COZUCHI 過去最大ファンド（代々木公園事業用地）を調査

COZUCHI 代々木公園事業用地ファンドのポイント

COZUCHIの新規ファンド 代々木公園事業用地 ファンドは、COZUCHIとして過去最大となる36億円を募集します。桁違いの募集額となったファンド組成の背景、ファンドの安全性、対象不動産の評価を行ってファンドの魅力を紹介します。

今回のファンドに合わせて様々なキャンペーンが実施されていますので、特に新規会員登録をお考えの方にはチャンスです！

ファンド概要と魅力

COZUCHI 代々木公園事業用地 ファンドの対象不動産など概要をまとめました。

募集期間：5月5日 12:00 〜 5月24日 13:00（抽選）

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1募集開始　　　　・・・2022/5/5（12:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/5/24（13:00）

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3出資金入金締切　・・・2022/5/30（15:00）

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4運用開始　　　　・・・2022/6/6

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5運用終了　　　　・・・2023/6/5

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6配当実施日　　　・・・2023/7/5

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7最終配当・償還　・・・2023/7/5

キャッシュバックキャンペーン

本ファンドでは2つの特別キャンペーンを実施します。

キャンペーン①

【超大型案件限定】キャッシュバックキャンペーン ～COZUCHIは本気なんです～

▼キャンペーン内容

キャンペーン期間中、【代々木公園 事業用地】ファンドに出資した方を対象に抽選のうえ以下のキャッシュバックを実施。

• 【A賞】200万円以上の投資で10万円キャッシュバック（抽選で300名様）
• 【B賞】100万円以上199万円以下の投資で3万円キャッシュバック（抽選で100名様）
• 【C賞】50万円以上99万円以下の投資で3000円キャッシュバック（抽選で100名様）

※投資額が50万円未満の方は本キャンペーンの対象外となります。

▼キャンペーン期間

2022年 5月5日 12:00〜5月24日 13:00まで（【代々木公園 事業用地】ファンドの募集期間内）

▼キャッシュバック方法と時期

・応募内容に不備がないことを確認後、該当のキャッシュバック金額を2022年7月中旬頃にCOZUCHIにご登録されている口座に振り込み。

▼キャンペーン対象者

・キャンペーン期間中に【代々木公園事業用地】ファンドに出資申込・出資確定後、5月30日15時までに出資金を払込んだ方

ぐりーんりんく

200万円投資してもし抽選に当たったらその時点で利回り5%相当ですね(*_*)

COZUCHIで詳細を確認

キャンペーン②

初めての投資で10万円以上投資された方にAmazonギフト券プレゼントキャンペーン

▼キャンペーン内容

キャンペーン期間中、COZUCHIに初めて投資する方で、かつ、【代々木公園 事業用地】ファンドに10万円以上投資した方全員に投資額1%分のAmazonギフト券をプレゼント。

※投資額が10万円未満の方は本キャンペーンの対象外。

▼キャンペーン期間

2022年 5月5日 12:00〜5月24日 13:00まで（【代々木公園 事業用地】ファンドの募集期間内）

▼キャンペーン対象者

以下の条件をいずれも満たした方が対象となります。

①初めてCOZUCHIに出資
②10万円以上出資
③キャンペーン期間中に【代々木公園事業用地】ファンドに出資申込・出資確定後、5月30日15時までに出資金を払込み

ぐりーんりんく

複数のキャンペーン対象になることも可能なのでこの機会にぜひご検討ください！

優先劣後構造の採用

代々木公園事業用地ファンドは営業者も出資をする優先劣後構造を採用しており、劣後出資比率は22.6%です。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

本ファンドは最低成立金額を25億円に設定しており、募集期間内に応募金額が25億円に達することでファンドが成立します。 最低成立金額に満たない場合ファンドは不成立となり、ファンド内容は実施されません。

また、最低成立金額の25億円には達したものの募集金額の36億円に満たない場合は事業者であるTRIAD社が追加で劣後出資を行うこととなっているため、劣後出資割合がさらに高くなる可能性があります。

約517坪の土地と駅徒歩1分の希少性

本ファンドの対象不動産は代々木公園駅と代々木八幡駅の2路線が利用可能な駅まで徒歩1分の立地であり、「代々木公園エリア」の約517坪の広大な土地は希少性が非常に高いと言えます。

さらに、広大なまとまった土地であることが建築基準法で定める「総合設計制度」の対象となる可能性があり、そうなれば容積率などが緩和されるため大規模な開発用地としてのポテンシャルは非常に高いといえます。

対象不動産の南側では「総合設計制度」の適用を受けたタワーマンション「ブリリアタワー代々木公園クラッシィ」が住友商事株式会社と東京建物株式会社によって共同開発された実績があるため、本ファンドの対象不動産においても「総合設計制度」の適用の可能性は高いと考えられます。

