ASSECLI 東京都国立市 #28ファンドを調査

ASSECLI 東京都国立市 #28ファンドのポイント

ASSECLI（アセクリ）の新規ファンド 東京都国立市 #28 の対象不動産は国立市西2丁目に所在する1983年11月築の一棟レジデンス「国立グリーンハイツ」です。対象不動産周辺の地価調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力を調査しました。

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ファンド募集概要

東京都国立市#28ファンドの概要をまとめました。本ファンドはJR中央線 国立駅徒歩14分に位置する1棟賃貸レジデンスを投資対象としています。

【ファンド時系列】

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1募集開始（先着）・・・2022/9/9（18:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/9/14（23:59）

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3振込期限　　　　・・・2022/9/15

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4運用開始予定日　・・・2022/9/26

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5運用終了予定日　・・・2023/4/25

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6分配日　　　　　・・・2023/5/12

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ファンドの詳細と魅力

対象不動産の基本的事項、賃料、路線価などを調査しました。

優先劣後方式と利回り

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝90：10となっているので仮に物件価格が低下したとしても10%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回6.0%は不動産特定共同事業のファンドとしては高水準と考えられます。

ファンドの運用プラン

本ファンドは、国立駅から徒歩14分の１棟マンション（国立グリーンハイツ）および土地を取得し運用します。

建物状態や見た目などを良くするバリューアップ工事を実施し、相場賃料以上のリーシング・リースアップを行い収益性を含めた不動産価値を向上させ、不動産マーケットへ売却を目指すプロジェクトです。

引用元：ASSECLI 東京都国立市#28ファンド

賃料調査

ASSECLIのデータによると現在対象不動産の坪当たり月額賃料は7,677円／坪となっていますが、周辺は同程度の築年数の物件であってもより高い賃料で募集されていることがわかります。

引用元：ASSECLI 東京都国立市#28ファンド

現在の募集賃料をLIFULL HOME’Sで調査しました（https://www.homes.co.jp/archive/b-4334104/）。現時点で専有面積12.75㎡の1部屋が賃貸募集されています。

引用元：LIFULL HOME’S

管理費を含めて36,000円／月であるため、坪当たりの賃料は

36,000 ÷ 12.75 × 3.3 = 9,318（円／坪）

となり、周辺の物件と同レベルの賃料で募集されていることがわかりました。

周辺の賃貸需要

対象不動産はJR中央線 国立駅徒歩14分、JR南武線 西国立駅徒歩16分に所在します。国立市には一橋大学・東京女子体育大学がありますが、そのちょうど中間にある学生の需要の高いエリアになります。

Google Mapsより作成

相続税路線価による評価

国立グリーンハイツの前面道路の相続税路線価の変化を調査しました。

2018年から2022年まで横ばい〜微増で推移しています。2020年以降はコロナ禍の影響で地価が下落したエリアもありましたが、このエリアに顕著な変化ありません。

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立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝国立駅の利用状況

最寄駅はJR中央線 国立駅 徒歩14分です。国立駅の2019年の1日平均乗車人員数は53,532人、5年前比101.9%、10年前比100.4%と10年前からほぼ横ばいであり、安定した利用状況になっています。

国立駅から東京都内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

東京、新宿へは乗り換え不要で60分以内という利便性があります。本物件のターゲットが主に学生であることを考えれば通勤を考慮する必要はなく、週末等に遊びや買い物に行く距離としては問題ないと考えられます。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩10分圏内にコンビニ、ドラッグストアがあり、利便性は高いと考えられます。

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まとめ

ASSECLI 東京都国立市#28ファンドの調査結果をまとめました。