FANTAS repro 20号ファンドのポイント
FANTAS repro20号（空き家再生ファンド） の対象不動産は千葉県佐倉市臼井地区に所在します。
佐倉市と臼井地区の人口推移、周辺環境、周辺地価の算定等からファンドの魅力やポイントをまとめました。
ココがポイント
・築年数34年であり、新耐震基準適合（ただし2000年基準を満たすかは不明）
・取引価格や売出価格の調査による土地価格の査定額は募集額（優先出資額）もファンド総額も上回る
・周辺戸建賃貸の賃料から推測する表面利回りは十分に高い
ココに注意
・佐倉市臼井台の人口、最寄駅の京成臼井駅の利用者はいずれも減少傾向
・空き家再生ファンドはあっという間に総額に達するため出資しにくい
FANTAS repro 20号ファンドの概要
FANTAS repro20号ファンドの概要をまとめました。
| 募集額（優先出資） | 600万円 |
| ファンド総額 | 750万円 |
| 劣後出資比率 | 20% |
| 募集開始日時 | 2019年10月11日 18:00 |
| 予定利回り | 8.0% |
| 運用期間（※） | 211日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
※1ヶ月前までに通知することにより、2年を超えない範囲で契約期間を延長できる。
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投資対象不動産
引用元：FANTAS funding FANTAS repro（空き家再生）PJ 第20号 概要
種別 ：FANTAS repro（空き家再生ファンド）
物件 ：千葉県佐倉市臼井台1186-1 木造2階建・駐車スペースが広い
最寄駅 ：京成線 京成臼井駅 徒歩15分
竣工日 ：1986年4月（築34年）→新耐震基準適合、2000年基準より前
土地面積：158.65㎡（登記簿）
建物面積：150.64㎡
立地調査 - 佐倉市臼井地区
対象不動産は千葉県佐倉市臼井台、京成臼井駅から徒歩15分の場所に所在します。
人口の推移と行政の空き家への取り組み、最寄駅の利用状況を調査しました。
佐倉市と臼井地区の人口推移
佐倉市の2019年3月末現在の人口は17.5万人、対象不動産の所在エリアである臼井台の人口は1943人です。
佐倉市の人口はこの10年間でほぼ横ばい、臼井台はここ数年で減少傾向が顕著になっています。
佐倉市の空家対策
最近、空き家が放置されゴミの不法投棄場所になったり、倒壊して近隣に被害を与えるなど、問題は深刻化しています。
佐倉市でも2013年の空き家率は9.1%、空き家数6810戸という調査結果が出ています。
これらの問題に対して、佐倉市では2018年3月28日に佐倉市空家等対策計画を策定しています。
引用元：佐倉市空家等対策計画より
http://www.city.sakura.lg.jp/cmsfiles/contents/0000018/18759/keikakugaiyou.pdf
2013年の佐倉市の空き家率は全国13.5%、千葉県12.6%と比較して低いレベルですが、人口減少が見込まれる今後の見通しは決して明るくありません。
事実、2033年には全国で3戸に1戸が空き家になると予想されています。
FANTAS fundingでは空き家を再生し、投資用不動産として再生するFANTAS reproに取り組んでおり、価値の低い空き家をリフォームして賃貸用不動産として再生しています。
最寄駅の利便性と周囲の環境
最寄駅である京成臼井駅は京成電鉄本線の駅です。
京成臼井駅の2018年度1日あたり乗降人員数は20392人で10年前比は84.6%、5年前比92.8%と明らかな減少傾向です。
京成臼井駅の都心へのアクセスは比較的良好で、東京駅まではJR船橋駅経由で乗り換え1回約60分、新宿駅まではJR日暮里駅経由で乗り換え1回約90分、船橋駅までは乗り換えなし約30分となっており、都心への通勤も可能です。
京成臼井駅の駅舎は「京成臼井駅ビルViM」という駅ビルになっており、ダイソー（100円ショップ）、ココカラファイン（ドラッグストア）、ファミリーマート、歯科などが出店しており、ちょっとした買い物には便利な駅です。
また、駅前にはショッピングセンター「レイクピアウスイ」があり、各種専門店とイオンが出店しています。
レイクピアウスイは1984年3月6日にイオン株式会社と共同の大型ショッピングセンターとして誕生し、地元密着型を売りにしています。
ファンドの安全性
本ファンドは募集額600万円であり、FANTAS fundingが20%の劣後出資を行い総額750万円となります。
募集額とファンド総額に対して対象不動産の評価額を査定しました。
対象不動産の地価を査定
対象不動産周辺の地価を推定するために、国土交通省地価公示、都道府県地価調査、国土交通省土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）、SUUMO（https://suumo.jp/kanto/）を参考にしました。
京成臼井駅周辺の土地取引価格、売り出し価格、路線価を一覧にしました。
| 情報源 | 京成臼井駅からの距離 | 住所 | ㎡単価 |
| 取引価格 | 11分 | 佐倉市 稲荷台 | 6.67万円 |
| 取引価格 | 13分 | 佐倉市 稲荷台 | 6.49万円 |
| 取引価格 | 13分 | 佐倉市 南臼井台 | 5.48万円 |
| 路線価 | 13分 | 佐倉市 南臼井台 | 4.14万円 |
| 路線価 | 13分 | 佐倉市 稲荷台 | 4.99万円 |
| 路線価 | 13分 | 佐倉市 臼井 | 3.00万円 |
| 売出価格 | 20分 | 佐倉市 新臼井田 | 5.15万円 |
| 売出価格 | 15分 | 佐倉市 新臼井田 | 5.78万円 |
※路線価は公示地価×80%で算出
上表の各種情報源からの調査した京成臼井駅周辺の土地㎡単価の平均値は5.21万円、対象不動産の土地面積は158.65㎡であることから、査定額は827万円となり、優先出資額を大幅に上回り、ファンド総額も上回りました。
建物価格とリフォーム価格を考慮すれば、FANTAS reproの想定している価格での売却可能性は高いと判断します。
対象不動産周辺の賃料
佐倉市臼井台周辺の築年数が30年以上の戸建賃貸の賃料について調査しました。
| 住所 | 築年数 | 京成臼井駅からの距離 | ㎡単価（円） |
| 佐倉市 臼井 | 33 | 10分 | 831 |
| 佐倉市 臼井田 | 32 | 13分 | 895 |
| 佐倉市 王子台 | 39 | 12分 | 754 |
| 佐倉市 王子台 | 41 | 7分 | 953 |
以上のように対象不動産の賃料は少なくとも㎡単価750円であり、リフォーム次第で950円程度まで可能と考えます。
上表の平均賃料㎡単価は856円であり、対象不動産の建物面積は150.64㎡であることから、月額賃料は12万9000円程度と算出され、ファンドの総額750万円に対する表面利回りは20.6%と十分に利益が見込める額となります。
まとめ
FANTAS repro20号ファンドの調査結果をまとめます。
空き家再生ファンドは毎回瞬間蒸発してしまうのでFANTAS check（マンションファンド）を狙うべきかもしれませんが、ダメ元でFANTAS reproに挑戦しようかと考えています。