WARASHIBE 三宿エリア複合ビルファンドの魅力

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WARASHIBE 三宿エリア複合ビルファンドのポイント

WARASHIBE が新規募集する三宿エリア複合ビルファンドは、インカムゲイン5%＋新規投資でAmazonギフト券3%分が魅力です。世田谷区の人気住宅エリアにあり、入居から20年以上営業を継続するテナントもあるなど、長期的に安定した運用が期待できるファンドを紹介します。

ポイント

運用期間1年、利回り5%のインカムゲイン重視型ファンド
三軒茶屋と祐天寺の中間に位置する人気の住宅エリア
キャピタルゲインが出た場合には、キャピタルゲインの一定割合を分配
20年以上入れ替わりがない安定したテナントが入居
初めて＋10万円以上投資で投資額3%分のAmazonギフト券をプレゼント

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ファンド概要と魅力

WARASHIBE 三宿エリア複合ビルファンドの対象不動産など概要をまとめました。

6月11日 19:00〜6月18日 13:00まで　募集終了

対象不動産	店舗・事務所・居宅
住所	東京都世田谷区下馬1丁目
建物構造	鉄骨造 5階建
土地面積	244.66㎡
募集額	9000万円
予定分配率	5.0%
運用期間	1年間
優先劣後構造	あり（劣後出資：55.0%）
最低投資額	1万円
タイプ	インカム重視型

抽選方式で募集されますので、今から登録しても6月18日まで出資申し込みが可能です。

インカムゲイン重視型ファンドの魅力

インカムゲイン重視型ファンドとは、主に対象不動産の賃料収入を配当に充てるファンドをいい、反対に対象不動産の売却益を配当に充てるファンドをキャピタルゲイン重視型といいます。

キャピタルゲイン重視型の場合は、コロナ禍のような想定を超えたショックが起こった時に不動産価格が下落して想定通りの配当が得られないリスクがあります。

インカムゲイン重視型のメリットは比較的変動が小さい賃料収入を配当原資とするため、空室が発生しない限り予定利回り通りの配当が得られやすいことです。一方で、インカムゲイン重視型の場合は一般的に利回りが低くなる傾向があるというデメリットがあります。

WARASHIBEのインカム重視ファンドの特徴

インカム重視型にはメリット・デメリットがありますが、WARASHIBEではインカム重視型ファンドであっても対象不動産を運用期間中に売却でき、キャピタルゲインがあった場合は一定割合を配当するという方針をとっています。

そのため、三宿エリア複合ビルファンドはインカム重視の安定性を確保しつつ、キャピタルゲインによる高利回りが得られる可能性があるという、いいとこ取りのファンドになっています。

ただし、現時点では明確な売却先があるわけではないため、キャピタルゲインを含めた想定利回りの表示はできません。また、売却が行われなかった場合にはインカムゲインのみの配当（5.0%）になります。

優先劣後構造の採用

三宿エリア複合ビルファンドは営業者が55.0%出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

運用開始時点で評価額約2億円の物件が運用終了時に募集額の9000万円以下にまで価値が下落する可能性は高くないと考えられるので、元本毀損のリスクも小さいといえます。

「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（運営者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。

三宿エリア複合ビルファンドではファンド総額約2億円のうち約1億1000万円分を運営社が劣後出資することで、対象不動産の元本価値が下がってしまった場合でも、投資家の出資元本が毀損するリスクは低く抑えられています。

安定した賃料収入

本ファンドはインカムゲイン5.0%を分配する予定です。対象不動産は世田谷区の人気エリアに所在しているため賃貸ニーズが高いと思われ、テナントには入居から20年以上営業を継続している物販店舗や入居から7年以上営業を継続する飲食店舗があります。

初めて投資する会員のメリット

三宿エリア複合ビルファンドではWARASHIBEに初めて投資する方で、かつ、本ファンドに10万円以上投資した方全員に投資額3%分のAmazonギフト券をプレゼントするキャンペーンを実施します。

本ファンドは想定利回り5.0%ですが、キャンペーンの対象になれば投資額の8.0%相当の配当が得られます（予定通り1年間運用された場合）。

まだ会員でなかった方には大きなチャンスなのでこの機会に是非ご登録ください。

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解約可能というメリット

本ファンドの運用期間は1年間とある程度長期間であるため、解約しなければならないような非常事態になる心配もあります。この点、WARASHIBEではマイページにて出資の途中解約が可能であるため、投資への不安が軽減できます（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

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【事業者調査】WARASHIBEの特徴とメリットを調査

対象不動産の立地調査

三宿エリア複合ビルファンドの対象不動産の立地と周辺環境の調査を行いました。

引用元：WARASHIBE 三宿エリア複合ビルの物件/エリア情報

対象不動産の現状と運営状況

対象不動産は1990年竣工、鉄骨造5階建の複合ビル（ウィスタリアプラザ）です。三軒茶屋と祐天寺の中間に位置する三宿エリアは人気が高いことから、小売業等の消費者向けサービス企業などからの出店ニーズが高いビルです。

ウィスタリアプラザは築年数29年のビルで、2018年に共用部（エントランス、階段など）をリノベーションしています。直近の貸室事例として、内装をすべて解体しデザイナーズリノベーションを行い賃貸募集をしたところ、わずか9日で申し込みが入り成約するほどの人気でした。

このためコロナ禍の影響を受けにくい、安定した賃貸運営が可能なビルだと考えられます。

引用元：WARASHIBE 三宿エリア複合ビルの物件/エリア情報

最近の賃貸事例では5階の79.24㎡のオフィス利用可能な部屋が月額28.8万円で募集されました。

立地調査

対象不動産は東急東横線祐天寺駅徒歩13分にある土地（面積：244.66㎡）および建物（延床面積：652.43㎡）です。都道420号線に面しており、令和2年の相続税路線価は61.0万円／㎡となっているため、推定の評価額は

61 × 244.66 ÷ 0.8 = 18655

となり、約1億8655万円となりました。ファンド総額には及ばないものの、土地評価額だけで募集額9000万円の2倍以上であり、元本の安全性は非常に高いと考えられます。

路線価の変化

また、相続税路線価の変化も、2017年：52.0万円／㎡、2018年：54.0万円／㎡、2019年：58.0万円／㎡、2020年：61.0万円／㎡と右肩上がりの上昇を見せており、評価も上昇している様子がうかがえます。

最寄駅と利用状況

最寄駅は東急東横線祐天寺駅で、2019年の1日平均乗車人員数は16,038人であり、利用者は5年前比106.8%、10年前比106.2%と増加傾向です。

次に祐天寺駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

行き先	乗換回数	所要時間
東京駅	2回	30分
品川駅	1回	30分
新宿駅	1回	25分
渋谷駅	なし	10分

乗り換え必要な駅が多いものの東京都内の主要駅に30分以内のアクセスが可能で特に渋谷駅へのアクセスがが良好な立地です。

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まとめ

WARASHIBE 新規ファンド三宿エリア複合ビルファンドはインカムゲイン重視型で5.0%という利回りと路線価の上昇が続く立地が魅力です。初めて投資する方は一定の条件下で投資額の3%分のAmazonギフト券をプレゼント！という注目のファンドのポイントをまとめました。