【出資額100万円限定】プレファン10号ファンドを調査

プレファン10号ファンドを調査

プレファンの新規ファンド 10号 の対象不動産は2006年6月築の「プレサンス梅田EAST」です。対象不動産周辺の地価調査・AI査定・売出価格の調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力と安全性評価を行いました。

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プレファンで詳細確認

ファンド募集概要

10号ファンド（プレサンス梅田EAST）の概要をまとめました。

【ファンド時系列】

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1募集開始（抽選）・・・2022/5/12（0:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/5/18（23:59）

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3入金期限　　　　・・・2022/5/27（23:59）

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4運用開始予定日　・・・2022/6/9（0:00）

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5運用終了予定日　・・・2022/12/8（23:59）

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6分配日　　　　　・・・2023/1/31（23:59）

ファンドの魅力

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝91.67：8.33となっているので仮に物件価格が低下したとしても8.33%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回4.80%は不動産特定共同事業のファンドとしては標準レベルですが、物件が築16年で梅田へ徒歩圏内であることを考慮すれば十分な利回りが確保されていると考えます。

プレファン公式

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と路線価の変化を調査しました。

ぐりーんりんく

Osaka Metro 中崎町駅徒歩3分の駅近、かつ梅田まで徒歩圏内が魅力です！

相続税路線価による評価

プレサンス梅田EASTの前面道路について2017年〜2021年の相続税路線価の変化を調査しました。

2017年から2020年までは路線価が毎年上昇しており、変化率（上昇率）は130%となっています。2021年は2020年よりわずかに下落しましたが、2019年よりは高く、コロナ禍の影響とそれまでの急上昇の調整の両方が理由であると思います。

ReTechを活用したAI査定

プレサンス梅田EASTのAI査定額をファンド総額・募集額と比較します。無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。

今回の2つの査定の平均値は㎡単価63.6万円・価格1389万円となり、査定額は10号の出資総額1200万円より189万円高い結果となりました。AI査定の結果から、本ファンドの元本毀損リスクは小さいと評価できました。

実際の売出価格の調査

プレサンス梅田EASTは調査時点で1部屋売出がありました。売出中の部屋は6階の専有面積：21.7㎡であり、売出価格は1450万円でした。これを対象不動産の専有面積：21.84㎡に換算すると1459万円となります（ただし対象不動産の所在階は不明です）。

この価格は10号ファンドの出資総額1200万円より259万円高い結果となり、実際の売出価格からも本ファンドの元本毀損リスクが小さいと評価できました。

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝中崎町駅の利用状況

最寄駅はOsaka Metro谷町線 中崎町駅 徒歩3分です。

中崎町駅の2019年の1日平均乗車人員数は7,432人、5年前比120.8%、10年前比129.5%となっており10年前から大幅に増加しています。

中崎町駅から大阪府内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

中崎町駅は大阪を南北に走る谷町線の駅であるため利便性が高く、大阪府内の主要駅へ30分以内にアクセス可能です。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩10分圏内にスーパー、コンビニ、ドラッグストアがあり、病院や公共施設もあることから生活利便性は高いと考えられます。

まとめ

プレファン ファンド9号（プレサンス梅田EAST）の調査結果をまとめました。