COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクトを調査

COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクト ファンド

COZUCHI では虎ノ門再開発プロジェクト（フェーズ1）ファンドを新規募集します。運用期間12ヶ月、キャピタルゲイン重視の予定利回り4.0%、募集額15億円の大型案件です。虎ノ門駅直結の好立地に加えて、「都市計画決定」済みで再開発が決定している物件が対象となるファンドを紹介します。

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ファンド概要

COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクト の対象不動産などファンド概要をまとめました。

募集期間：6月3日 20:00〜6月9日 13:00（抽選）

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了までのステップは以下の通りです。

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1募集開始　　　　　　・・・2022/6/3 20:00〜

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2募集終了　　　　　　・・・2022/6/9 〜13:00

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3入金締切日　　　　　・・・2022/6/15

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4運用開始　　　　　　・・・2022/6/20

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5運用終了　　　　　　・・・2023/6/19

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6配当・償還　　　　　・・・2023/7/19

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ファンドの魅力

COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクト ファンドの魅力をまとめました。

好立地によるキャピタルゲインの期待

本ファンドは東京メトロ虎ノ門駅直結の再開発事業地内にある4物件を投資対象としています。すでに「都市計画決定」が完了しており再開発事業は決定しています。

再開発が完了した後には権利変換により、現在所有している不動産に対応する新築オフィスビルの1部を取得可能なため、将来価値の上昇によるキャピタルゲインが見込めます。

再開発プロジェクトの完成予定は約4年半後の2026年末となっているため、最終的な利益が確定するのは先になります。今回はフェーズ1ファンドとして、権利変換が有利に進むように協議を行うことを目的としており、交渉結果次第で利益が上振れする可能性を秘めたファンドです。

再開発事業は正式決定済み

本プロジェクトが関わるは再開発は計画段階の工程である「都市計画決定」が既に完了しており、再開発は正式決定しています。現在再開発における実施段階に入る組合設立申請を行っており、組合設立認可は6月中に完了する予定です。

再開発の背景

虎ノ門エリアの街区内部は幅の狭い道路が多く、建築物の老朽化も進んでおり、災害時に帰宅困難者を一時的に受け入れる空間が不足しているなど防災上の安全性も懸念されています。

虎ノ門駅南地区は、平成26年8月27日に東京都より街並み再生地区に指定され、今後の建築物の更新にあわせて、魅力的なまちづくりを推進していくこととなっています。対象不動産は、「虎ノ門駅南地区地区計画」に含まれる「虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業」の計画地の一部になっています。

再開発の内容

対象不動産が含まれる再開発事業は日本土地建物株式会社、独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）、住友不動産株式会社を事業推進パートナー、敷地面積約6,400㎡、延床面積約120,700㎡、高さ180mのオフィスビル建築が計画されています。

計画地は2020年6月に竣工された「東京虎ノ門グローバルスクエア」に隣接しており、虎ノ門駅の地下及び地上駅前広場は一体として繋がる計画のため、駅混雑の解消を目指しています。

ファンドの仕組み

今回の再開発事業では、収用される不動産の権利者に対して権利変換という提供が行われます。権利変換は現在の不動産評価に基づき、提供される新築オフィスビルの面積が決まります。本ファンドが所有する不動産の延床面積は約147坪ですが、再開発後は最低限、約96坪が権利変換により提供される予定です。

さらにオプションとして、現在の面積との差分である約51坪は原価で追加購入が可能です。この場合、土地の坪単価は約1400万円となります（下図参照）。

引用元：COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクト概要を一部改変

ここで、再開発事業は計画地の地権者とデベロッパーの協力のもと、両者が利益を得られるように進められますが、TRIAD社としては、デベロッパーには種々の負担があり、それ相応の得るべき利益があることを考慮しても、現在の権利変換条件ではデベロッパーと地権者の利益バランスが悪いと考えています。

そこで、TRIAD社は最低限として予定されている権利変換の面積約96坪を増やすため積極的に協議を行っていきます。権利変換分の面積が増える場合は原価での追加購入に必要な資金が減っていくため仕入単価が下がり、本ファンド（フェーズ1）の利回りが上昇する可能性があります。

引用元：COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクト概要

売却戦略

再開発プロジェクト全体として、最終的な売却目線は専有坪単価1800万円を想定しています。坪単価1800万円で売却する場合、再開発後の想定賃料から計算すると物件の表面利回りは3%になります。

今回の再開発で竣工されるビルは、事業用不動産サービスの大手であるCBRE社による定義では「グレードA」に格付けされます。「グレードA」のビルはマーケットから高く評価され、新築当初から高稼働が期待できるオフィスビルです。希少性が非常に高いことから新築の「グレードA」区分所有権で表面利回り3%はかなり好条件となるため、売却戦略としては堅めの想定になっています。

引用元：COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクト概要

優先劣後方式を採用

本ファンドは優先劣後方式を採用し、募集段階の劣後割合は11.8%となっています。本ファンドは出資総額17億円、募集額15億円の大型案件であるため、仮に応募が募集額に満たない場合は事業者であるTRIAD社が追加で劣後出資を行い、投資家の元本安全性を向上させつつファンドを成立させる予定です。

ぐりーんりんく

COZUCHIなら15億円も集まりそうな気がします。

COZUCHIの配当ポリシー

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げています。本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者（投資家）に割り当て配当します。

ただし、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に配当を実施する可能性があります。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？調査記事はこちら

まとめ

COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクト（フェーズ1）は対象不動産が好立地・キャピタルゲイン重視型の利回り4.0%・将来的にフェーズ2へ進む場合にフェーズ1の出資者には優先枠が設定、といった魅力が多いファンドです。