COZUCHI 秋葉原 事業用地 ファンドを調査

COZUCHI 秋葉原 事業用地ファンド

COZUCHI では7/14〜秋葉原 事業用地ファンドを新規募集します。運用期間12ヶ月、キャピタルゲイン重視の予定利回り4.5%、募集額3億円弱の大型案件です。

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ファンド概要

COZUCHI 秋葉原事業用地ファンド の対象不動産などファンド概要をまとめました。

募集期間：7月14日 19:00〜7月21日 13:00（抽選）

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了までのステップは以下の通りです。

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1募集開始　　　　　　・・・2022/7/14 19:00〜

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2募集終了　　　　　　・・・2022/7/21 〜13:00

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3入金締切日　　　　　・・・2022/7/25

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4運用開始　　　　　　・・・2022/7/29

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5運用終了　　　　　　・・・2023/7/28

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6配当・償還　　　　　・・・2023/8/25

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ファンドの魅力

COZUCHI 秋葉原事業用地ファンド の魅力をまとめました。

交通利便性の高い秋葉原エリア

秋葉原エリアといえば「電気街」を中心とした繁華街のイメージがありますが、東京メトロ末広町駅周辺エリアでは治安が良く、閑静な住宅街が広がっています。対照不動産から徒歩6分の秋葉原駅には5路線、徒歩2分の末広町駅には1路線が乗り入れており、複数路線が利用できる交通利便性の高さが魅力の一つです。

最寄駅の利用状況

最寄駅は東京メトロ 末広町駅で徒歩2分です。末広町駅の2019年の乗車人員数は13,205人、10年前比126.4%、5年前比121.7%となっており10年間から大幅に増加しています。

都内主要駅へのアクセス

東京都内の主要駅へのアクセスを調査しました。最寄駅は末広町駅（徒歩2分）ですが、徒歩6分の秋葉原駅も利用可能であるため以下の調査では所要時間と運賃のメリットがある駅を選択しています。

都内主要4駅すべてに乗り換えなし30分以内という抜群の利便性です。

相場価格の約33％ディスカウントで仕入れ

本ファンドの対象不動産は相場価格よりも約33％ディスカウントした仕入れを達成しています。

COZUCHIのファンドでは、しばしばディスカウントした仕入れを達成していますが、多くのファンドで権利関係が複雑であるために割安で入手できたと説明されています。一方、本ファンドの対象不動産は、事業者であるTRIAD社の情報入手が早く、競合他社がない状態で取引できたことが理由とされています。

相続税路線価の変化

対象不動産の西側前面道路の相続税路線価を調査しました。

2021年は96.0万円/㎡で、5年前比135.2%と大幅に上昇しています。2020年に比べると4万円下落しましたが、コロナ禍の影響や急激な地価上昇の調整があったと考えられ、評価が高いエリアであるといえます。

周辺取引事例の調査

対象不動産と類似条件の土地（＋建物）売買価格を調査しました。対象不動産の立地、最寄駅、前面道路の幅員（ストリートビューからの推定）、土地面積から以下の検索条件を設定しました。

上記条件に合致する取引事例を調査した結果、価格、面積は概数となりますが、以下の事例を見つけました。

売買価格は3億4000万円、建物は築50年以上のため価値をみないことにすると、土地の㎡単価は272万円です。本ファンドの対象不動産の土地面積は149.70㎡なので、上記取引事例から計算される評価額は4億718万円になります。

本ファンドの総額3億3000万円は評価額の81%（＝19%ディスカウント）となります。TRIAD社の購入額は少なくともファンド総額以下のはずなので、かなり割安に仕入れができていることが確認できました。

複数の売却戦略

本ファンドは出口戦略として2つのシナリオを準備し、利益の最大化を目指しつつも第2の選択肢を残すことでリスク対策もとっています。

シナリオ①開発用地として売却

対象不動産1階に入居しているテナントと移転交渉を進め、合意に至れば開発用地として売却することができ、資産価値の最大化が可能です。本物件は大通りから一歩路地へ入った立地であるため、大通りの喧騒から離れ、居住用に適しています。

交通利便性の高い立地であるため、都内各地へ通勤するシングル層をターゲットとするワンルームディべロッパ―へ高値での売却できる可能性があります。加えて「特定道路による容積率緩和の特例」制度の対象となるためディベロッパーのメリットも大きいと考えられます。

シナリオ② 現況にて他の事業者へ売却

本物件は相場価格から約33%ディスカウント、完全所有権にて取得したため、現況のまま他の事業者に売却しても利益が出る可能性があります。共有持分のように複雑な権利状態となっている物件は大手事業者でも難易度が高く取得しないケースがほとんどですが、完全所有権であれば取得したい事業者は多いと考えられます。

資産価値の最大化にはなりませんが、リスク回避のためのプランBとして、他の事業者へ引き継ぎも想定しています。

優先劣後方式を採用

本ファンドは優先劣後方式を採用し、募集段階の劣後割合は10%となっています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

COZUCHIの配当ポリシー

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げています。本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者（投資家）に割り当て配当します。

ただし、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に配当を実施する可能性があります。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？調査記事はこちら

まとめ

COZUCHI 秋葉原事業用地ファンドは対象不動産が好立地に所在・キャピタルゲイン重視型の利回り4.5%・2つの売却戦略を用意、といった魅力の多いファンドです。