CREAL 沖縄ホテルファンド：Rakuten STAY Naha Ti-da
2020年9月23日20:00募集開始のCREAL新規ファンドは沖縄のホテル開発プロジェクト（仮称）Rakuten STAY Naha Ti-da です。
ファンド内容、観光拠点としての立地、運営者を少し深く調査してメリットとデメリットをわかりやすくまとめます。
メリット
- 高い利回り → 年利6.0%
- 観光拠点として適した立地 → 各種交通手段、観光地への好アクセス
- 運営者の信頼性 → 東証一部上場の楽天とLIFULLの合弁企業
- 十分なコロナ対策 → 新規ホテルなので対策を取りやすい
デメリット
- 初回配当は2022年4月 → 約1年半の間、配当がない
- 開発リスク → まだ運営されていないため将来の予測が困難
- コロナウイルスの影響 → 観光産業への悪影響が大きい
管理人の評価
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ファンドの概要
（仮称）Rakuten STAY Naha Ti-da の募集概要は以下のとおりです。
⭐︎ 募集期間：2020/9/23 20:00〜 10/13 20:00
| 募集金額 | 7億3500万円 |
| 優先：劣後 | 89.9：10.1 |
| 想定利回り | 6.0% |
| 初回配当日 | 2022/4/30 |
| 運用期間 | 24ヶ月（2022/9/30まで） |
| 最小投資額 | 1万円 |
募集額7億円超（ファンドの総額は8億円超）の大型案件で、CREALがファンド総額の約10%を劣後出資します。
想定利回り（年利）は6.0%と高いですが、初回の配当日が2022年4月30日と約1年半の間は配当がない点に注意が必要です。
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立地と観光拠点としての適性
Rakuten STAY Naha Ti-daは以下のように、各種交通機関とのアクセスが良好な優れた立地です。
- 沖縄都市モノレール線（ゆいレール）「美栄橋」駅から徒歩8分
- 那覇空港より車で約10分
- 沖縄自動車道に至る国道58号線まで徒歩1分
- 泊ふ頭旅客ターミナルまで徒歩4分
ホテルの周辺の各種観光施設について、ぐるたび「【最新版】那覇観光におすすめ！空港周辺で残り3時間を楽しもう（https://gurutabi.gnavi.co.jp/a/a_1164/）」でピックアップされた5つのスポットへの所要時間を調査しました。
| スポット | 経路 | 所要時間 |
| 首里城公園 | ゆいレール＋徒歩 | 30分 |
| 国際通り | 徒歩 | 15分 |
| 第一牧志公設市場 | 徒歩 | 20分 |
| 波の上ビーチ | タクシー（車） | 6分 |
| 瀬長島ウミカジテラス | タクシー（車） | 20分 |
注目のスポットまでいずれかの交通手段を使うことで30分以内のアクセスとなり、観光拠点として適しています。
Rakuten STAY Naha Ti-da のメリット
Rakuten STAY Naha Ti-daファンドのメリットと考えられるものを列挙しました。
高い想定利回り
想定利回り（年利）は6.0%と運用期間が約2年のファンドとしてはかなり高い利回りであるため、仮に10万円を出資すると2年間の運用により１万2000円（税引き前）の配当が得られます。
楽天とLIFULL（ライフル）のジョイントベンチャー楽天LIFULLによる運営
楽天トラベルなど楽天グループの会員基盤を有する楽天と、日本最大級の住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」を運営するLIFULLは共に東証一部上場企業であり、この2社がタッグを組むことでシナジー効果が期待できます。
楽天LIFULLは2017年3月に設立され、宿泊・民泊予約サイト事業・宿泊施設・民泊施設運用代行事業を展開、Rakuten STAYブランドの宿泊施設を22施設運営しています。
施設の例として「Rakuten STAY VILLA」はスタイリッシュなコンテナハウスタイプ、ガレージハウスがコンセプトの「Rakuten STAY MOTEL」などがあり、多彩に展開しています。
