プレファン12号（プレサンスNEO心斎橋）を調査

プレファン12号ファンドを調査

プレファンの新規ファンド 12号 の対象不動産は2011年5月築の「プレサンスNEO心斎橋」です。対象不動産周辺の地価調査・売出価格調査・AI査定の調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力と安全性を評価しました。

本ファンドは6/16〜7/6に新規本会員登録完了された方だけで抽選を行いますので、新規登録の方はチャンスです！

▼ 12号ファンドは6/16以降に新規本会員登録完了した方限定！

プレファンで詳細確認

ファンド募集概要

12号ファンド（プレサンスNEO心斎橋）の概要をまとめました。

【ファンド時系列】

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1募集開始（抽選）・・・2022/6/23（0:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/7/6（23:59）

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3入金期限　　　　・・・2022/7/15（23:59）

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4運用開始予定日　・・・2022/7/28（0:00）

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5運用終了予定日　・・・2023/1/27（23:59）

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6分配日　　　　　・・・2023/3/31（23:59）

ファンドの魅力

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝90：10となっているので仮に物件価格が低下したとしても10%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回4.85%は不動産特定共同事業のファンドとしては標準レベルですが、物件が築11年と比較的新しく、立地が心斎橋〜長堀橋エリアであることを考慮すれば十分な利回りが確保されていると考えます。

プレファン公式

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と路線価の変化を調査しました。

ぐりーんりんく

Osaka Metro 堺筋線長堀駅の他にも堺筋本町駅、心斎橋駅が徒歩圏内！

相続税路線価による評価

プレサンスNEO心斎橋の前面道路について2017年〜2021年の相続税路線価の変化を調査しました。

2017年から2020年までは路線価が急上昇しており、変化率（上昇率）は160%にもなっています。2021年は大幅に下落しましたが、2019年の路線価は上回っていることから、このエリアは評価が高いことを示しています。

ReTechを活用したAI査定

プレサンスNEO心斎橋のAI査定額をファンド総額・募集額と比較します。無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。

今回の2つの査定の平均値は㎡単価63.1万円・価格2815万円となり、査定額は12号ファンドの募集総額2142万円より673万円高い結果となりました。AI査定の結果から、本ファンドの元本毀損リスクは小さいと評価できました。

売出価格の調査

プレサンスNEO心斎橋は調査時点で1部屋（11階部分）の売出がありました。本ファンドの対象不動産の所在階は不明ですが専有面積（44.62㎡）は同一であり売出価格は3350万円でした。

この価格は12号ファンドの募集総額2142万円より1208万円高い結果となり、実際の売出価格からも本ファンドの元本毀損リスクが小さいと評価できました。

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝長堀橋駅の利用状況

最寄駅はOsaka Metro堺筋線 長堀橋駅 徒歩5分です。また、Osaka Metro堺筋線 堺筋本町駅 徒歩7分、御堂筋線 心斎橋駅 徒歩9分も徒歩で利用可能です。心斎橋駅は2022年の住みたい街ランキング2022 関西版で第18位を獲得しており、前年の29位から10以上ランクアップした注目のエリアです。

長堀橋駅の2019年の1日あたり乗車人員数は25,648人となっています。5年前比121.0%、10年前比112.5%となっており10年前から一旦減少に転じるも、その後盛り返して大幅な増加傾向となっています。

長堀橋駅から大阪府内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

大阪府内の主要駅へは乗り換えが発生してしまうものの、所要時間は25分以内の優秀なアクセスです。心斎橋駅を利用すれば、梅田・難波・天王寺・新大阪への乗り換えが不要になります。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩圏内にスーパー、コンビニ、ドラッグストア、地下街があり、病院や公共施設もあることから生活利便性は高いと考えられます。

まとめ

プレファン ファンド12号（プレサンスNEO心斎橋）の調査結果をまとめました。