ASSECLI 6号ファンド（我孫子市）のポイント
ASSECLI（アセクリ）の新規ファンド（千葉県我孫子市＃6ファンド）の対象不動産は千葉県我孫子市に所在する一棟アパート パレティファニーです。対象不動産の立地・周辺施設や当サイト独自の査定による物件査定を行い、調査結果をまとめました。
ポイント
- 優先出資：劣後出資＝90：10で元本毀損リスクを低減
- 賃料から算出した表面利回りは予定分配率6.0%より大きい
- 4年前に大規模修繕済み、室内改修によるバリューアップを実施
注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 最寄駅まで徒歩14分と駅近物件とはいえない
管理人の評価
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ファンド募集概要
ASSECLI（アセクリ）神奈川県横須賀#5ファンドの概要を表にまとめました。
ファンドは優先・劣後方式を採用、優先出資：劣後出資＝90：10と元本毀損リスクの低減が図られており、利回り6.0%は不動産特定共同事業のファンドとしては高めです。
| 出資総額 | 2400万円 |
| 募集額 | 2160万円 |
| 募集開始日時 | 2021年2月5日 12:00〜 |
| 予定分配率 | 6.0% |
| 運用期間 | 6ヶ月（2021年2月15日開始） |
| 出資単位 | 1万円 |
対象不動産の詳細
対象不動産の基本的事項の確認と周辺相場から価格査定を行います。
| 物件名 | パレティファニー |
| 所在地 | 千葉県我孫子市船戸2丁目 |
| 築年月 | 1988年5月（築33年） |
| 敷地面積 | 152.91㎡ |
| 延床面積 | 149.04㎡（1K×10戸） |
| 接道状況 | 東側 4.0m（42条2項道路） |
| 最寄駅 | JR常磐線 我孫子駅 徒歩14分 |
対象不動産査定による安全性調査
パレティファニーの査定額を当サイトの独自調査によって求めました。
路線価から算出した土地価格
対象不動産の敷地面積は152.91㎡、パレティファニーが接している道路の路線価は不明ですがすぐ隣の建物が接する道路の令和二年の相続税路線価は6.6万円/㎡です。この路線価を採用した場合、路線価は公示地価の80%程度とされているので、対象不動産の推定土地価格は
152.91㎡ × 6.6万円/㎡ ÷ 0.8 = 1261.5万円
となり、これはファンド総額2400万円の52.6%、優先出資額（募集額）2160万円の58.4%に相当します。
周辺の売買価格から推定したアパート価格
対象不動産の所在する千葉県我孫子市で、我孫子駅から徒歩10〜20分の条件で売り出されている木造アパート物件を検索すると1件の木造アパートがヒットしました。その建物面積基準の㎡単価にパレティファニーの建物面積をかけた推定価格を算出しました。
比較物件：
我孫子市我孫子3丁目、我孫子駅・徒歩9分、築33年、建物面積基準の㎡単価 24.3万円
パレティファニー推定価格：
149.04㎡ × 24.3万円/㎡ = 3619万円
この評価額はファンド総額2400万円より1219万円高く、最寄駅までの距離は異なるものの築年数と木造が同じ物件の評価額から、周辺のアパート相場はファンドの想定より高いと推測されます。
賃料、表面利回りとファンド利回りの関係
月額賃料収入の予想から優先出資額（2160万円）、ファンド総額（2400万円）に対する表面利回りを算出し、予定分配率の妥当性を検討します。パレティファニーは10部屋中6部屋が入居中で、①1階・中の部屋、②2階・ロフト付きの部屋、③2階角部屋の3室が賃貸募集されています。それぞれの募集家賃（月額）は
① 27,000円 ②28,000円 ③30,000円
となっており、2階は1階＋1000円、角部屋は中の部屋＋2000円と予想されます。現在入居中の方が予想家賃で契約していたと仮定すると、下図のようになり、年間の家賃収入から表面利回りが計算できます。
画像引用元：ASSECLI 千葉県我孫子市＃6ファンド概要 を改変して作成
満室の場合：
12 × (29000×3 ＋ 27000×3 ＋ 30000×2 ＋ 28000×2) ＝ 340.8万円
表面利回り：
ファンド総額に対して・・・14.2%、優先出資に対して・・・15.8%
現況の場合（2.7、2.8、2.9、3.0万円がそれぞれ1室空室と仮定）:
12 × (29000×2 ＋ 27000×2 ＋ 30000×1 ＋ 28000×1) ＝ 204万円
表面利回り：
ファンド総額に対して・・・8.50%、優先出資に対して・・・9.44%
となり、想定利回り6%を大幅に上回っています。#5ファンドの表面利回りもほぼ同じであり、今後はバリューアップを図ることで空室が埋まる可能性を考慮すれば予定分配率は妥当と判断しました。
立地と周辺環境調査
パレティファニーの周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。
周辺施設
パレティファニーの周辺施設の一覧です。
- セブンイレブン我孫子3丁目店 徒歩4分
- ファミリーマート我孫子本町店 徒歩11分
- イトーヨーカドー我孫子店 徒歩14分
- マツモトキヨシあびこショッピングプラザ店 徒歩14分
- 船戸内科医院 徒歩1分
- コインランドリー ピエロ62号台田店 徒歩5分
コンビニ、内科医院、コインランドリーが徒歩圏内、徒歩ではやや遠いですがショッピングプラザも近隣にあり、日用品の入手に困ることはありません。
最寄駅＝我孫子駅の利用状況
最寄駅はJR常磐線 我孫子駅 徒歩14分となっており、徒歩圏内の目安10分を超えています。我孫子駅の2019年の乗車人員数は31590人、10年前比101.9%、5年前比105.8%と上昇傾向にあり、5年前比の方が上昇率が大きいことから、一旦減少した後、最近になって増加に転じたことがわかります。
まとめ
ASSECLI #6ファンド（パレティファニー）の調査結果をまとめました。
- 優先出資：劣後出資＝90：10で元本毀損リスクを低減
- 賃料から算出した表面利回り・実質利回りは予定分配率6.0%より大きい
- 室内改修によるバリューアップを行い、満室運営を目指す
- 周辺の木造アパート相場より出資総額が安く、売却の可能性は高い
- 最寄駅は利用者が増加傾向で賃貸需要が見込める
