COZUCHI 市ヶ谷 区分オフィスを調査

COZUCHI 市ヶ谷 区分オフィスファンドのポイント

COZUCHIの新規ファンドする市ヶ谷 区分オフィス ファンドは、2020年11月築のザ・パークハウス市ヶ谷区分オフィスが対象不動産です。三菱地所レジデンスのブランドマンションの未使用2階オフィスを割安に入手しており、売却シナリオが複数準備された魅力的なファンドを紹介します。

Amazonギフト券プレゼントキャンペーン

COZUCHIでは総額120億円突破記念として新規投資家登録でAmazonギフト券2000円分をプレゼントするキャンペーンを実施中です（先着500名様限定）。

なお、本キャンペーンは対象メディア経由の申し込みに限られますので、下のバナーまたは「COZUCHIで詳細を確認」ボタンから投資家登録していただくようお願いいたします。

▼ キャンペーン詳細

【キャンペーン期間】 2022年8月1日〜2022年8月31日

【キャンペーン対象者】 以下①②を満たした方が対象となります。

①キャンペーン期間内に対象メディア経由で投資家登録の申請を行った方（期限：2022/8/31までに投資家登録申請）

②審査を経て投資家登録完了（期限：2022/9/5まで（書類不備等があった場合はその修正・補完も含む））

※対象メディア経由で申込が確認できない場合はキャンペーン対象外となります。

※本キャンペーンは先着500名限定となります。 応募が500名を超えた時点でキャンペーン対象外となります。予めご了承ください。

【プレゼント内容】 Amazonギフト券2,000円分

【プレゼント付与方法】 投資家登録時ご登録いただいたメールアドレス宛に2022年9月〜10月頃に送られます。

下記の方はキャンペーン対象外となります。

• • 虚偽(いたずら・成りすまし)の申込
  • 過去にCOZUCHIに投資家登録されている方(現COZUCHI会員を含む)
  • 申込、登録時のデータ不備
  • 申込後審査に通らなかった方
  • プレゼント配布時期である2022年6月時点でCOZUCHIを退会されている場合
  • その他不正と判断した場合

【キャンペーン注意事項】

※Amazonギフト券のギフトコード発送は投資家登録時に登録したメールアドレスに送られます。万一登録したメールアドレスの不備等によりメールが不着の場合、再送できませんのでご注意ください。

※本キャンペーンはCOZUCHIによる提供です。本キャンペーンについてのお問い合わせはAmazonでは受付けません。COZUCHIキャンペーン事務局までお願いいたします。

※Amazon、Amazon.co.jpおよびそれらのロゴはAmazon.com,Inc.またはその関連会社の商標です。

COZUCHIで詳細を確認

ファンド概要と魅力

COZUCHI 市ヶ谷 区分オフィス ファンドの対象不動産など概要をまとめました。対象不動産は築2年ですが、この間利用されていないため、未使用状態で取得しています。今後の売却やリーシングの際にも改修等の必要がないためコスト面や手間を含め非常に事業化しやすいというメリットがあります。

募集期間：特別優先→8月13日 19:00〜、一般→8月16日 19:00〜（抽選）

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1特別優先募集開始・・・2022/8/13（19:00）

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2特別優先募集終了・・・2022/8/15（13:00）

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3一般募集開始　　・・・2022/8/16（19:00）

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4一般募集終了　　・・・2022/8/19（13:00）

