COZUCHI 学芸大学EXITファンドを調査

COZUCHI 学芸大学 EXITファンド のポイント

COZUCHIが新規募集する学芸大学 EXITファンド は、売買契約締結済みの物件（木造2階建共同住宅）を対象不動産とするファンドです。ファンドの出口戦略が明確であり、短期・高利回り、劣後出資比率が高いことが魅力のEXITファンドを紹介します。

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ファンド概要と魅力

COZUCHI 学芸大学 EXITファンド の概要をまとめました。

2022年3月29日 19:00（先着）＋ 3月30日 19:00（抽選）

EXITファンドの魅力

EXITファンドとは、すでに売却契約を締結した事業完了間際のタイミングで募集を行うファンドです。すでに事業収支も確定しており、キャピタルゲイン重視型でありながら、より正確にリスクや利回りを提示することが可能なため、投資家サイドも安心して投資できる設計となっています。

EXITファンドのイメージ

EXITファンドと一般的なファンドを比べたイメージ図は以下のようになります。

引用元：COZUCHI 学芸大学EXITファンド概要

EXITファンドでは「運用＆売却活動」が終わった段階でファンドを募集するため

1. 売却先が見つからないリスクが抑えられる
2. より正確にリスクや利回りを提示できる
3. 決済日が決まっている（早期決済・延期の可能性あり）

というメリットがあります。

対象不動産の売買契約書の概要は下記のようになっています。

引用元：COZUCHI学芸大学EXITファンド概要

本契約の手付解除期日は3月14日となっており既に期日が過ぎていることから買主からの売買契約解除はありません。

決済日は5月31日となっているにもかかわらず、ファンドの運用期間が3ヶ月とかなり余裕を持たせた設定であるのには理由があります。今回の契約では決済までに事業者であるTRIAD社が達成しなければならない条件があり、その進捗によっては決済日が延期になる可能性があるためです。

もし条件を満たして予定通りに決済されれば早期償還となるため計算上の利回りはさらに上昇する可能性があります。逆に決済の目処が立たない事態になった場合はTRIAD社が見込み評価額にて買い取ることを予定しているため、リスクが低いファンドといえます。

優先劣後構造の採用

銀座 EXITファンドⅡ は営業者が42.8%出資をする優先劣後構造の採用を予定しています。そのため、何らかのアクシデントが発生して売買契約よりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

売買契約済み、運用期間3ヶ月のEXITファンドであるため物件の評価額が大幅に低下するリスクは小さいのですが、優先劣後を採用してさらに安全性を高めています。

高い利回り

本ファンドはインカムゲイン0.1%、キャピタルゲイン12.9%の合計13%（年利換算）を分配する予定です。一般的な不動産投資クラウドファンディングの利回りは3〜7%程度であるため、本ファンドの予定利回り13%は高利回りであるといえます。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

対象不動産の立地調査

対象不動産は東急東横線の学芸大学駅徒歩6分にある賃貸用の戸建です。

相場価格の約40%ディスカウントで仕入れ

本ファンド投資対象の土地は、売主都合で早期に売却したい意向もあり相場価格よりも約40％ディスカウントにて仕入れています。加えて、敷地面積は558.66㎡（約170坪）と広大であるため開発用地としても、そのまま収益物件としても利用できるメリットがあります。

本物件は学芸大学駅徒歩6分という好立地かつ約100坪を超えるという希少性が高い土地であるため、売却によるキャピタルゲインが期待できそれを配当するファンドになっています。

最寄駅と利用状況

最寄駅は東急東横線 学芸大学駅 徒歩6分です。

学芸大学駅の2019年の1日平均乗車人員数は38,973人であり、利用者は5年前比104.4%、10年前比109.8%と明らかな増加傾向です。

次に学芸大学駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

学芸大学駅から東京都内の主要駅に35分以内のアクセスが可能で利便性が高い立地です。特に渋谷へのアクセスは優秀です。

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まとめ

COZUCHI 新規ファンド 学芸大学 EXITファンド は13%という高い利回りでありながら、すでに事業収支が確定しているため正確な利回りの提示が可能でリスクも限定的であることが魅力です。