利回り不動産21号ファンド（札幌中島公園PJ第2回）を調査

利回り不動産21号ファンド（札幌中島公園PJ 第2回）のポイント

利回り不動産の新規ファンド（21号 札幌中島公園PJ第2回）の対象不動産は札幌市中央区南十三条西１丁目に所在する1990年2月築の区分マンションです。この物件の募集は2回目なので1回目（8号ファンド）との比較を含めてファンドの特徴をまとめます。

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ファンド募集概要

利回り不動産 21号ファンド（メゾンクレスト中島公園）の概要をまとめました。

ファンドの時系列は以下の通りです。

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1募集開始（抽選）・・・2022/3/8（20:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/3/9（23:59）

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3出資金払込期限　・・・2022/3/14

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4運用開始　　　　・・・調査中

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5分配・出資金返戻・・・半年後

ファンドの特徴と魅力

ファンドは優先・劣後方式を採用し、優先出資：劣後出資＝90：10と元本毀損リスクの低減が図られています。また、利回り6.5%は不動産特定共同事業のファンドとしては高い水準です。

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対象不動産は区分マンションを賃貸で運用するため、空室が発生すると賃料が入ってこないというリスクがあります。

本ファンドではグループ会社の株式会社スリーワイズエステートとのマスターリース契約を締結しているため、仮に空室が出たとしても毎月一定の賃料が得られ、リスクを回避できます。

引用元：利回り不動産 21号ファンド

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と周辺相場から価格査定を行います。

対象不動産査定による評価

対象不動産の価値について路線価の変化や査定サイトによる評価額を検討していきます。

相続税路線価の変化

メゾンクレスト中島公園は3面道路に接していますが、その中で最も高い路線価の変化は以下の通りです。

2017年から2020年まで上昇が続き、4年間で146%に達していることから評価の高いエリアであると推測できます。

8号ファンド以降に発表された2021年の路線価は横ばいとなりましたが、これはコロナ禍の影響が大きいものと思われます。

査定サイトからの評価額

メゾンクレスト中島公園の評価額を査定しました。対象不動産の土地持分から専有面積（壁芯）は33.12㎡（内法30.27㎡）と仮定し、9階建てであるため中間の5階の部屋であるとして査定サイト（PRICE MAP、マンションマーケット）での査定額を調査しました。

査定サイトでの査定額（2サイトの平均）553万円はファンド総額550万円の100.5%、募集額の111.7%に相当し、ファンドの設定額は妥当と考えられます。

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝幌平橋駅の利用状況

最寄駅は市営地下鉄南北線 幌平橋駅 徒歩5分です。

幌平橋駅の2019年の乗車人員数は5,035人、10年前比105.2%、5年前比103.6%と増加傾向になっており、駅周辺の賃貸需要も高いと考えられます。

幌平橋駅から札幌市周辺の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

札幌周辺の主要駅には30分以内、大通駅には乗り換えなし5分のという優秀なアクセスが特徴です。

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周辺施設と利便性

メゾンクレスト中島公園周辺の生活利便施設を調査しました。

周辺はホテルが多いことから、スーパーやコンビニといった日用品を扱う店舗が少し離れていますが、徒歩15分圏内であるため生活利便性は高いと考えられます。対象不動産は駐車場を備えていることから車の利用も可能です。

ワイズコイン情報

利回り不動産ではWISE COIN（ワイズコイン）というサービスがあります。ワイズコインは1コインを1円として利回り不動産への出資の際、自動的に使うことができ、有効期限もありません。ワイズコインは利回り不動産への投資、口座開設時などで簡単に貯めることができます。

● ワイズコインとは

「利回り不動産」への投資金額に応じて付与され、1コイン＝1円として利用できるため、再度投資する場合にお得になります。

● ワイズコインの付与率

ワイズコインの付与率は、投資金額の最大1%です。

● 今後の展開

当面は利回り不動産単独の運用となりますが、他社ポイントとの連携も想定されています。付与率アップのキャンペーンも行われるので要チェックです（情報はメルマガで配信）。

（ワイズコインの使用例）

1. 利回り不動産のファンドに10万円投資する
2. 投資額の1%を上限にワイズコイン付与（例：1,000ポイント）
3. 再投資（例：20万円）の時に1,000ポイントを消費し、199,000円で投資可能

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まとめ

利回り不動産 21号ファンド（札幌中島公園PJ第2回）の調査結果をまとめました。