ASSECLI 葛飾区東金町 #25ファンドを調査

ASSECLI 葛飾区東金町 #25ファンドのポイント

ASSECLI（アセクリ）の新規ファンド 葛飾区東金町 #25 の対象不動産は東金町3丁目に所在する1992年3月築の一棟レジデンス「パレス金町」です。対象不動産周辺の地価調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力と安全性評価を行いました。

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ファンド募集概要

葛飾区東金町#25ファンドの概要をまとめました。本ファンドは金町駅徒歩7分に位置する一棟マンションを投資対象としています。

【ファンド時系列】

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1募集開始（先着）・・・2022/7/22（18:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/7/28（23:59）

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3振込期限　　　　・・・2022/7/28（17:00）

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4運用開始予定日　・・・2022/8/2

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5運用終了予定日　・・・2023/8/1

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6分配日　　　　　・・・2023/8/9

ファンドの魅力

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝95：5となっているので仮に物件価格が低下したとしても8.2%未満であれば投資家の元本に影響はありません。劣後出資比率が少し低めなので、物件の評価額については慎重に検討する必要があります。

利回6.0%は不動産特定共同事業のファンドとしては高水準と考えられます。

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対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項、路線価の変化、物件の評価額を調査しました。

ぐりーんりんく

京成金町線 京成金町駅も徒歩8分で利用可能です！

相続税路線価による評価

パレス金町の前面道路について2018年〜2022年の相続税路線価の変化を調査しました。

2018年から2020年までは路線価が徐々に上昇しており、2020〜2022年は横ばいになっています。コロナ禍にあって都市部の路線価は急落したことを考えると、このエリアは下落がなく安定した評価であったことがわかります。

ファンド組成の背景（管理人の想像）

ASSECLIの「電子取引業務に係る重要事項」によれば、エボルゾーンが取得した評価額を参考に外部の不動産鑑定会社が算定した対象不動産の価格は約1億4400万円となっています。これはファンド総額1億4800万円より小さいため、売却価格がファンド総額を下回るのではないか？という疑問が生じます。

しかし、「電子取引業務に係る重要事項」では

株式会社エボルゾーンは、2022年8月2日をもって自己の保有する不動産をその固有の勘定から匿名組合勘定へ経理処理区分を変更し、事業を開始します。匿名組合勘定による対象不動産の取得価額は金 141,000,000 円です。

と説明されていることから、対象不動産は本ファンドのために取得するものではなく、元々事業者のエボルゾーンが保有していた物件であり、その価格は1億4100万円です。

評価額がファンド総額未満であることから、対象不動産の売却によるキャピタルゲインはあまり期待ができないと考えられます。一方、評価額、取得価額ともに優先出資分（投資家出資分）を超えていることから、元本の毀損リスクは小さいと思われます。上記のようにキャピタルゲインが期待できないにもかかわらず予定利回りは6.0%となっていることから、インカムゲインが十分に得られる物件であると予想できます。

ここからは管理人の想像ですが、不動産等の資産をバランスシートから切り離す「オフバランス」を狙っている可能性もあり、エボルゾーンがファンドから買い戻すこともありうると考えています。その場合も元本毀損のリスクは小さいと思われます。

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

金町駅再開発

JRと京成金町線の2駅2路線が利用できる金町エリアは以前から利便性の高いエリアとして発展してきましたが、近年金町駅周辺では再開発が進んでいます。

▼ 南口

• ヴィナシス金町：2009年6月末に完成
• ベルトーレ金町：2021年7月に完成

▼ 北口

• 東金町一丁目西地区第一種市街地再開発事業：「第I期」→地上5階／地下2階・高さ30mを予定、「第II期」→2026年度に着工
• 東京理科大学葛飾キャンパス：2024年に新校舎が完成予定

最寄駅＝金町駅の利用状況

最寄駅はJR金町駅 徒歩7分です。東新宿駅の2019年の1日平均乗車人員数は51,572人、5年前比108.6%、10年前比118.3%と10年間で大幅に増加しています。

金町駅から東京都内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

東京都内の主要駅には乗り換えが必要なものの、全て60分以内にアクセス可能です。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩10分圏内にスーパー、コンビニ、ドラッグストアがあり、病院も複数あることから生活利便性は高いと考えられます。

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まとめ

ASSECLI 葛飾区東金町 #25ファンドの調査結果をまとめました。