多彩なコンセプトは他の宿泊施設との差別化や話題性、SNS映えも期待できると考えられます。
2020年9月18日、楽天LIFULL STAYとブリッジ・シー・キャピタルは、宿泊施設の開発・運用で業務提携を結び、本ファンドの開発・運用を行います。
この提携前に、ブリッジ・シー・キャピタルが資産管理を行い、楽天LIFULL STAYが運用する形でRakuten STAY VILLA 淡路やRakuten STAY HOUSE 木更津を手掛けています。
Rakuten STAY VILLA 淡路 出典：楽天LIFULL STAY プレスリリース（https://www.rakuten-lifull-stay.co.jp/press/20200918_01.html）
Rakuten STAY HOUSE 木更津 出典：楽天LIFULL STAY プレスリリース（https://www.rakuten-lifull-stay.co.jp/press/20200918_01.html）
既に一緒に仕事をしている状況での業務提携なので、順調な運営が期待できます。
沖縄観光の高い需要とコロナ対策
2019年には観光客数が1,000万人の大台を超えた沖縄ですが、コロナウイルスの蔓延による観光業への影響を大きく受けています。
しかし、観光地としての沖縄の人気は高く観光客数の回復が見込め、またコロナ対策は既存のホテルよりも新築の方が効果的な対策を取りやすいと考えられるため、他のホテルよりアピールできます。
Rakuten STAY Naha Ti-da のデメリット
多くのメリットがある一方で、Rakuten STAY Naha Ti-daファンドにはデメリットもあると考えられます。
コロナウイルスの蔓延による観光業への打撃
一般社団法人沖縄観光コンベンションビューローは、新型コロナウイルス感染拡大の影響で、2020年の観光客数が前年比61.5％の減少、県内消費額が4710億円減少するとの推計を発表しました。
また、コロナショックの悪化や「Go To トラベル」が予想よりも伸びないなどの想定では、最悪の場合64.1%減、消費額は4920億円の減少になると推計しています（出典：沖縄タイムスプラス https://www.okinawatimes.co.jp/articles/-/609178）。
CREALは“「GO TO トラベル」事業の東京都の対象追加、そして那覇空港の拡張といった事柄から、本ホテル開業時期である2021年8月期には沖縄ホテルマーケットの回復が見込まれており、本件プロジェクト以外にも新規のホテル開発も進んでいる状況（出典：CREAL ファンド概要 https://creal.jp/funds/32）”としていますが、現時点では将来を確実に予測するのは難しいと考えます。
開発プロジェクトのリスク
本ファンドはホテル開発プロジェクトに関するものであり、開発リスクが存在します。
開発に関する許認可は取得済みで2020年6月には着工していますが、ホテルとしての運用は始まっていないため将来の予測が難しいというリスクがあります。
初回配当は1年半後
初回配当は2022年4月30日を予定しており、ファンドの運用開始から約1年半後まで配当が行われません。
ホテルの完成は2021年8月頃となっており、また開業しても直後から収益を上げることは難しいことが理由です。
CREAL 新規ファンドのポイントまとめ
CREALの新規ファンドのポイントをまとめました。
- 年利6.0%高い予定利回り
- 各種交通手段、観光地へのアクセスが良好で観光拠点として適した立地
- 東証一部上場の楽天とLIFULLの合弁企業が運営する高い信頼性
- CREALと楽天LIFULLは既に複数の宿泊施設を一緒に手掛けている
- 新規ホテルなので十分なコロナ対策を取りやすい（10のコロナウイルス対策）
- 初回配当は2022年4月であるため約1年半の間、配当がない
- まだ運営が始まっていない新規開発ホテルであるため将来の予測が困難
- コロナウイルスによる観光産業への悪影響が大きい
たくさんのメリットがある反面、デメリットもあり、コロナウイルスの影響を考慮すると見通しが立ちにくい状況です。
自身の余裕資金とリスク・リターンをじっくり考えて投資を検討してください（大型案件なので考える時間はあるはず）！