COZUCHI 新宿区＜曙橋＞事業用地 ファンドを調査

COZUCHI 六本木事業用地Ⅱ ファンド

COZUCHI では新宿区＜曙橋＞事業用地（フェーズ1）ファンドを新規募集します。運用期間12ヶ月、キャピタルゲイン重視の予定利回り6.0%、募集額2億8000万円の大型案件です。好立地にもかかわらずディスカウントした仕入れ価格、売却戦略の多様性が魅力のファンドを紹介します。

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ファンド概要

COZUCHI 新宿区＜曙橋＞事業用地 の対象不動産などファンド概要をまとめました。

募集期間：5月30日 19:00〜6月6日 13:00（抽選）

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了までのステップは以下の通りです。

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1募集開始　　　　　　・・・2022/5/30 19:00〜

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2募集終了　　　　　　・・・2022/6/6 〜13:00

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3入金締切日　　　　　・・・2022/6/10

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4運用開始　　　　　　・・・2022/6/17

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5運用終了　　　　　　・・・2023/6/16

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6配当・償還　　　　　・・・2023/7/14

ファンドの魅力

COZUCHI 新宿区＜曙橋＞事業用地 ファンドの魅力をまとめました。

好立地によるキャピタルゲインの期待

本ファンドはキャピタルゲインを重視するファンドであるため、対象不動産をどれくらい安く仕入れどれくらい高く売却できるかがカギとなり、立地は重要な要素です。

本物件の最寄駅は都営地下鉄新宿線の曙橋駅（徒歩3分）です。加えて都営地下鉄大江戸線 牛込柳町駅、東京メトロ丸の内線 四谷三丁目駅が徒歩圏内であるため複数路線を利用できる立地です。

また、靖国通り沿いであるため非常に視認性の高い建物の再開発が見込めます。

周辺の土地相場価格より割安に入手

本ファンドの投資対象である建物以下の理由により、更地の相場価格と比較して約46％ディスカウントで仕入れています。

• 築41年であり、建物の価値としての評価がなされない
• 現況、容積率を一部未消化で建築が行われている
• 複数人による区分所有の物件であるため物件一体として売却する際は他の区分所有者との合意が必要

区分ごとに売却する場合は築年数の古さなどがマイナスと取られる可能性がありますが、物件を一体として売却等できるようになれば新たな開発用地として価値が上昇することが期待できます。

複数の売却戦略を想定

本プロジェクトは売却戦略として図①～③のシナリオを想定しています。

シナリオ①・・・利益最大化

本ファンドでは物件一体として売却することが利益の最大化に繋がります。現状、区分建物の全8フロア中6フロア部分を取得しており、残り2区分を所有する区分所有者2名と協議を進め、物件一体としての売却を目指します。

物件一体としての開発が可能となれば、新宿区・曙橋駅徒歩3分という立地からマンションデベロッパーが注目するポテンシャルが高い案件になります。

引用元：COZUCHI 新宿区<曙橋>事業用地ファンド概要

物件一体として売却できる蓋然性が高まった段階で、TRIAD社が当該見込評価額にて買い取ることにより本ファンド（フェーズ1）は終了となります。その後は、残り2フロアの区分所有権の取得費用や事業コストを加味し、フェーズ2として新たにファンドを組成する予定です。

フェーズ2ファンドでは、本ファンド出資者に対して優先出資枠を設ける予定です。

ぐりーんりんく

投資家にとってもフェーズ2まで進む展開が配当の最大化を期待できます！

シナリオ②・・・既に問い合わせあり

本物件は都心・駅徒歩3分・靖国通り沿いという条件が再開発用地として非常に高いポテンシャルを持っているため、TRIAD社が買付を行った後、10社を超える不動産事業者から取得したい旨の問い合わせがありました。 物件一体としての売却の蓋然性を高めることにより、他の事業者への売却も十分可能と考えられます。

引用元：COZUCHI 新宿区<曙橋>事業用地ファンド概要

シナリオ③・・・交渉不要

現在所有する6フロア（全8フロア）は区分所有であるため、各区分ごとに売却できます。建物を一体として扱うよりは利益が小さくなる可能性はありますが、一棟建物と比べて価格を抑えることができるため、売却の難易度が下がります。なんといっても仕入金額が大幅に割安なことが区分所有権としての売却戦略を可能にしています。

対象不動産の一階は店舗利用、その他は実需用にするなど、リースアップを行いそれぞれを売却していくことでも本ファンドにおける配当は想定利回り6％は可能と考えられます。

引用元：COZUCHI 新宿区<曙橋>事業用地ファンド概要

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COZUCHIの配当ポリシー

COZUCHIでは、対象不動産を運用期間中に売却できキャピタルゲインがあった場合は、一定の分配方針に基づき上限なしに配当するという方針をとっています。新宿区＜曙橋＞事業用地ファンドはキャピタルゲインの25%が配当される可能性があるという魅力的なファンドになっています。

最寄駅＝曙橋駅の利用状況

最寄駅は都営地下鉄新宿線 曙橋駅 徒歩3分です。

曙橋駅の2019年の1日平均乗車人員数は19,871人、5年前比109.5%、10年前比107.8%となっており10年前から増加傾向がみられます。

曙橋駅から東京都内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

曙橋駅は東京都内の主要駅へ35分以内にアクセス可能であり、利便性は高いといえます。また、牛込柳町駅や四谷三丁目駅を利用することでさらに利便性が向上します。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？調査記事はこちら

まとめ

COZUCHI 新宿区＜曙橋＞事業用地 ファンド（フェーズ1）は対象不動産が好立地・キャピタルゲイン重視型の利回り6.0%・将来的にフェーズ2へ進む可能性あり、といった魅力が多いファンドです。