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5出資金入金締切　・・・2022/8/24

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6運用開始　　　　・・・2022/8/30

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7運用終了　　　　・・・2024/2/27

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8中間配当日　　　・・・2023/9/28

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9最終配当・償還　・・・2024/3/28

特別優先権について

本ファンドは、総募集額7億4000万円のうち3億7000万円分を特別優先権を持つ投資家向けに募集します。

複数の売却シナリオ

本ファンドでは2つの売却シナリオを準備しています。シナリオ1の方が高配当になると予想されますが、シナリオ2でも5%の利回りは確保できる見込みとなっています。

シナリオ1：空室のまま、自己利用目的の一般法人へ売却

売却シナリオ1は運用開始後から9ヶ月ほどを目安に、自己利用目的とする一般法人向けに空室のまま売却活動を行います。

本物件の優位性として200坪近い専有面積の広さが挙げられます。200坪近いオフィスサイズは隣の駅である曙橋駅の方面には見られますが、市ヶ谷駅周辺には意外と少なく、希少性が高い物件となっています。また、市ヶ谷駅周辺の200坪規模のオフィスは、市ヶ谷エリアの一般的なオフィス賃料水準よりも高い傾向にあり、市ヶ谷エリアにおいては一定広い規模のオフィスニーズが高い状況となっています。

ここで、市ヶ谷駅徒歩5分以内で面積150〜200坪のオフィスの募集状況を調査しました。

市ヶ谷駅周辺で募集されている200坪近いオフィスは築19〜44年と比較的築年数の古いものが目立ちました。本ファンドのオフィスは築2年かつ未使用で取得しており改修等の必要がないため売却活動しやすい物件であると考えられます。

シナリオ2：リーシングを行い、投資用不動産として売却

上述の通りシナリオ1では9ヶ月程度を想定して売却活動を行いますが、進捗状況によっては空室にテナントを入れ、投資用収益不動産として売却を目指すシナリオ2に方針転換します。

本物件は希少性の高い200坪近い専有面積を有するため賃料は比較的高い水準が想定されています。周辺事例のヒアリング等から本物件のシミュレーションをすると、収益物件としては表面利回り5％半ばほどとなります。築2年のブランドマンションを投資物件として売却する際の相場である表面利回り4%前半ほどで売却できた場合は利回り5%を確保できる予定です。

▼ 市ヶ谷区分オフィスファンドの詳細はこちらから

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相場より割安な仕入れ

本ファンドはキャピタルゲイン型のファンドであり、売却益が得られるかが焦点となります。この点、対象不動産は周辺のビル相場より28%ディスカウントされた価格で仕入れることができており、大きなメリットです。

物件は三菱地所レジデンスのブランドシリーズ「ザ・パークハウス市ヶ谷」であり、築2年という築浅に加えて区分オフィス部分は未使用の状態で取得していることから、売却益が十分狙えると考えられます。

優先劣後構造の採用

市ヶ谷区分オフィスファンドは営業者も出資をする優先劣後構造を採用しており、劣後出資比率は10.5%です。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

解約可能というメリット

本ファンドの運用期間は1年間となっており、特に初めて不動産投資クラウドファンディングに投資する方は、急に現金が必要になったらどうしよう？という不安もあるかもしれません。しかし、COZUCHIではマイページにて出資の途中解約も可能というメリットがあります（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

対象不動産の立地調査

本ファンドの対象不動産の周辺環境の調査を行いました。

地価調査

対象不動産の前面道路の令和4年（2022年）相続税路線価は1,540,000円/㎡であり、5年前比112.4%です。

2020年から2021年にかけては僅かに下落しましたが、コロナ禍で都市部の路線価が低下する中ほぼ横ばいであり、2022年も下落はなかったことから相変わらず評価の高いエリアであると考えられます。

最寄駅と利用状況

最寄駅は東京メトロ有楽町線・南北線 市ケ谷駅 徒歩4分です。

市ケ谷駅（有楽町線と南北線の合算）の2019年の1日平均乗車人員数は76,492人であり、5年前比112.5%、10年前比118.3%と大幅な増加傾向となっています。

次に市ヶ谷駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。ここではJR線 市ケ谷駅、都営地下鉄線 市ヶ谷駅も利用できるとしました。

乗り換えが必要な駅もありますが東京都内の主要駅に30分以内のアクセスが可能な立地であり、特に新宿へのアクセスが優秀です。

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まとめ

COZUCHIの新規募集ファンド 市ケ谷区分オフィスファンドの特徴と魅力をまとめました。