Jointo α 第3号〜第5号公開
Jointo α（ジョイントアルファ）の第2号ファンド「アルファアセットファンド高松駅前」の募集から2ヶ月、待望の新規ファンド第3号〜第5号（区分マンション）が公開されました。
それぞれの物件評価は個別に調査・報告しますが、その予備調査として各ファンドの立地調査を行い、比較しました。
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第3号〜第5号の概要と比較
3つのファンドの概要をまとめて比較します。
| ファンド | 募集額（万円） | 利回り（%） | 所在地 |
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第3号 ウェルリバービュー天神 |
1680 | 3.8 | 福岡市博多区 |
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第4号 シティタワー四天王寺夕陽ケ丘 |
2450 | 3.6 | 大阪市天王寺区 |
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第5号 アーバンドック パークシティ豊洲 |
4760 | 3.4 | 東京都江東区 |
※運用期間はいずれも12ヶ月、優先出資：劣後出資＝70：30
運用期間や優先/劣後の比率は同じですが、利回りが3.4%〜3.8%と異なっています。
福岡市博多区はどんなところ？
ウェルリバービュー天神がある福岡市博多区は福岡県庁がある福岡県の中心で、博多駅、博多港、福岡空港という主要インフラが集まるエリアです。
第3号ファンドはこの博多区の中でも「福岡 住みたい街ランキング2018（SUUMO）」の第5位にランクインした「天神駅」から徒歩8分のマンションです。
博多区の人口推移
博多区のの賃貸需要の参考とするために５年間の人口推移を調査しました。
引用元：福岡市登録人口（行政区別）から作成
http://www.city.fukuoka.lg.jp/soki/tokeichosa/shisei/toukei/jinkou/tourokujinkou/TourokuJinko_kubetsu.html
2015年からの５年間の人口推移は2018年までは福岡市も博多区も右肩上がりで増加し、2019年は増加傾向が一服した状態です。
博多区は福岡市を上回るペースで人口が増加しており、魅力と活気のあるエリアと推測されます。
対象のマンションは65㎡台の2LDKであることから、若い夫婦か子供が独立した後の夫婦がターゲットになりうると考えます。
生活利便性が重視されることから、徒歩圏内のショッピング施設を調査しました。
- イオンショッパーズ福岡店（スーパー）まで6分
- セブンイレブン 博多中洲中島町店まで2分
- 大賀薬局 北天神店（ドラッグストア）まで7分
- ドン・キホーテ中洲店まで7分
となっており、買い物環境はかなり良好です。
大阪市天王寺区はどんなところ？
シティタワー四天王寺夕陽ケ丘がある大阪市天王寺区は大阪市の南東部に位置し、JR大阪環状線とOsakaMetro谷町線の2つの重要な路線が通っています。
天王寺区は「SUUMO住みたい街ランキング2019 関西版 ～住みたい自治体ランキング～」で7位にランクインされる人気のエリアで、対象不動産の「シティタワー四天王寺夕陽ケ丘」は天王寺区のほぼど真ん中に位置し、OsakaMetro谷町線 四天王寺前夕陽ヶ丘駅まで徒歩3分の駅近物件です。
天王寺区の人口推移
天王寺区の賃貸需要の参考とするために５年間の人口推移を調査しました。
引用元：大阪市住民基本台帳人口・外国人人口より作成
https://www.city.osaka.lg.jp/shimin/page/0000006893.html#27_3
天王寺区の人口は5年前に比べて105%超の増加傾向を示しており、大阪市全体の増加割合を上回っています。
2019年も伸びが衰える様子は見られませんので、今後も人口増加が見込め、活気のあるエリアであると考えます。
対象の区分マンションは80㎡以上（壁芯）のファミリータイプであることから、買い物の利便性や役所・学校関係の施設を調査しました。
- ライフ四天王寺店（スーパー）まで徒歩1分
- ファミリーマート四天王寺夕陽ヶ丘店まで2分
- 天王寺区役所まで徒歩5分
- 大阪市立大江小学校まで4分
普段の買い物はすぐ隣にあるスーパー ”ライフ” で十分ですし、天王寺・阿倍野エリアまで徒歩15分程度であることから休日には近鉄百貨店（あべのハルカス）やあべのキューズモールを気軽に利用できます。
小学校や区役所も近いため、お子さんのいるファミリー層にも需要がありそうです。
江東区豊洲はどんなところ？
アーバンドック パークシティ豊洲がある江東区豊洲は全域が埋立地であり、鉄道は東京メトロ有楽町線とゆりかもめ、幹線道路は晴海通りが通っています。
豊洲は「SUUMO住みたい街ランキング2019関東版 番外編」の「2020年の東京オリンピックの時人気が出ていそうな街ランキング」で1位を獲得した注目のエリアです。
豊洲の人口推移
豊洲の賃貸需要の参考とするために５年間の人口推移を調査しました。
豊洲の人口は5年前に比べて125%超の増加傾向を示しており、江東区全体の増加割合を大きく上回っています。
2019年はさすがに上昇率が落ちていますが、今後も人口増加が見込める活気のあるエリアであると考えます。
★ 代表的な商業施設
- ららぽーと豊洲
- セブンイレブン豊洲店（日本のセブンイレブン1号店）
まとめ
Jointo αの第3号〜第5号案件の立地はいずれも注目のエリアで、人口は5年前より増加しています。
それぞれのファンドの募集額と周辺マンション価格についてはより詳細に調査する必要がありますが、どのファンドも投資する価値がある立地だと考えます。
