COZUCHI 京都"ANAクラウンプラザホテル” ファンド

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COZUCHI 京都"ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクトのポイント

COZUCHIの新規ファンド「京都"ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト」は京都市営地下鉄東西線二条城前駅徒歩1分に位置する「ANAクラウンプラザホテル京都」一棟および地上権を投資対象としています。約3年間にわたりホテルのバリューアップを行い、中長期運用後、売却することでキャピタルゲイン獲得を狙います。

本ファンドは今後組成を予定している「借入併用型ファンド」の組成準備期間として、建物及び地上権の取得決済を行うフェーズ1ファンドです。
「借入併用型ファンド」の組成見通しが立った段階で、新たにフェーズ2へ移行する予定であり、フェーズ2のファンド募集の際にはフェーズ1ファンドの出資者に対して優先出資枠を設ける予定です。

そしてフェーズ3ではTRIAD社がホテル運営会社へ出資を行い、新型コロナウイルス感染拡大以前を超えるパフォーマンスを実現できるように、ホテル運営に直接参画する予定です。

ポイント

運用期間9ヶ月、利回り9.0%
募集総額72億円のビッグプロジェクト
世界遺産二条城の正面に位置するホテルをバリューアップ
フェーズ1・2・3に分けたプロジェクトのフェーズ1
フェーズ2へ優先的に出資できる地位を得られる
デメリットになりうる懸念点を要チェック

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ファンド概要

COZUCHI 京都"ANAクラウンプラザホテル” ファンドの概要をまとめました。

募集期間（先着式）：3月15日 19:00〜

対象不動産	建物、地上権
住所	京都市中京区堀川通二条下ル土橋町10番地
募集額	72億円
予定分配率	9.0%
運用期間	9ヶ月
優先劣後	あり（劣後出資：10.4%）
最低投資額	1万円
タイプ	キャピタルメイン

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのスケジュールは以下の通りです。

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1募集開始　　　　　・・・2023/3/15（19:00）

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2募集終了　　　　　・・・2023/3/19（13:00）

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3入金期限　　　　　・・・2023/3/24

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4キャンセル待ち期限・・・2023/3/24

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5運用開始　　　　　・・・2023/3/31

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6運用終了　　　　　・・・2023/12/30

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7最終配当・償還　　・・・2024/1/29

キャンセル待ち当選（繰り上げ当選）を実施

本ファンドは「キャンセル待ち機能」を使用した「先着方式」での募集を行います。「先着方式」の場合、募集金額内であれば出資申込が完了した時点で「出資確定」となり、投資家毎に入金期限が定められることとなりました。

入金期限は出資確定メールに記載されているので入金期限を必ずチェックしましょう。

また、キャンセル待ち機能のリリースに伴い、本ファンドの募集金額は72億円（先着式）ですが、申込み自体は79億2,000万円まで受付されます。募集金額を超える出資申込に関しては、自動的に「キャンセル待ち」となり、キャンセルが発生した場合、順次先着順にて繰り上げ当選となります。

▼ キャンセル待ち当選の詳細はこちら

: COZUCHI 新機能「キャンセル待ち機能」リリース

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フェーズ1ファンドの配当

フェーズ1ファンドは今後組成を予定している「借入併用型ファンド」の組成準備期間として、建物及び地上権の取得決済を行うため、大きな運用益が期待できません。しかし、本ファンドは運用期間満了時に運用利回りを前提とした価格でTRIAD社が取得することになっており、キャピタルゲインが得られる仕組みになっています。

＜COZUCHIの配当ポリシー＞

COZUCHIではキャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げています。本ファンドでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家に割り当て配当します。ただし、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り 0.1％を上限に配当を実施する可能性があります。

ファンドの魅力

京都"ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクトへの投資判断のポイントになるファンドの強みを紹介します。

