COZUCHI 渋谷駅前開発プロジェクト フェーズ1 のポイント

COZUCHI 渋谷駅前開発プロジェクト フェーズ1 のポイント

COZUCHIの新規ファンドする渋谷駅前開発プロジェクト フェーズ1 は、渋谷駅徒歩1分の借地権付き建物を投資対象としています。フェーズ1は建物の開発に必要な各種許認可を取得し、着工できる状態にするまでの間を運用期間としています。募集開始時は「特別優先権」を持つ方限定で出資ができ、募集期間内に満額に達しなかった場合のみ一般募集があります。

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ファンド概要

COZUCHI 渋谷駅前開発プロジェクトの対象不動産など概要をまとめました。

募集期間（抽選式）：（特別優先のみ）9月3日 19:00 〜

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1特別優先枠募集開始　・・・2022/9/3（19:00）

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2特別優先枠募集終了　・・・2022/9/9（13:00）

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3出資金入金締切　　　・・・2022/9/15

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4運用開始　　　　　　・・・2022/9/20

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5運用終了　　　　　　・・・2023/7/19

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6最終配当・償還　　　・・・2023/8/18

募集方法について（特別優先権限定）

本ファンドは、総募集額15億7430万円の全額を特別優先権を持つ投資家限定で募集します。ただし、募集終了時（9/9 13:00）に満額になっていなかった場合は残りを一般枠として募集します。

ファンドの魅力

渋谷駅前開発プロジェクトへの投資判断のポイントになる魅力を紹介します。

プロジェクトの概要

このプロジェクトではフェーズ1・2に分けて出資を募集する予定です。

【フェーズ1】

建物の開発に必要な建築確認等の各種許認可を取得し、着工できる状態にすることが目的で、運用期間は10ヶ月を予定しています。運用期間終了時に開発可能な用地としての評価額で、事業者であるTRIADが買い取ることになっており、当該評価見込額から想定利回りを算出されています。

ただし、開発の準備をしつつ、並行して現況での売却活動も進めていくため、売却が完了すればフェーズ1でプロジェクト終了の可能性があります。

【フェーズ2】

フェーズ2では新たな商業ビルの開発後、リーシングを行います。フェーズ2として募集が行われる場合、フェーズ1出資者は希望すればフェーズ2のプロジェクトで優先的に出資ができる予定です。

引用元：COZUCHI 渋谷駅前開発プロジェクト

渋谷駅徒歩1分の好立地

本ファンドは、JR・東急・京王・東京メトロ各線 渋谷駅から徒歩1分の借地権付き建物が投資対象です。下記地図からも分かるようにまさに渋谷の中心と言える立地であり、通常であれば取得すること自体が不可能であるとも言えるような希少性の高い物件です。

引用元：COZUCHI 渋谷駅前開発プロジェクト

割安な仕入価格

本物件の仕入れが可能になったのは、売却の話が出たのが8月上旬にもかかわらず売主が9/20に決済することを条件としており、通常の業者ではスケジュールの観点から対応が難しかったことが理由です。

スケジュールの理由もあり、本物件は公示価格相当額よりも約15%ディスカウント、税金の算定の基礎となる路線価と比べるとほぼ同水準での仕入という割安な価格で取得できています。

特に都市部では公示価格や路線価に比べて実際の取引価格（実勢価格）は高くなることが通常です。それにもかかわらず公示価格より割安に取得できたことは売却戦略において大きなメリットとなります。

路線価の調査

対象不動産の土地は借地権のため、借地権割合を考慮して路線価を調査しました。

（記事訂正　2022年9月2日）

対象不動産の令和4年 相続税路線価は　581万円/㎡、借地権割合は80%974万円/㎡、借地権割合は90%でした。借地権対象面積は233.05㎡であるため評価額は、

581万円 × 233.05 × 0.8 ≒ 10.8億円

974万円 × 233.05 × 0.9 ≒ 20.4億円

と計算されます。

様々な売却戦略

現状では、フェーズ1 → フェーズ2に移行し開発を行った上での売却を想定していますが対象不動産の希少性や割安な価格での仕入からも運用及び売却戦略は様々なパターンがあります。

【フェーズ1】

不動産を購入した上で自らの事業を行う一般事業法人への売却が期待でき、カラオケやドラッグストアなどの業態が価格として伸びる可能性がある。

【フェーズ2】

開発後は投資用不動産としてファンドや個人・法人投資家をターゲットとし売却活動を行う。取得価格が割安なため収益性はかなり高い開発物件となる予定。

優先劣後構造の採用

渋谷駅前開発プロジェクト ファンドは営業者も出資をする優先劣後構造を採用しており、劣後出資比率は5.7%です。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

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解約可能というメリット

本ファンドの運用期間は10ヶ月となっており、特に初めて不動産投資クラウドファンディングに投資する方は、急に現金が必要になったらどうしよう？という不安もあるかもしれません。しかし、COZUCHIではマイページにて出資の途中解約も可能というメリットがあります（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

まとめ

COZUCHIの新規募集ファンド 渋谷駅前開発プロジェクトの特徴と魅力をまとめました。

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