72CROWD. 6号ファンドの投資判断ポイント

72CROWD. 6号ファンドのポイント

72CROWD.の新規ファンド「練馬桜台Ⅱファンド」の募集が６月2日から始まります。投資対象である2019年7月築の「CREVISTA練馬桜台Ⅱ」について、地価調査・周辺環境調査を行ない、投資判断のポイントについて検討しました。

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ファンド募集概要

新規ファンド6号「練馬桜台Ⅱファンド」（対象不動産：CREVISTA練馬桜台Ⅱ）の概要をまとめました。

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【ファンド時系列】

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1募集開始（抽選）・・・2023/6/2（10:00）

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2募集終了　　　　・・・2023/6/11（23:59）

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3当選発表　　　　・・・2023/6/12

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4運用開始予定日　・・・2023/7/3

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5運用終了予定日　・・・2024/4/2

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6分配金振込　　　・・・2024/6/30まで

ファンドの魅力

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝90：10となっているので仮に物件価格が低下したとしても10%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回4.0%は不動産特定共同事業のファンドとしては標準的なレベルですが、最寄駅徒歩10分以内・築浅物件・賃貸需要が高いエリアであることを考慮すれば投資する価値は十分であると考えます。

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項をまとめました。

ぐりーんりんく

西武池袋線 桜台駅が徒歩8分に加えて練馬駅も利用できます！

相続税路線価による評価

CREVISTA練馬桜台Ⅱの前面道路について2018年〜2022年の相続税路線価の変化を調査しました。

2018年以降、路線価の下落はなく、5年間の上昇率は110.0%でした。

コロナ禍が本格化した2020年以降でも路線価の下落はなかったことから住宅需要が高いエリアであると考えられます。そのため、物件価格や家賃の大幅な下落は考えにくく、投資判断としてはプラス評価です。

利回りの計算

本ファンドはインカムゲイン型（家賃収入から配当するタイプ）であるため利回りを計算しました。

CREVISTA練馬桜台Ⅱの賃料は98,000円／月となっており、これをファンド総額2660万円で割った表面利回りは

100 × 9.8 × 12 ÷ 4000 = 4.4%

となり、ファンドの予定利回り4.0%を上回りました。築浅物件であるため高額なメンテナンス費用の心配は少なく、賃料収入をもとに4.0%の配当は可能と考えられます。

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立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺の開発、最寄駅の利用状況、周辺施設を調査しました。

最寄駅=桜台駅の利用状況

最寄駅の西武池袋線 桜台駅は、2019年の1日あたり乗車人員数が7,454人となっています。5年前比108.0%、10年前比109.4%と明らかな上昇傾向がみられます。

桜台駅から東京都内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

各駅へは乗り換えが必要ではあるものの、東京都内の主要駅へ所要時間50分以内にアクセスでき、交通利便性は高いといえます。

周辺施設と利便性

CREVISTA練馬桜台Ⅱの周辺にある生活利便施設は、以下の通りです。

• スーパー：ビッグ・エー 練馬豊玉中店（徒歩4分）
• スーパー：西友桜台店（徒歩11分）
• コンビニ：ローソン 環七豊玉店（徒歩3分）
• コンビニ：セブンイレブン 練馬豊玉中２丁目店（徒歩4分）
• 郵便局　：練馬豊玉中郵便局（徒歩7分）
• 病院　　：ねぎしクリニック（徒歩6分）
• 歯科　　：松永歯科医院（徒歩5分）
• 薬局　　：スギ薬局練馬豊玉北店（徒歩7分）

周辺にはスーパー、コンビニ、郵便局、病院など、生活に便利な施設が揃っています。

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まとめ

72CROWD.「練馬桜台Ⅱファンド」の投資判断ポイントをまとめました。