対象不動産の安全対策の必要性

対象不動産の建物は1965年に建築されており築57年です。いわゆる旧耐震基準の建物であり、老朽化も進んでいるため、いつ発生するか分からない地震リスクを考えると非常に危険な状態になっています。

さらに対象不動産は国土交通省が定める一般緊急輸送道路に指定されている山手通りという幅員45.2mの大通りに面しています。災害時に緊急車両が通るこの大通りに、仮に地震等の災害で建物が倒壊し道を塞ぐようなことがあった場合には災害対応に大きく支障をきたすため、行政から対応を求められています。

ファンド組成の背景

本事業は東証スタンダードの上場企業と共同で推進し、対象不動産の建て替えを進めるために、物件本来の価値やあるべき姿、そこにいたるまでの費用や期間などを各権利者に対して提案・提示し、それぞれの権利者が得るべき利益や費用を明瞭にします。

ファンドの目標

本ファンドは、建物の建て替えについての合意がなされ、対象不動産を大手不動産デベロッパーに売却することが目標となります。既に大手数社から引き合いがあり、新築する場合の建築プラン等の検証も進んでいます。

仮に本ファンド運用終了時に建て替えの合意が形成されていない場合は、共同事業者を含む権利調整を行う事業者へ売却を行います。ファンドの想定利回り10％は共同事業者が買取を約束している金額から算出されています。

また、合意形成が進んでいく毎に目標である一体としての建替の蓋然性が高まっていくため他の事業者に引き継ぐ形での売却も可能です。現時点においても幾つかの事業者から引き合いがあります。

ファンドの安全性対策①　複数プランの設定

上述の通り本ファンドの対象不動産の土地の権利は所有権ですが709.84㎡については底地権となっています（その部分には地上権者がおり、借地権付き区分マンションが建っています）。建て替えの方法は以下の2つのプランについて検証を進めています。

▼ プラン1

TRIAD社が所有する完全所有権の部分（病院跡地・約302坪）と底地部分を分けて開発する方法

TRIAD社が保有する完全所有権部分の評価額は約50億円です。本物件は2棟が連なって建築されているためプラン1の場合には解体が必要となり、解体費用は約2.5億円と見積もっています。解体費用を差し引いても本ファンドの総額である46.5億円以上残ります。代々木公園駅徒歩1分の約302坪の開発用地は非常にニーズは高く、売却活動については問題ないと考えられます。

▼ プラン2

全ての土地を一体で開発をする方法

全ての土地の評価額は約86億円と見積もられています。プラン2は総合設計制度を利用出来る可能性があるというメリットがある一方で、借地権付き区分マンションの権利者の5分の4以上の合意が必要なことから条件等の調整に時間がかかる可能性があります。その課題を解決すれば大きなキャピタルゲインが得られる可能性があります。

ファンドの安全対策②　自己信託の利用

本ファンドはCOZUCHIとしては過去最大となる36億円を募集するファンドです。そこで、本ファンドでは投資家保護の一環として「自己信託」という制度を利用し、投資家の資産保全を図ります。

本ファンドの代々木公園事業用地は不動産登記簿上で信託登記され、信託受託者の倒産時においてもその固有財産とは別扱いとなる信託財産であることが公示されることになります。そのため、万が一TRIAD社が倒産するような事態があったとしても債権者は代々木公園ファンドの資産には権利行使ができません。

解約可能というメリット

本ファンドの運用期間は1年間となっており、特に初めて不動産投資クラウドファンディングに投資する方は、急に現金が必要になったらどうしよう？という不安もあるかもしれません。しかし、COZUCHIではマイページにて出資の途中解約も可能というメリットがあります（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

対象不動産の立地調査

本ファンドの対象不動産 代々木公園事業用地の調査を行いました。

路線価調査

対象不動産の周辺道路である山手通りの令和3年（2021年）相続税路線価は1,250,000円/㎡であり、5年間で約14%上昇しています。

2020年から2021年にかけては僅かに下落しましたが、コロナ禍で都市部の路線価が低下する中、ほぼ横ばいであったことはむしろこのエリアの評価が高いことを示していると考えます。

最寄駅と利用状況

最寄駅は東京メトロ千代田線 代々木公園駅 徒歩1分です。

代々木公園駅の2019年の1日平均乗車人員数は14,617人であり、5年前比119.0%、10年前比136.0%と大幅な増加傾向となっています。次に代々木公園駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

乗り換え必要ではありますが東京都内の主要駅に30分以内のアクセスが可能な立地です。上記ルートは無理矢理目的の駅まで到着するように設定していますが、実際には徒歩や近隣駅を利用することで乗り換え不要の移動も可能です。

まとめ

COZUCHIの新規募集ファンド 代々木公園事業用地の特徴と魅力をまとめました。