WARASHIBE 田端《EXITファンド Ⅰ 》の魅力

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WARASHIBE 田端《EXITファンド Ⅰ 》のポイント

WARASHIBE が新規募集する田端《EXITファンド Ⅰ 》は、売買契約締結済みの事業用地を対象不動産とするファンドです。ファンドの出口戦略が明確、利回りが高い、評価額が上昇中の立地が魅力のファンドを紹介します。

ポイント

運用期間3ヶ月、利回り12%の好条件
田端駅から徒歩9分の立地
建て替えによるバリューアップの方針決定済み
売買契約締結済みのEXITファンド
初めて投資する方は当選確率が3倍になるキャンペーン

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ファンド概要と魅力

WARASHIBE 田端《EXITファンド Ⅰ 》の対象不動産など概要をまとめました。

募集終了

対象不動産	土地、共同住宅
住所	東京都北区田端2丁目
建物構造	鉄筋コンクリート造 6階建
土地面積	662.32㎡
募集額	1億3230万円
予定分配率	12%
運用期間	3ヶ月間
優先劣後構造	あり（劣後出資：77.3%）
最低投資額	1万円
タイプ	キャピタルメイン

田端《EXITファンド Ⅰ 》の対象不動産は事業用地として売買契約を締結しています。そのためキャピタルゲインがほぼ確定しており、リスクが小さいファンドといえます。

EXITファンドの魅力

EXITファンドとは、すでに売却契約を締結した事業完了間際のタイミングで募集を行うファンドです。すでに事業収支が確定しているため、キャピタルゲイン重視型でありながら正確な利回りの提示が可能となり、リスクの要素も限定的になります。

ただし、売買契約解除、災害リスクや、倒産リスク等、リスクは存在します。また、配当利回りの予定割れや、元本毀損の可能性もゼロではありません。

EXITファンドのイメージ

EXITファンドと一般的なファンドを比べたイメージ図は以下のようになります。

引用元：WARASHIBE 田端EXITファンド概要

EXITファンドでは「運用＆売却活動」が終わった段階でファンドを募集するため

売却先が見つからないリスクが抑えられる
より正確にリスクや利回りを提示できる

というメリットがあります。

実際、本ファンドの対象不動産は賃貸マンションとして稼働中ですが、事業用地として既に売却が決定しています。売買契約の決済日は2021年8月31日となっていますが、決済が延期されるリスクを考慮してファンドの運用期間は同9月15日までとなっています。契約どおり決済された場合は、運用終了日が早まる可能性があります。

優先劣後構造の採用

田端《EXITファンド Ⅰ 》は営業者が77.3%出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

運用開始時点で評価額約5億8000万円の物件が運用終了時に1億3000万円以下にまで価値が下落する可能性は高くないと考えられるので、元本毀損のリスクも小さいといえます。

「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（運営者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。

田端《EXITファンド Ⅰ 》ではファンド総額約5億8000万円のうち約4億5000万円分を運営社が劣後出資することで、対象不動産の元本価値が下がってしまった場合でも、投資家の出資元本が毀損するリスクは低く抑えられています。

高い利回り

本ファンドはインカムゲイン0.1%、キャピタルゲイン11.9%の合計12%（年利）を分配する予定です。不動産投資クラウドファンディングでは、一般的に利回り3〜7%程度が平均的です。これに対して本ファンドの予定利回り12%は高利回りであるといえます。

WARASHIBEの魅力（会員のメリット）

本ファンドは、募集額1億3230万円のうち、3000万円が既存会員むけの先行募集として募集されました。

この先行募集も1分足らずで満額成立になる人気ぶりでしたが、先行募集は先着方式のため、申し込みさえ間に合えば確実に出資ができます。これまでもいくつかのファンドでは既存会員向け先行募集が行われており、また、会員限定の特別ファンド募集もありましたので、この機会に会員登録しておくことをおすすめします。

さらに田端《EXITファンド Ⅰ 》では初めて投資する方を対象に抽選の当選確率が3倍になるキャンペーンを実施しています。まだ会員でなかった方には大きなチャンスなのでこの機会に是非ご登録ください。

ぐりーんりんく

田端事業用地《EXITファンド》の募集は6月4日13:00までなので今すぐ登録すれば間に合うね！

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解約可能というメリット

本ファンドの運用期間は3ヶ月と短期間であるため解約が必要になるシチュエーションは考えにくいのですが、万が一の事態になってもWARASHIBEではマイページにて出資の途中解約が可能であるため、投資への不安が軽減できます（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

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【事業者調査】WARASHIBEの特徴とメリットを調査

対象不動産の立地調査

田端《EXITファンド Ⅰ 》の対象不動産の立地と周辺環境の調査を行いました。

対象不動産の現状とバリューアップ方法

対象不動産は1974年竣工（築47年）、鉄筋コンクリート造6階建の古い賃貸マンション（岩本ハイツ）です。

この物件については①リノベーション、②建替えという二つのバリューアップ方法が検討されました。その結果、①リノベーションは、大規模なリニューアルがは難しく、バリューアップが見込めないとの判断に至り、②建替えは、土地の価格から建物解体費用等を控除した価格を考慮しても安い価格での取得が可能で、かつ、開発用地としての価値が見込めるとの判断がされ、事業用地としてのファンド募集になりました。

引用元：WARASHIBE 田端事業用地《EXITファンド》概要

立地調査

対象不動産はJR山手線田端駅徒歩9分にある土地（面積：662.32㎡）および建物（延床面積：1635.93㎡）です。谷田川通りに面しており、令和2年の相続税路線価は57.0万円／㎡となっているため、推定の評価額は

570000 × 662.32 ÷ 0.8 = 47190.3

となり、約4億7190万円となりました。ファンド総額には及ばないものの、募集額1億3230万円の3.5倍以上であり、元本の安全性は非常に高いと考えられます。

路線価の変化

また、相続税路線価の変化も、2017年：45.0万円／㎡、2018年：49.0万円／㎡、2019年：53.0万円／㎡、2020年：57.0万円／㎡と右肩上がりの上昇を見せており、評価も上昇している様子がうかがえます。

最寄駅と利用状況

最寄駅はJR山手線田端駅で、2019年の1日平均乗車人員数は47,008人であり、利用者は5年前比103.8%、10年前比109.2%と増加傾向です。

次に田端駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

行き先	乗換回数	所要時間
東京駅	なし	20分
品川駅	なし	30分
新宿駅	なし	20分
渋谷駅	なし	25分

東京都内の主要駅に乗り換え不要、30分以内のアクセスが可能で利便性が高い立地です。

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まとめ

WARASHIBE 新規ファンド田端《EXITファンド Ⅰ 》は12%という高い利回りと路線価の上昇が続く立地が魅力のファンドです。ファンドの特徴を調査し、まとめました。