代々木公園 事業用地 追加買取ファンドを調査

COZUCHI 代々木公園事業用地 追加買取ファンドのポイント

COZUCHIの新規ファンド 代々木公園事業用地 追加買取ファンドは、COZUCHI史上最大となる36億円を募集した「代々木公園事業用地ファンド」の底地上に建つ借地権付区分マンションの一部を取得・売却する事業です。ファンド組成の背景、ファンドの安全性、対象不動産の評価を行ってファンドの魅力を紹介します。

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ファンドの概要

COZUCHI 代々木公園事業用地 ファンドの対象不動産など概要をまとめました。

募集期間（抽選）：（優先）7月7日 19:00 〜 ／（一般）7月9日 19:00 〜

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。特別優先権での募集は期間が短いのでご注意ください！

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1優先募集開始　　　・・・2022/7/7（19:00）

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2優先募集終了　　　・・・2022/7/8（13:00）

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3一般募集開始　　　・・・2022/7/9（19:00）

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4一般募集終了　　　・・・2022/7/14（13:00）

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5出資金入金締切　　・・・2022/7/19（15:00）

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6運用開始　　　　　・・・2022/7/29

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7運用終了　　　　　・・・2023/6/5

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8配当実施日　　　　・・・2023/7/5

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9最終配当・償還　　・・・2023/7/5

ファンドの魅力

本ファンドは、すでに売却契約を結んだ事業完了間際のタイミングで募集を行うEXITファンドです。すでに事業収支も確定しており、キャピタルゲイン重視型でありながらも、より正確にリスクや利回りを提示することが可能です。

既に売却契約が決定

本ファンドは既に売買契約締結済みであるため、決済日である2023年6月5日までの10ヶ月8日を運用期間としています。

売却先は共同事業者が指定する買い上げ事業者であり、東京都を中心として開発用地の売却などの業歴が40年以上続き実績が豊富です。この買い上げ事業者は建て替えを共に推進しているため、契約が履行されないリスクは極めて低いと考えられます。

優先劣後構造の採用

代々木公園事業用地ファンドは営業者も出資をする優先劣後構造を採用しており、劣後出資比率は11.1%です。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

代々木公園駅 徒歩1分の立地

本ファンドの対象不動産は代々木公園駅と代々木八幡駅の2路線が利用可能な駅まで徒歩1分の立地です。「代々木公園エリア」は都心へのアクセスが良好でありながら、代々木公園をはじめとした自然の多さが特徴であり都会の中のオアシス的なエリアです。

最寄の東京メトロ千代田線「代々木公園駅」から一駅の「代々木上原駅」はSUUMO 関東住みたい街ランキング2022において41位を獲得しています。また、ランキング7位の「新宿駅」、11位の「渋谷駅」へのアクセスが良好なため、開発用地としての魅力が大きいと考えられます。

解約可能というメリット

本ファンドの運用期間は10ヶ月間となっており、特に初めて不動産投資クラウドファンディングに投資する方は、急に現金が必要になったらどうしよう？という不安もあるかもしれません。しかし、COZUCHIではマイページにて出資の途中解約も可能というメリットがあります（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから ▼

ファンド組成の背景

代々木公園事業用地ファンドは東証スタンダードの上場企業と共同で推進し、病院跡地と借地権付区分マンションを一体として開発することを最大の目標としています。今回のファンドは借地権付マンション65区分のうち、権利者から売却の意向があった13区分を取得します。

各共同事業者にて一定区分を取得

本プロジェクトで買取する13区分について、TRIAD社と共同事業者である東証スタンダード上場企業間で協議を行い、TRIAD社は事務所（3階部分　232.93㎡　物置1　10.09㎡　物置2　20.29㎡）と居宅（10階部分　60.25㎡）の2区分を取得します。

そのうち事務所部分は管理規約で理事権が与えられる区画となっており、本区画を取得することで管理組合の理事会に参加する権利が与えられるため、マンションの運営方針に深く参画していくことになり、建て替えを推進する目的に向かうことが可能となります。

一方で、問題が生じた場合も想定して本区画だけが単独化しないために、共同事業者との間で売却契約を締結し、リスクに対する保全を行っています。今後も追加の買取を行う可能性がありますが、その際も共同事業者と双方が保有する形となる予定です。

合意形成が進むと最大目標に近づく

本プロジェクトは、区分マンションの権利者と適切な金額での合意形成が取れる場合は区分の買取を行っていきます。その結果、建物一体での所有割合（共同事業者分も含む）が増える事となり、プロジェクトの最大目標である建て替えに向けた売却の蓋然性は高まっていきます。

ただし、対象のマンションでは現在でも賃貸募集中の部屋があります（定期借家2年）。売却するより賃貸物件として運用したいオーナーがいると考えられるため、直ちにすべての区分の買取が進むかは不透明です。

とはいえ、本ファンドはEXITファンドのため他区分の買取状況は影響がありません。また、本体ファンドも完全所有権を持っている病院跡地のみでも十分事業として成立するため過大な心配は不要と考えます。

対象不動産は売買契約締結済み

本ファンドは既に売買契約を締結済みであるため、決済日である2023年6月5日までの約10ヶ月を予定運用期間としています。手付金2000万円を受領済み、手付解除期日の設定なしとなっているため、契約不履行のリスクは小さいと考えられます。

引用元：COZUCHI　代々木公園 事業用地 追加取得ファンド概要

対象不動産の立地調査

本ファンドの対象不動産の調査を行いました。

路線価調査

対象不動産の周辺道路である山手通りの令和3年（2021年）相続税路線価は1,250,000円/㎡であり、5年間で約14%上昇しています。

2020年から2021年にかけては僅かに下落しましたが、コロナ禍で都市部の路線価が低下する中、ほぼ横ばいであったことはむしろこのエリアの評価が高いことを示していると考えます。

最寄駅と利用状況

最寄駅は東京メトロ千代田線 代々木公園駅 徒歩1分です。

代々木公園駅の2019年の1日平均乗車人員数は14,617人であり、5年前比119.0%、10年前比136.0%と大幅な増加傾向となっています。次に代々木公園駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

乗り換え必要ではありますが東京都内の主要駅に30分以内のアクセスが可能な立地です。上記ルートは無理矢理目的の駅まで到着するように設定していますが、実際には徒歩や近隣駅を利用することで乗り換え不要の移動も可能です。

まとめ

COZUCHIが新規に募集する 代々木公園事業用地 追加買取ファンドの特徴と魅力をまとめました。