COZUCHI 渋谷区神泉エリア 区分店舗ファンドを調査

COZUCHI 渋谷区神泉エリア 区分店舗ファンド

COZUCHIが新規募集する渋谷区神泉エリア 区分店舗ファンドは、高級住宅街に建つ「第18宮庭マンション」の区分所有店舗が対象不動産です。インカム4.5%＋キャピタル1.5%という利回り、評価が高いエリアも魅力ですが、入手経緯にも注目してください。

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ファンド概要とリスク対策

COZUCHI 渋谷区神泉エリア 区分店舗ファンドの対象不動産など概要をまとめました。

10月4日 19:00〜10月11日 13:00まで（抽選）

ぐりーんりんく

抽選方式で募集されますので、締め切りまでに余裕を持って登録を完了しましょう。時系列は以下の通りです！

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1募集開始　　　　・・・2021/10/4（19:00）

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2募集終了　　　　・・・2021/10/11（13:00）

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3出資金払込完了　・・・2021/10/15

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4運用開始　　　　・・・2021/10/22

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5運用終了　　　　・・・2023/10/21

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6配当実施日　　　・・・2022/5/6、11/1、2023/5/2

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7最終配当・償還　・・・2023/11/20

物件取得の背景

本物件は区分所有建物の1階を6区画に分けて飲食店舗を営業していましたが、1区画の退去、1区画の退去申込があり、2区画が空室となるため、割安で取得されました。

引用元：COZUCHI渋谷区神泉エリア 区分店舗 概要

渋谷区神泉エリアは立地条件は非常に良いものの、空室率が33%となることがネックでした。一方でマーケットおよび賃貸状況を分析した結果、相場と比較して賃料が安い区画もあったため、より高い賃料でのリーシングによりバリューアップが可能であると判断されています。

実際、リーシングの結果、空室区画に関しては取得から2カ月、一方の退去予告区画は退去から約2カ月で契約となり、現在は満室稼働、利回りは約10％と渋谷エリアでは希少な高利回り物件へと変身しています。

優先劣後構造の採用

COZUCHI 渋谷区神泉エリア 区分店舗ファンドは営業者が10%出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

空室リスクに対する考え方

本ファンドはインカムゲインとして4.5%（主に賃料収入が配当原資）を分配する予定です。

対象不動産は本来賃貸ニーズの強いエリアの店舗ですが、飲食店舗であるためコロナ禍においてはリスク高いと考えられます。しかし、今回の物件は1区画10坪未満のサイズであるため、賃料の坪単価は相場の水準であっても賃料総額を抑えて飲食営業が可能となっています。そこに一定のニーズがあり、店舗運営においては人件費を掛けることもほとんどないため、協力金などの効果が高くコロナの影響は最小限に抑えられます。

そのため、本物件では他の店舗不動産と比べてもリーシングに成功しやすく、本物件の利回りは約10％と渋谷エリアでは希少な高利回りを達成しています。

COZUCHIの配当ポリシー

COZUCHIでは、対象不動産を運用期間中に売却できキャピタルゲインがあった場合は、一定の分配方針に基づき上限なしに配当するという方針をとっています。渋谷区神泉エリア 区分店舗ファンドはキャピタルゲインの25%が配当される可能性があるという魅力的なファンドになっています。

配当シミュレーション

物件が売却できた時の物件の表面利回りと、投資家への配当シミュレーションは以下の通りです。

引用元：COZUCHI 渋谷区神泉エリア 区分店舗 概要

ファンドの予定利回り6.0%（インカム4.5%＋キャピタル1.5%）となるのは表面利回り8.6%のパターン②です。渋谷区であれば表面利回り8.6%は十分魅力的であり、予定利回り6.0%は無理のない想定だと思います。

ニーズに合わせた短期運用、換金可能

本ファンドは予定運用期間が24ヶ月と比較的長いですが、短期運用のニーズや投資家に万一の事態が起こった場合に備えた対策が取られています。

短期運用が可能

本ファンドの予定運用期間は24ヶ月ですが、配当が行われる6ヵ月毎の経過時にて手数料無料の換金期間が設けられます。投資家のニーズに合わせて短期運用とすることも可能です。手数料無料の換金を利用する場合、運用期間6ヵ月に対するインカムゲイン分配金と出資分の買取価格が支払われます。

いつでも換金可能

投資期間中に万が一現金が必要となった場合は、マイページの換金申請から手続きをすることでいつでも換金可能です（換金手続きには事務手数料3～5.5%がかかりますので最終手段と考えた方が良いと思います。）。換金金額は出資金額を基本としつつも、換金申請時の公正な価格となります。

ぐりーんりんく

万が一の事態に対応できるよう、投資は余裕資金でおこないましょう！

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

対象不動産の立地調査

COZUCHI 渋谷区神泉エリア 区分店舗ファンドの対象不動産の立地と周辺環境の調査を行いました。

ぐりーんりんく

COZUCHIとしては以前WARASHIBEで公開後募集中止になった渋谷区松濤ファンドのリベンジを期しているそうですよ！

立地調査（路線価）

対象不動産は第18宮庭マンションの1階店舗部分です。前面道路の路線価の推移を調査しました。

2017年から大幅な上昇が続き、4年前と比べた変化率は114.2%と上昇傾向となっており評価が高いエリアであると考えられます。

本ファンドの対象不動産は区分所有の店舗であるため、土地評価額はファンドの安全性等に直接繋がるわけではないですが、評価が高まっているエリアであるに越したことはありません。

最寄駅と利用状況

最寄駅は京王井の頭線 神泉駅 徒歩3分ですが、JR山手線 渋谷駅 徒歩9分とこちらも十分徒歩で利用可能です。

神泉駅の2019年の1日平均乗車人員数は5,257人であり、利用者は5年前比105.0%、10年前比117.2%と大幅な増加傾向であり、駅周辺の飲食店舗にも需要があると考えられます。

次に神泉駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

乗り換え必要な駅が多いものの東京都内の主要駅に35分以内のアクセスが可能な立地です。また、渋谷駅から出発すれば乗り換えなしで各駅に到着します。

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まとめ

COZUCHI 渋谷区神泉エリア 区分店舗ファンドのポイントをまとめました。