CREAL 55号（仮称）Hmlet CREAL高円寺を調査

CREAL 55号ファンド（（仮称）Hmlet CREAL高円寺）のポイント

CREALの新規ファンド（（仮称）Hmlet CREAL高円寺）の対象不動産は東京都杉並区高円寺北2丁目に所在する2022年3月竣工予定の一棟レジデンスです。対象不動産の立地調査や地価変動の調査および契約成立前書面から重要箇所を抽出して結果をまとめました（※CREALは非会員であっても契約成立前書面を読むことができます！）。

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ファンド募集概要

CREAL48号ファンド（（仮称）Hmlet CREAL高円寺）の概要をまとめました。

利回り4.5%は不動産特定共同事業のファンドとしては標準的です。

【ファンドの時系列】

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1募集開始（先着）・・・2022/3/1（20:00）

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2運用開始　　　　・・・2022/3/31

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3初回配当　　　　・・・2022/10/31

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4]運用終了　　　　・・・2023/3/31

リスク対策：優先劣後方式の採用

本ファンドは優先・劣後方式を採用し、優先出資：劣後出資＝94.9：5.1と元本毀損リスクの低減が図られています。

引用元：CREAL （仮称）Hmlet CREAL高円寺 概要

リスク対策：妥当な価格設定

元本償還を行うために対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

CREALでは売却実績及び不動産会社へのヒアリング等を通じて得られた成約実績を基に、妥当な水準での売却価格の想定をしています。本ファンドについては、現時点において他のファンドより購入意向表明書を受領しており、売却先の候補が存在します。

売却先が見つからないリスクは小さくなりますが、2022年中に早期償還となる可能性もあります。

リスク対策：マスターリース契約による賃料保証

安定したインカムゲイン配当を行うため対象不動産の稼働率を高めて家賃収入を得る必要があります。本ファンドはハムレット社と10年間のマスターリース契約を行うことでリーシング活動の成否にかかわらず安定的なインカムゲイン配当が可能となります。

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対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と公示地価の変化を調査しました。

相続税路線価による評価

対象不動産の価値を評価するために（仮称）Hmlet CREAL高円寺の前面道路の相続税路線価の変化を調査しました。

2017年から2020年まで上昇が続き、変化率は126.7%と大幅な上昇傾向となっていました。2021年は少し下落したもののコロナ禍の影響が大きいと考えられ、高い評価を受けているエリアであると考えられます。

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝高円寺駅の利用状況

（仮称）Hmlet CREAL高円寺の最寄駅はJR中央線、中央・総武線 高円寺駅 徒歩5分です。高円寺駅の2019年の1日平均乗車人員数は51,647人、10年前比105.2%、5年前比105.4%となっており特に5年前からの増加傾向が顕著です。

高円寺駅から東京の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

東京周辺の主要駅には35分以内でアクセス可能、特に東京・新宿には乗り換えも不要という優秀な立地です。

周辺施設と利便性

（仮称）Hmlet CREAL高円寺周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩10分圏内に商業施設、ドラッグストア、病院等が揃っており生活利便性は高いと考えられます。

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まとめ

55号ファンド（（仮称）Hmlet CREAL高円寺）の調査結果をまとめました。