ASSECLI 東京都八王子市 #27ファンド

ASSECLI 東京八王子市 #27ファンドのポイント

ASSECLI（アセクリ）の新規ファンド 東京八王子市 #27 の対象不動産は八王子市東中野に所在する1995年12月築の一棟レジデンス「コーポレイメイ」です。対象不動産周辺の地価調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力と安全性評価を行いました。

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ファンド募集概要

東京八王子市#27ファンドの概要をまとめました。本ファンドは多摩モノレール線「中央大学・明星大学」駅徒歩6分に位置する学生向け1棟賃貸レジデンスを投資対象としています。

【ファンド時系列】

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1募集開始（先着）・・・2022/9/1（18:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/9/8（23:59）

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3振込期限　　　　・・・2022/9/12

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4運用開始予定日　・・・2022/9/20

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5運用終了予定日　・・・2023/4/19

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6分配日　　　　　・・・2023/4/28

ぐりーんりんく

キャンセル待ちもあるので最後まで諦めずに待ちましょう！

ファンドの魅力

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝90：10となっているので仮に物件価格が低下したとしても10%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回6.0%は不動産特定共同事業のファンドとしては高水準と考えられます。

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対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項、路線価の変化、物件の評価額を調査しました。

公示地価による評価

コーポレイメイの近隣の地価調査の結果を調べました。最も近隣の基準地番号「八王子-40」について2017年〜2021年の基準地価の変化を調査しました。

2017年から2019年までの地価は横ばいですが、その後2021年まで徐々に下落しています。八王子市全体の地価推移もほぼ同様であるため、このエリアだけ下落しているわけではありませんが今後の推移は気になります。

賃料調査

LIFULL HOME’Sによりコーポレイメイの賃料を調査しました（https://www.homes.co.jp/archive/b-13380798/）。現時点では募集は行われていませんが、直近の募集条件は以下の通りです。

引用元：LIFULL HOME’S

上記賃料は管理費を含まないと考えられ、近隣・同規模・構造が類似するマンションの管理費は3,000円が標準的であることから、コーポレイメイの管理費を月額3,000円と仮定すると、1部屋の月額賃料は4.9万円 〜 5.2万円と想定されます。

平均月額賃料を5.05万円とすると、対象不動産は全9戸であるため、満室時年間賃料収入は

5.05 × 9 × 12 = 545.4万円

となります。ファンド総額は6500万円であることから、満室時表面利回りは

100 × 545.4 ÷ 6500 = 8.39%

と築27年のRC構造の物件としては高い利回りになっていると考えられます。

売出時の表面利回り

築25年前後、全戸数5〜13戸、RC造、関東圏の条件に合致する物件の売出時表面利回りを調査しました。

東京都八王子市の実例ではありませんが、同規模・類似のマンションは7.5%前後の表面利回りで売り出されています。仮に本ファンドの対象不動産を表面利回り7.5%（満室想定）で売却する場合は、7272万円となり、この額はファンド総額の111.9%に相当します。

ぐりーんりんく

仮定通りならファンドの利回り6.0%は十分確保できそうだね！

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

周辺の賃貸需要

周辺には中央大学・明星大学・帝京大学と3つの大学があり（下地図参照）、安定して大学生の賃貸需要が見込めるほか、20～29歳が周辺の人口全体で2番目に多いことから単身の社会人の需要も一定数存在しているエリアです。

Google Mapsから作成

最寄駅＝中央大学・明星大学駅駅の利用状況

最寄駅は多摩モノレール 中央大学・明星大学駅 徒歩6分です。中央大学・明星大学駅の2019年の1日平均乗車人員数は16,750人、5年前比97.9%、10年前比109.9%と10年前と比べると増加しましたが、ここ数年はほぼ横ばいになっています。

中央大学・明星大学駅から東京都内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

東京、新宿へは60分以上かかりますが、本物件のターゲットが学生であることを考えれば通勤を考慮する必要はなく、週末等に遊びに行く距離としては問題ないと考えられます。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩10分圏内にコンビニ、ドラッグストアがある一方、スーパーや病院はやや離れたところにあります。

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まとめ

ASSECLI 東京八王子 #27ファンドの調査結果をまとめました。