過去に募集されたファンド調査

【3/25】CREAL 銀座東レジデンスファンドを調査

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CREAL ファンドのポイント

CREALの新規募集ファンドは中央区のプレール・ドゥーク銀座EASTⅡです。

ココがポイント

  • 最寄の新富町駅、八丁堀駅は東京メトロ・JR共に利用者が増加傾向
  • 最寄駅まで徒歩5分の駅近物件で、各主要駅へのアクセスが良好

ココに注意

  • 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない(劣後出資割合約10%)
  • 様々な手法による査定額や現時点の売り出し価格より募集総額が大きいため、売却価格に懸念あり
  • 運用期間6ヶ月以内に対象不動産が売却できないときは延長の可能性あり

 

CREAL ファンド募集概要

募集額 2337万円
募集開始日時 2019年3月25日 19:00
予定利回り 4.0%
運用期間 6ヶ月
最低投資額 1万円

CREAL公式サイト

 

CREAL ファンド詳細

対象物件:プレール・ドゥーク銀座EASTⅡ 東京都中央区入船2-10-9

 

出典:CREALファンド詳細より

 

専有面積:21.75㎡

月額賃料:94300円(マスターリース賃料)

出資総額:2596万円

優先出資:2337万円(優先比率=90.02%)

劣後出資:259万円(劣後比率=9.98%)

 

対象不動産査定による安全性調査

プレール・ドゥーク銀座EASTⅡの物件価格を検討します。

中央区入船周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価=103.2万円、価格=2244万円になりました。

 

続いて、ReTechによるAI査定を3つのサービスで比較しました。

各査定サイトのうちIESHILとFANTAS checkは買取価格をベースに参考価格を算出していると考えられることから、買取価格と販売価格のギャップ分の係数1.22を掛けて当サイトにおける㎡単価としました。

PRICE MAPは売り出し価格をベースにしていると考えられるため、そのままの値を採用しています。

それぞれの査定額を㎡単価として算出したものに(複数の単価がある場合はそれらを平均したもの)、今回の対象物件の専有面積21.75㎡を掛けて算出しています。

 

○ IESHIL    ・・・㎡単価=111.7万円、価格=2429万円

○ FANTAS check・・・㎡単価=126.4万円、価格=2749万円

○ PRICE MAP      ・・・㎡単価=96.3万円、価格=2095万円

上記3社の平均      ・・・㎡単価=111.5万円、価格=2425万円

 

今回の調査では最高査定額はFANTAS check、最低額はPRICE MAPとなりました。

先日の記事で、ReTechのAI査定を不動産調査に使う際は複数サービスの平均値を使うと信頼性が上がるため、今回も3つのサービスの平均値をAI査定額としました。

もっと詳しく

 

優先出資額は当サイト独自の査定額を上回り、AI査定額は下回りましたが、出資総額はどの査定額も上回る結果となりました。

 

プレール・ドゥーク銀座EASTⅡの実際の売り出し価格を調査すると、現時点で1件売り出し中、昨年末から今年初めにかけても売り出しがありました。

 

売り出し時期 階数 面積 価格(万円)
2018年1月 21.75 2500
2018年3月 21.75 2300

 

上記の通り、プレール・ドゥーク銀座EASTⅡの売り出し価格は2300万円、2500万円となっており、出資総額が売り出し価格を上回っています

対象不動産は2006年築であり、この当時から比べると現在の周辺マンション単価は上昇しています。

オーナーさんとしてはこの辺りの価格で売却できれば出口戦略として成り立つのかもしれません。

 

CREAL

 

立地調査

プレール・ドゥーク銀座EASTⅡの近隣にはセブン-イレブン中央区入船2丁目店・徒歩2分、ファミリーマート港二丁目店・徒歩3分、まいばすけっと 新富町駅前店・徒歩3分と生活に便利なお店が揃っています。

最寄駅は東京メトロ有楽町線の新富町駅、日比谷線八丁堀駅、JR八丁堀駅で駅でそれぞれ徒歩約5分と通勤通学に便利な好立地です。

 

2017年最寄駅の利用状況は、東京メトロ新富町駅の乗降人員数が4.1万人・10年前比101.3%、東京メトロ八丁堀駅の乗降人員数が11.2万人・10年前比102.0%、JR八丁堀駅の乗車人員数が3.4万人・10年前比119.3%とすべての駅で増加傾向です。

 

最寄駅からは東京駅まで約2分、品川駅まで乗り換え1回・約20分、新宿駅まで乗り換え1回・約25分と各主要駅にアクセスが良好です。

 

ぐりーんりんく号
東京駅まではもはや徒歩圏内だね!

 

まとめ

募集総額は各種査定価格や実際の売り出し価格よりも高いため想定価格で売却できるかは微妙です。

ただし、優先出資の元本割れが起こらない価格での売却は可能と推測します。

 

最寄駅は利用者が10年間で増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。

また、主要駅へのアクセスが比較的良好で、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。

 

以上より、今回は出資を見送ります。

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