COZUCHI 渋谷区広尾 借地プロジェクトを調査

COZUCHI 渋谷区広尾 借地プロジェクト

COZUCHIが新規募集する渋谷区広尾 借地プロジェクトは広尾駅から徒歩6分にある、借地権付区分マンションの2室を運用するファンドです。広尾の好立地でありながらマスターリース契約をすることで安定したインカムゲインが得られる、想定利回り6.5%（インカム5.5%＋キャピタル1.0%）のファンドです。

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ファンド概要とリスク対策

COZUCHI 渋谷区広尾 借地プロジェクトの対象不動産など概要をまとめました。

3月1日 19:00〜3月7日 13:00まで（抽選）

ぐりーんりんく

抽選方式で募集されますので、締め切りまでに登録を完了しましょう。時系列は以下の通りです！

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1募集開始　　　　・・・2022/3/1（19:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/3/7（13:00）

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3出資金払込完了　・・・2022/3/14

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4運用開始　　　　・・・2022/3/31

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5運用終了　　　　・・・2022/12/27

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6配当・償還　　　・・・2023/1/26

ファンド組成の背景と仕組み

本物件は、現在運用中の「COZUCHI 渋谷区広尾 底地プロジェクト」の投資対象である底地上に建つ2棟のマンションの区分所有です。本ファンド運用終了時には「渋谷区広尾底地プロジェクト」による大規模構想に伴いTRIAD社が買い取ることでキャピタルゲインを配当します。

＞＞渋谷区広尾 底地プロジェクトの調査記事はこちら

渋谷区広尾 底地プロジェクトの構想

広尾 底地プロジェクトの対象となる底地約197坪には3棟のマンション（全57室）が建っており、借地権付区分マンションが57戸あります。底地プロジェクトは運用期間1年ですが、事業者であるTRIAD社は本プロジェクトの底地をベースとし、約10年にわたる事業計画を構想しています。

• TRIAD社は借地権付き区分マンションの買取交渉を開始
• 買取が進む毎に借地権は底地権と合わせて所有権となっていく
• 最終的に全て買取ができた場合には新たな開発用地となり坪1400万円での売却を想定
• 全ての借地権買取が困難であっても最終的な開発用地に近づけることで不動産業者などへ収益物件での売却が可能

引用元：COZUCHI 渋谷区広尾 底地プロジェクト概要

新ファンドの構想

TRIAD社によって買取が進む場合は適当なタイミングで最大57戸分のファンドを組成する予定になっています（複数物件で1ファンドの可能性あり）。 → 今回の借地プロジェクト

また買い取った区分マンションは1年後に底地プロジェクトが終了するタイミングで組み入れることで底地＋所有権区分マンションの価値上昇した状態で次のファンド（底地ファンド2年目）に売却できます。

なお、2年目以降のプロジェクトに関しては、前年プロジェクトに出資している投資家に優先枠が設定される予定です。

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マスターリース契約による安定配当

本ファンドの想定利回りは6.5%（インカム5.5%＋キャピタル1.0%）となっており、インカムゲイン（賃料収入）がメインになります。インカムゲインがメインの場合、空室が出ると賃料収入が得られないため配当に影響が出ることがあります。

これに対して本ファンドでは、マスターリース契約を締結することで賃料収入を確保するため安定したインカム配当が可能となります。

優先劣後構造の採用

COZUCHI 渋谷区広尾 借地プロジェクトは営業者が11.3%出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

期間満了後はTRIAD社が買取

本ファンドの運用期間が9ヶ月となっている理由は、対象不動産の借地権付区分マンションは「渋谷区広尾底地プロジェクト」の期間満了後に売却され、新たに組成される2年目以降の底地プロジェクトへ資産を組み入れる計画があるためです。

これにより、底地と借地権が一体となって所有権となるためプロジェクト全体の資産価値を上昇させることになります。 この計画を実行するため、本ファンドの運用期間満了時において、1号事業者であるTRIAD社が当該見込評価額（キャピタルゲイン：1%）で買い取ることを予定しています。

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出口戦略が明確なので、売却先がないというリスクは小さくなります！

いつでも換金可能

投資期間中に万が一現金が必要となった場合は、マイページの換金申請から手続きをすることでいつでも換金可能です（換金手続きには事務手数料3～5.5%がかかりますので最終手段と考えた方が良いと思います。）。換金金額は出資金額を基本としつつも、換金申請時の公正な価格となります。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？　調査記事はこちらから

ファンド出資の優先権付与

本ファンドは、現在運用中である「渋谷区広尾底地プロジェクト」に出資している方向けに募集額6,300万円のうち5,000万円の優先出資枠を設けています。

※優先出資枠でも抽選を行う可能性が高いため落選となる場合があります。優先枠で落選となった場合は、その後の手続きは不要でそのまま一般枠での抽選に回ります。

借地権付区分マンションの買い増しは引き続き進めており、今後組成を予定するファンドにおいても優先出資枠を設ける予定です。

対象不動産の立地調査

本ファンドの対象不動産 広尾区分店舗の立地と周辺環境の調査を行いました。

引用元：COZUCHI 渋谷区広尾 借地プロジェクト概要

立地調査（公示地価）

本プロジェクトの底地は渋谷区広尾5丁目に所在し、明治通りに面しています。全面道路の路線価の推移を調査しました。

2017年から2020年までは右肩上がりの上昇で、その4年間で約1.4倍になっています。2021年はやや下落しましたが、コロナ禍の影響で大幅に路線価が下落したエリアがあったことを考えると影響は限定的だったと考えられます。

当該マンションの売出価格調査

本ファンドの対象不動産は「フラワーハイホーム（3階・64.68㎡）」と「リバーサイド広尾（3階・52.11㎡）」の借地権付区分所有です。それぞれのマンションの売出価格を調査しました。

フラワーハイホーム

フラワーハイホームは2021年に2件の売出実績がありました（引用元：LIFULL HOME’S 不動産アーカイブ）。

専有面積が同じなのに価格差が大きいので、6階の物件はリフォーム済みなど、何かしらの理由がありそうです。上記物件と本ファンドの対象不動産の面積は概ね同じであることから、価格が低い方を採用したとしても3500〜4000万円程度の評価額が想定できます。

リバーサイド広尾

リバーサイド広尾は2021年に2件の売出実績がありました（引用元：LIFULL HOME’S 不動産アーカイブ）。

上記物件と本ファンドの対象不動産の面積は概ね同じであることから3500〜4000万円程度の評価額が想定できます。

最寄駅と利用状況

最寄駅は東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分です。

広尾駅の2019年の1日平均乗車人員数は62,588人であり、5年前比106.3%、10年前比110.6%と大幅な増加傾向となっています。次に広尾駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

乗り換え必要ではありますが東京都内の主要駅に30分以内のアクセスが可能な立地です。

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まとめ

COZUCHI 渋谷区広尾 借地プロジェクトのポイントをまとめました。