【ファンド調査】Jointo α 新規ファンドアルファアセットファンド市川妙典

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Jointo α アルファアセットファン市川妙典のポイント

Jointoα(ジョイントアルファ)の新規ファンド「アルファアセットファンド市川妙典」の対象不動産は千葉県市川市に所在するマンション、市川妙典パーク・ホームズ参番館です。対象不動産の立地や物件評価額の査定を行い、ファンドの魅力を調査しました。

ポイント

優先出資：劣後出資＝70：30
当サイト査定額に対して出資総額は68.7%、募集額は48.1%
最寄駅まで徒歩10分、千葉県内の主要駅まで10分以内
最寄の妙典駅の乗降人員数は10年前比117%以上
妙典駅前はイオン市川妙典店があるなど生活機能施設が多い

注意点

募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
最低投資金額が10万円のため、少額分散投資には不向き

管理人の評価　

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Jointo α 市川妙典ファンドの概要

アルファアセットファンド市川妙典の概要を表にまとめました。

出資総額	2900万円
募集額	2030万円
優先：劣後	70：30
予定利回り	3.3%
運用期間	12ヶ月
月額賃料	170,000円
最低投資額	10万円

優先劣後構造を採用し、劣後出資比率30%は高めの設定であるため元本毀損のリスクは低減されています。利回り3.3%は区分マンションファンドとしてはやや低めの設定に感じます。

対象不動産の詳細

対象物件：市川妙典パーク・ホームズ参番館　千葉県市川市妙典6丁目

築年月　：2001年4月（築20年）

床面積　：70.52㎡

壁芯面積：76.47㎡（床面積と査定サイトのデータから推測）

月額家賃：170,000円

敷金　　：340,000円

契約期間：2020年11月16日から2022年11月15日

対象不動産査定による安全性調査

市川妙典パーク・ホームズ参番館の査定額を当サイトの独自評価、査定サイトの評価、当マンションの販売価格から算出した結果は以下の通りになりました。

○ 査定条件

部屋の壁芯面積は76.47㎡として査定
当サイト査定：妙典駅の周辺の中古マンション価格から算出
査定サイト：「PRICE MAP」「マンションマーケット」「SRE不動産」を利用（3社平均値を採用）
販売価格：大京穴吹不動産の販売サイトから㎡単価を算出し、76.47㎡をかけて算出

査定方法	査定額
ファンドの価格	2900万円
当サイト査定	4221万円
査定サイト平均	3960万円
販売価格	3972万円

当サイト査定による評価額

妙典駅から徒歩20分圏内の中古区分マンションを対象として、販売価格から算出した独自査定の結果、市川妙典パーク・ホームズ参番館の当サイト査定額は㎡単価55.2万円、物件価格4221万円となりました。

ファンドの出資総額2900万円は独自査定の68.7%、募集額（優先出資額）2030万円は48.1%相当であり、売却時に元本割れするリスクはかなり小さいと評価します。

査定サイト評価額

続いて、査定サイトを活用して市川妙典パーク・ホームズ参番館の査定額を算出しました。今回はPRICE MAP、マンションマーケット（株式会社マンションマーケット）、SER不動産（SERホールディングス株式会社）の査定額を採用しました。

○ PRICE MAP　　　　　　　：㎡単価＝54.7万円、価格＝4180 万円

○ マンションマーケット：㎡単価＝52.0万円、価格＝4010 万円

○ SER不動産　　　　　　　　　：㎡単価＝48.2万円、価格＝3689 万円

上記3社の平均　　：㎡単価＝51.8万円、価格＝3960 万円

3サイトの査定平均値は㎡単価51.8万円、物件価格3960万円となり、当サイト独自査定の結果より261万円低い査定額となりました。それでも本ファンドの出資総額2900万円は査定額の73.2%、募集額（優先出資額）2030万円は51.3%に過ぎないため、評価額の方がかなり大きいといえます。

ぐりーんりんく

当サイト独自査定、査定サイトどちらと比較しても出資総額・募集額が大幅に低いよ！

市川妙典パーク・ホームズ参番館の売り出し価格

現時点で売り出されている市川妙典パーク・ホームズ参番館（1件）の㎡単価を算出しました（大京穴吹不動産販売サイト）。

階	専有面積㎡	価格万円	㎡単価万円
1階	82.74	4298	51.9

単価51.9万円/㎡に対象不動産の専有面積76.47㎡をかけると3972万円となり、当サイトの独自査定額より249万円低い結果でした。本ファンドの出資総額2900万円は販売額の73.0%、募集額（優先出資額）2030万円は51.1%に過ぎないことから、現在の売り出し価格に対して出資総額はかなり低い設定となっています。

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立地調査

市川妙典パーク・ホームズ参番館の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

周辺施設

市川妙典パーク・ホームズ参番館の周辺施設の一覧です。

イオン市川妙典店　徒歩5分
ウエルシア市川妙典店（ドラッグストア）　徒歩4分
セブン-イレブン市川妙典店　徒歩6分
ダイソーイオン市川妙典店　徒歩8分
あい・あい保育園妙典五丁目園　徒歩4分

ファミリー層に嬉しいイオン、コンビニエンスストア、ドラッグストア、保育園が近隣にあり生活機能施設は充実していると考えます。

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