【募集終了】WARASHIBE 品川区五反田 Ⅱ ファンドを調査

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WARASHIBE 品川区五反田 Ⅱファンドのポイント

WARASHIBE が新規募集する品川区五反田 Ⅱ ファンドは、リノベーションの実施により賃料収入アップを達成したオフィスビルが対象不動産です。五反田駅まで徒歩6分、オフィス需要の高さが魅力のファンドを紹介します。

ポイント

運用期間6ヶ月、利回り9%の好条件
五反田駅から徒歩6分の立地
リノベーションにより賃料収入アップを達成
「五反田バレー」とも呼ばれる注目のエリア

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ファンド概要と魅力

WARASHIBE 品川区五反田 Ⅱ ファンドの対象不動産など概要をまとめました。

募集終了

対象不動産	五反田オフィスビル（中丸ビル）
住所	東京都品川区東五反田5丁目
構造	鉄筋コンクリート造 5階建
延床面積	543.43㎡
募集額	1億7000万円
予定分配率	9%
運用期間	6ヶ月間
優先劣後構造	あり（劣後出資：43.3%）
最低投資額	1万円
タイプ	インカム + キャピタル

五反田ファンドの対象不動産はリノベーションにより賃料収入がアップしており、キャピタルゲインが大きくなる可能性があります。

優先劣後構造の採用

品川区五反田 Ⅱファンドは営業者が43.3%出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。投資家の配当イメージは以下のようになります。

また、WARASHIBEはキャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限無しに配当する方針であるため、想定以上に高く売却できれば予定分配率9%（年利）を上回る配当になる可能性もあります。

○　配当が得られる場合のイメージ

引用元：WARASHIBE 品川区五反田 Ⅱ のファンド概要

○　配当が得られない（元本の毀損はない）場合のイメージ

引用元：WARASHIBE 品川区五反田 Ⅱ のファンド概要

運用開始時点で3億円の物件が運用終了時に1億6826万円にまで価値が下落する可能性は高くないと考えられるので、元本毀損のリスクも小さいといえます。

「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（運営者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。

WARASHIBEの品川区五反田 Ⅱファンドではファンド総額3億円のうち1億3000万円分を運営社が劣後出資することで、対象不動産の元本価値が下がってしまった場合でも、投資家の出資元本が毀損するリスクは低く抑えられています。

高い利回り

本ファンドはインカムゲイン2.5%、キャピタルゲイン6.5%の合計9%（年利）を分配する予定です。

不動産投資クラウドファンディングでは、対象不動産がオフィスビルの場合は利回り5〜7%程度が平均的です。これに対して本ファンドの予定利回り9%は高利回りであると考えます。

上述の通り、WARASHIBEでは、投資家への配当ポリシーとして、「キャピタルゲインの利益のうち、25%を上限なしに配当すること」を掲げています。そのため、予定よりうまく運用できれば予定利回り9%を超えて配当が行われる可能性もあります（優先劣後構造の説明図①のパターン）。

WARASHIBEの魅力（会員のメリット）

本ファンドは、募集額1億7000万円のうち、7000万円が既存会員むけの先行募集として募集されました。

この先行募集も約1時間で満額成立になりましたが、先行募集は先着方式のため、申し込みさえ間に合えば確実に出資ができます。これまでもいくつかのファンドでは既存会員向け先行募集が行われており、また、会員限定の特別ファンド募集もありましたので、この機会に会員登録しておくことをお勧めします。

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解約可能というメリット

本ファンドの運用期間は6ヶ月と比較的短期間の運用であるため解約が必要になるシチュエーションは考えにくいのですが、万が一の事態になってもWARASHIBEではマイページにて出資の途中解約が可能であるため、投資への不安が軽減できます（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

＞＞ WARASHIBEの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

【事業者調査】WARASHIBEの特徴とメリットを調査

対象不動産の立地調査

本ファンドの対象不動産の立地と周辺環境の調査を行いました。

対象オフィスビルの現状

対象のオフィスビル（中丸ビル）は1963年竣工、築58年の古いビルですが2017年にリノベーションを行なっており、現在はキレイな外観です。1フロア約30坪（100㎡弱）のため、比較的小規模オフィスとなっています。トイレと給湯スペースは貸室内に設置され、窓面も多い特徴があります。

本ビルは共用部を大幅にリニューアルし、さらに管理体制の変更を行うことで、人気エリアにふさわしいデザイン性と管理体制を整えるバリューアップをした結果、賃料収入が従来よりも約80%と大幅に増加しています。

対象のオフィスビル（引用元：WARASHIBE 品川区五反田 Ⅱ の物件/エリア情報）

立地調査

対象不動産は五反田駅から徒歩６分の利便性の高い立地です。

ニチビル株式会社が運営する「トスナビ」によれば、五反田駅周辺エリアは中小規模のオフィスビルが多く、IT企業に人気の渋谷駅へのアクセスが良い割に賃料水準が安いため、多くのITベンチャー企業が五反田エリアに集積した結果「五反田バレー」と呼ばれるほどになっています（https://tosnavi.jp/market/detail?area=品川区）。

引用元：WARASHIBE 品川区五反田Ⅱのファンド概要

会計ソフトの「freee（フリー）」やスキルマーケットを運営する「ココナラ」などITベンチャー企業の本社機能が五反田に続々と移転しています。

最寄駅と利用状況

最寄駅は五反田駅で、JR山手線、東急電鉄池上線、都営地下鉄浅草線の3路線が乗り入れる利便性の高い駅です。2018年の1日平均乗車人員数は3路線合計で234,085人であり、JR山手線の利用者は5年前比106.7%と増加傾向です。

次に五反田駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

行き先	乗換回数	所要時間
東京駅	なし	20分
品川駅	なし	10分
新宿駅	なし	15分
渋谷駅	なし	10分

東京都内の主要駅に乗り換え不要、20分以内のアクセスが可能で、特に品川、新宿、渋谷駅への利便性が高い立地です。

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まとめ

WARASHIBE 新規ファンド品川区五反田 Ⅱ ファンドは魅力的な高利回りとITベンチャーが集まるオフィスとして魅力的な立地が特徴です。ファンドの魅力を調査し、まとめました。