的には収益物件一棟の売却を計画しています。

優先劣後構造の採用

COZUCHI 稲村ヶ崎 開発プロジェクトは営業者が24.2%出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

なお、本プロジェクトは募集額6.6億円という大型案件であるため、募集金額に満たない場合は事業者であるTRIAD社が追加で劣後出資を行ってファンド成立させ、劣後出資比率をあげることで投資家の安全性を高める予定です。

COZUCHIの配当ポリシー

COZUCHIでは、対象不動産を運用期間中に売却できキャピタルゲインがあった場合は、一定の分配方針に基づき上限なしに配当するという方針をとっています。稲村ヶ崎ファンドはキャピタルゲインの25%が配当される可能性があるという魅力的なファンドになっています。

いつでも換金可能

投資期間中に万が一現金が必要となった場合は、マイページの換金申請から手続きをすることでいつでも換金可能です（換金手続きには事務手数料3～5.5%がかかりますので最終手段と考えた方が良いと思います。）。換金金額は出資金額を基本としつつも、換金申請時の公正な価格となります。

ぐりーんりんく

万が一の事態に対応できるよう、投資は余裕資金でおこないましょう！

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

対象不動産の立地的魅力

対象不動産は郊外ではありますが、海岸沿いの国道134号線に面しており、以下のような魅力のある立地となっています。

引用元：COZUCHI 稲村ヶ崎開発プロジェクト概要

相続税路線価の変化

対象不動産は国道134号線に面しているので、まずはその前面道路の路線価を調査しました。

（前面道路）

2017年から2021年まで変化は見られませんでした。評価が上昇しているわけではありませんが、コロナ禍の影響も受けていないようです。

ここで、対象不動産に向かって左側の車1台分くらいの道路についても調査しました。

（左側道路）

すると、2018年から2021年まで毎年5,000円ずつ上昇が続き、5年前と比べてで108%に達していることがわかりました。この結果から、不動産需要がある評価の高いエリアであると推測できます。

まとめ

COZUCHI 稲村ヶ崎開発プロジェクトのポイントをまとめました。