利回り不動産 6号ファンド（国立サニービル）のポイント
利回り不動産の新規ファンド（6号ファンド 国立サニービル）の対象不動産は東京都国立市東一丁目に所在するオフィス・店舗ビルです。対象不動産の立地・入居施設の調査を行い、結果をまとめました。Amazonギフトが当たるキャンペーンも実施中です！
ポイント
- 優先出資：劣後出資＝90：10で元本毀損リスクを低減
- 予定分配率8%はかなり高め
- 最寄駅の利用者は増加中、東京都内に良好なアクセス
- 路線価は4年連続上昇中のエリア
- テナントに飲食店が多いためコロナ禍の影響は心配
- Amazonギフトがもらえるキャンペーン実施中
管理人の評価
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ファンド募集概要
利回り不動産 6号ファンド（国立サニービル）の概要をまとめました。
| 出資総額 | 7000万円 |
| 募集額 | 6300万円 |
| 予定分配率 | 8.0% |
| 運用期間 | 6ヶ月 |
| 出資単位 | 1万円 |
| 募集方式 | 抽選式 |
ファンドの募集開始から運用終了、償還までの時系列は以下の通りです。
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1募集開始 ・・・2021/7/13（12:00）
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2募集終了 ・・・2021/7/15（23:59）
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3出資金払込完了 ・・・2021/7/23
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4運用開始 ・・・調査中
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5分配・出資金返戻・・・調査中
ファンドの特徴と魅力
ファンドは優先・劣後方式を採用し、優先出資：劣後出資＝90：10と元本毀損リスクの低減が図られています。また、利回り8.0%は不動産特定共同事業のファンドとしてはかなり高めです。
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対象不動産の詳細
対象不動産の基本的事項の確認と周辺相場から価格査定を行います。
| 物件名 | 店舗・事務所 |
| 所在地 | 東京都国立市東1丁目 |
| 築年月 | 1982年7月（築39年） |
| 土地面積 | 52.89㎡ |
| 専有面積 | 158.86㎡ |
| 構造 | 鉄筋コンクリート鉄骨造 地下1階付6階建 |
| 最寄駅 | JR中央線 国立駅 徒歩3分 |
対象不動産査定による評価
対象不動産の価値について路線価の変化や家賃収入の表面利回りについて検討していきます。
相続税路線価の変化
国立サニービルは都道145号（旭通り）と東一条通りの2面に接道していますが、より広い都道145号の相続税路線価の変化を調査しました。
| 年 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| 万円／㎡ | 51.0 | 52.0 | 53.0 | 54.0 |
2017年から毎年1万円ずつ上昇を続けており、評価の高まっているエリアであると推測できます。
現在の賃貸状況
国立サニービルは現在、4階の一部屋（57.04㎡）が募集されています。賃料は14.08万円/月となっており、㎡単価は2,486円となります。本ファンドの対象不動産は専有面積が158.86㎡であることから、計算上の月額賃料は
158.86 × 2,486 = 392,137
となります（階によって賃料は異なるので、参考値です）。
ここから計算される表面利回りはファンド総額7000万円に対して6.72%となります。利回り不動産では売却益と賃貸料から分配金を支払う仕組みですが、予定分配率8%のうち大半は賃料収入から得られると考えられます。
引用元：利回り不動産 https://rimawari.co.jp
立地と周辺環境調査
対象不動産に入居する施設と最寄駅の利用状況を調査しました。
どんな店舗が入居しているか
国立サニービルに入居する店舗を調査しました（利回り不動産で運用されるテナントとは限りません）。
テナント
- 居酒屋 とむ
- 和処 いさばや（居酒屋）
- BAR HEATH
- 共和国（居酒屋）
- 庄や 国立店
- 酒場 FUKUSUKE
- 珈琲屋大澤
- リサイクルブティックABC
- レンタルスタジオ国立リノ
- reimei Kunitachi（レンタルサロン）
飲食店が多く、駅から徒歩3分の立地は非常に魅力的です。ただし、7/12から東京都は緊急事態宣言が発出されるため、酒類を提供する飲食店にはさらなる負担がかかる見込みとなっています。現に、上記店舗のいくつかは臨時休業等を実施することが公式ページに発表されています。
最寄駅＝国立駅の利用状況
最寄駅はJR中央線 国立駅 徒歩3分です。
国立駅の2019年の乗車人員数は53,532人、10年前比100.4%、5年前比101.9%とわずかながら増加傾向になっており、駅周辺の店舗利用者も堅調に推移していると考えられます。
国立駅から東京都の主要駅へのアクセスは以下の通りです。
| 行き先 | 乗換回数 | 所要時間 |
| 東京駅 | なし | 55分 |
| 新宿駅 | なし | 40分 |
| 品川駅 | 1回 | 65分 |
東京都内の主要駅には60分程度、東京・新宿には乗り換えなしのアクセスが可能な立地です。
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まとめ
利回り不動産 6号ファンド（国立サニービル）の調査結果をまとめました。
- 優先出資：劣後出資＝90：10で元本毀損リスクを低減
- 予定分配率8%はかなり高め
- 最寄駅の利用者は増加中、東京都内に良好なアクセス
- 路線価は4年連続上昇中のエリア
- テナントに飲食店が多いためコロナ禍の影響は心配
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