ASSECLI 神奈川県川崎市29号ファンドを調査

ASSECLI 神奈川県川崎市 #29ファンドのポイント

ASSECLI（アセクリ）の新規ファンド 神奈川県川崎市 #29 の対象不動産は川崎市中原区に所在する1989年12月築の一棟アパート「エミナース平間」です。対象不動産周辺の地価調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力を調査しました。

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ファンド募集概要

神奈川県川崎市#29ファンドの概要をまとめました。本ファンドはJR南武線 平間駅徒歩8分に位置する1棟アパートを投資対象としています。

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対象不動産の売却契約が締結済みであるため3ヶ月と短い運用期間です。いわゆるEXITファンドですね！

【ファンド時系列】

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1募集開始（先着）・・・2022/9/22（18:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/9/25（23:59）

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3振込期限　　　　・・・2022/9/26

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4運用開始予定日　・・・2022/9/29

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5運用終了予定日　・・・2022/12/28

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6分配日　　　　　・・・2023/1/13

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ファンドの詳細と魅力

対象不動産の基本的事項、賃料、路線価などを調査しました。

すでに売却先が決定しているファンド

本ファンドの対象不動産は既に売却先が決定しており、売買契約締結済みのいわゆる「EXITファンド」です。そのため、本ファンドの運用は売買契約における引渡日である2022年12月28日までの3ヶ月間となっています。

売買契約締結済みであっても契約が履行されない可能性も残されているため絶対に安全とは言えません。しかし、少なくとも売却先を一から探すことに比べれば売却リスクは小さく、また利回りも正確に算出しやすいというメリットがあります。

なお、配当原資はインカムゲインがベースですが、売却に伴うキャピタルゲインも含まれます。

優先劣後方式とファンド利回り

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝95：5となっているので仮に物件価格が低下したとしても5%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回6.0%は不動産特定共同事業のファンドとしては高水準と考えられます。

賃料からみる物件評価

現在対象不動産は現在賃貸募集されていませんが、調査の結果、2022年6月頃までの募集賃料がわかりました（参考：ハウスコム https://www.housecom.jp/detail_4002913075/）。

引用元：ハウスコム https://www.housecom.jp/detail_4002913075/

管理費を含めて38,000円／月、専有面積は16.02㎡であるため、㎡単価は次のようになります。

38,000 ÷ 16.02 = 2,372（円／㎡）

これに床面積61.83㎡をかけると、月当たりの賃料は146,663円、年間賃料収入は約175万6000円となります。ファンド総額2100万円で計算すると、表面利回りは8.36%となり、利回りとしては十分と考えられます。

▼ 川崎市の一棟アパート表面利回り

川崎市内・木造・築年数30〜40年の条件を満たす単身者向け一棟アパートの条件で売り物件を調査しました。

上記7件の平均表面利回りは7.80%になります。この利回りで対象不動産を売却すると仮定すると、売出価格は2250万円となり、ファンド総額を上回る計算になります。

相続税路線価による評価

エミナース平間の前面道路の相続税路線価の変化を調査しました。

2018年から2022年までほぼ毎年地価上昇で推移しています。2020年以降はコロナ禍の影響で地価が下落したエリアもありましたが、このエリアは上昇傾向に変わりありません。

相続税路線価は、一般の土地取引価格の指標となる価格である公示価格の約80%に相当する額と言われます。そこで、対象不動産の土地価格を2022年の相続税路線価25.0万円／㎡から計算しました。

66.10㎡ × 25.0万円/㎡ ÷ 0.8 ≒ 2066万円

土地の評価額だけでほぼファンド総額2100万円と同等の評価になりました。実際の売却価格がファンド総額を上回ることは間違いなく、キャピタルゲインも期待できる物件と評価できます。

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立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝平間駅の利用状況

最寄駅はJR南武線 平間駅 徒歩8分です。平間駅の2019年の1日平均乗車人員数は14,930人、5年前比102.7%、10年前比105.8%と10年前から微増傾向が続いており、安定した利用状況になっています。

平間駅から東京都内・神奈川県内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

東京、横浜へは乗り換えが必要なものので35分以内であり、利便性が高いといえます。また、東急東横線 元住吉駅 へは徒歩15分であるため、渋谷方面へのアクセスも良好です。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

ほぼ徒歩10分圏内にコンビニ、ドラッグストアがあり、利便性は高いと考えられます。

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まとめ

ASSECLI 神奈川県川﨑市#29ファンドの調査結果をまとめました。