ホテル開業ニーズの高い日本屈指の観光地京都

対象不動産が所在する京都市内には、世界遺産にも登録された「元離宮二条城」や「清水寺」「金閣寺」などの多くの古い寺院をはじめとして、観光スポットが多数存在します。

また、京都市には「国立京都国際会館」や「京都市勧業館みやこめっせ」といった大型会議施設も充実しており、これら施設を利用するMICE関連の宿泊需要も旺盛です。

MICEとは、企業等の会議（Meeting）、企業等が行う報奨・研修旅行（Incentive Travel）、国際機関・団体、学会等が行う国際会議（Convention）、展示会・見本市、イベント（Exhibition/Event）の頭文字のことであり、多くの集客交流が見込まれるビジネスイベントなどの総称。

京都府は外国人観光客へのアンケートにおいて、「観光・レジャー目的」での都道府県別訪問率ランキング（2019年）で第3位を獲得しています。

世界遺産「元離宮二条城」目前に位置

対象不動産は二条城前駅徒歩1分に位置し、正面には世界遺産に登録されている「元離宮二条城」が立地しています。

正面にある二条城は外国人観光客への訪問地アンケートで「清水寺」「金閣寺」に次ぐ第3位を獲得する人気スポットですので、宿泊需要が高いことは想像に難くありません。

引用元：京都観光研究所（https://www.kyotokk.com/foreigner-ranking.html）

本物件は京都を南北に走る主要通りの「堀川通」に位置し、敷地面積が約2,400坪とかなり広いという特徴があります。近年京都市内においてはホテル開発を目的とした土地の取引は増加していますが、その多くは比較的小規模なものであるため、大型ホテルの開発に適した条件を満たす本物件は非常に希少性が高いといえます。

また、TRIAD社は、本物件南東側にある「HOTEL CANATA KYOTO」の土地建物を取得しており、子会社がホテルを運営しています。そのため、本物件を取得することで、土地一体としての価値上昇が見込まれます。

ただし、対象不動産の土地は所有権ではなく地上権なので土地の売却等を自由にできるわけではありません。

約3年間のプロジェクト

本プロジェクトは、「ANAクラウンプラザホテル京都」をバリューアップ後に売却しキャピタルゲイン獲得を狙うプロジェク卜です。

＜フェーズ1＞

今後組成を予定している「借入併用型ファンド」の組成準備期間として、建物及び地上権の取得決済を行います。※フェーズ2のファンド募集の際には本ファンドの出資者に対して優先出資枠を設ける予定です。

＜フェーズ2＞

「借入併用型ファンド」の組成を予定しており、バリューアッププランの計画検証および実施を行います。

＜フェーズ3＞

TRIAD社がホテル運営会社へ出資を行い、新型コロナウイルス感染拡大以前を超えるパフォーマンスを実現できるように、ホテル運営に直接参画する予定です。

ぐりーんりんく

COZUCHIは競争倍率が高いので優先権を取っておくことは重要です！

優先劣後構造の採用

本ファンドは営業者も出資をする優先劣後構造を採用しており、劣後出資比率は10.4%です。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（運営者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。

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解約可能というメリット

本ファンドの運用期間は9ヶ月となっており、特に初めて不動産投資クラウドファンディングに投資する方は、急に現金が必要になったらどうしよう？という不安もあるかもしれません。しかし、COZUCHIではマイページにて出資の途中解約も可能というメリットがあります（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

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本ファンドに関する懸念

本ファンドに関してデメリットになりうる懸念点があります。

現在、底地共有者のうち1名が地上権所有者であるTRIAD社に対して、本物件に関する地上権設定抹消登記請求事件を訴訟提起しています。そのため、訴訟の結果次第では権利の確定に時間がかかる等の結果、本ファンドの運用に影響が生じる可能性があります。

ぐりーんりんく

COZUCHIからは以下の見解が示されているので、状況を納得した上で投資判断をしましょう！

COZUCHIの見解

本件訴訟は、登記済みの本件地上権についての譲渡契約が適法に締結された後に、訴訟提起されたものであり、TRIAD社は本件訴訟における争点について善意・無過失であることから、TRIAD社が本件地上権を取得した場合に本件地上権が無効となることはないと考えております。

もし仮に地上権設定が無効となる場合を想定しても、本物件規模など総合的に考慮すると、バリューアップを図れば出口において売却想定価格は、本ファンド簿価を十分上回ると考えています。

まとめ

COZUCHIの新規募集ファンド京都"ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクトの特徴と魅力をまとめました。