property+ Branche阿佐ヶ谷ファンド4を調査

property+Branche阿佐ヶ谷ファンド4のポイント

不動産クラウドファンディング「property+（プロパティプラス）」の新規ファンド Branche阿佐ヶ谷ファンド4の対象不動産は東京都杉並区阿佐谷北3丁目に所在する2020年2月築の賃貸マンションです。対象不動産の立地・家賃の調査を行い、ファンドのポイントをまとめました。

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ファンド募集概要

property+（プロパティプラス）Branche阿佐ヶ谷ファンド4の概要をまとめました。

※本ファンドはキャンペーンファンドにつき、申込上限50口となっています。

ファンドの時系列

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1募集開始　　　　・・・2021/9/15

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2募集終了　　　　・・・2021/9/22

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3運用開始　　　　・・・2021/10/1

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4運用終了  　　　 ・・・2021/12/31

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5配当・償還　　　・・・2022/1/6

ファンドの特徴

ファンドは優先・劣後方式を採用し、優先出資：劣後出資＝30：70となっているため元本毀損リスクはかなり低減されています。他のファンドの劣後出資比率は10〜30%が主流であるため、本ファンドの劣後出資比率は非常に高く、安全性は高いと考えられます。

さらに、本ファンドは

• 基本的にインカムゲイン（家賃収入）のみで運用するため価格変動が小さい
• 築2年の築浅物件であるため価格の下落が起こりにくい
• 自社開発物件であるため収益見込みを正確に評価できる

という点でも安全性の高さを感じます。

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特許工法 10-4(TEN-FOUR)CUBE

対象不動産は、株式会社リビングコーポレーションが開発した物件で、特許工法10-4(TEN-FOUR)CUBEにて建築されています。この工法には

• 鉄筋コンクリート（RC）壁式工法：壁式構造を採用することにより、非常に堅固な耐久力で地震力を受け止めることができる
• 賃料収入33％アップ：高さ10ｍの建物において、一般的な工法では3階建になるところを4階建を実現し、賃料収入がアップ
• 維持管理コストの削減：エレベーター・バルコニーを設置せず、配管を短縮する等の独自工法により、メンテナンスコストを削減

というメリットがあります。

夢応援不動産

本ファンドでは、社会貢献の一環として「夢応援不動産プロジェクト」を実施します。

これは、希望する入居者に将来の夢を宣言してもらい、退去時に進捗を報告することを条件に、当初一時金として、礼金や賃料の値引きという位置づけで3万円程度の応援金を支給するものです。また、ひと月1時間程度まで無料で人生相談や人脈提供を行って夢の実現を支援します。

概略ではありますが投資家への報告もあるそうなので、良い報告が聞けるかもしれません。

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と周辺相場から価格査定を行います。

※本ファンドが運用するのは全11室のうち1室です。

対象不動産査定による評価

対象不動産の価値について路線価の変化や家賃収入の表面利回りについて検討していきます。

相続税路線価の変化

Branche阿佐ヶ谷が接する道路の路線価の変化は以下の通りです。

2017年から毎年上昇を続けて122.5%まで上昇しており、評価が高まっているエリアです。

表面利回りの推定

本ファンドで運用されるのはBranche阿佐ヶ谷の1室（間取り：1DK）です。

Branche阿佐ヶ谷の賃料を調査したところ、2階の1DK1室が募集されており、月額賃料は16.1万円（管理費等含む）となっています。この賃料を用い、ファンド総額を4000万円と仮定した時の表面利回りは

100 × 16.1 × 12 ÷ 4000 = 4.83%

となります。本ファンドの利回り10%には遠く及びませんが、本ファンドはキャンペーンファンドとして利回りを高く設定しており、通常であれば3.3%前後の案件であると明記されているため、心配はないと思われます。

＞＞Branche 阿佐ヶ谷を動画でチェック　（property+ ファンド概要より）

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝阿佐ヶ谷駅の利用状況

最寄駅はJR中央線 阿佐ヶ谷駅 徒歩10分です。

阿佐ヶ谷駅の2019年の乗車人員数は45,603人、5年前比103.4%、3年前比102.9%と微増傾向となっており、所在する杉並区は住みたい自治体ランキングで10位に入る人気エリアであることから賃貸需要は十分にあると考えます。

阿佐ヶ谷駅から東京の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

東京の主要３駅のうち、東京・新宿には乗り換えなし・30分以内という優秀なアクセスが特徴です。

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周辺施設と利便性

Branche阿佐ヶ谷周辺の生活利便施設を調査しました。

スーパー、コンビニ、病院、ドラッグストアなど生活利便施設が多数あり、賃貸需要は高いと考えられます。

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まとめ

Branche阿佐ヶ谷ファンド4のポイントをまとめました。