残り7.5億円集まるか⁈ 虎ノ門再開発プロジェクト
COZUCHI では虎ノ門再開発プロジェクト（フェーズ1）の2次募集を発表しました。1次募集では、15億円の募集額に対して約50%の応募にとどまりました。2次募集は運用期間12ヶ月・予定利回り4.0%の条件は変わりませんが、50万円以上の投資で特別優先権を付与するというインセンティブが設定されました。
こんな方におすすめ
- COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクト 2次募集の概要を知りたい
- インセンティブと自己信託スキームの詳細を知りたい
- 今後のCOZUCHIの方向性について知りたい
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ファンド概要
COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクト 2次募集の対象不動産などファンド概要をまとめました。
募集期間：6月10日 19:00〜6月13日 13:00（抽選）
| 対象不動産 | 居宅・事務所・店舗 |
| 住所 | 港区虎ノ門1丁目 |
| 募集額 | 7億5213万円 |
| 予定分配率 | 4.0% |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 優先劣後構造 | 優先：劣後＝88.2：11.8 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| タイプ | キャピタルゲイン重視 |
ファンドの時系列
ファンドの募集開始から運用終了までのステップは以下の通りです。
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1募集開始 ・・・2022/6/10 19:00〜
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2募集終了 ・・・2022/6/13 〜13:00
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3運用開始 ・・・2022/6/20
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4運用終了 ・・・2023/6/19
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5配当・償還 ・・・2023/7/19
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2次募集の経緯とインセンティブ
COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクトの2次募集が行われることになったのは、「募集金額に応募が満たないためキャンセル募集などは実施する必要がなく、スケジュールの余裕が生まれた」「COZUCHIとしては可能な限り、投資者を増やしたい」という理由からです。
もちろん6/9 13:00までに出資した方は当選が確定しています。すでに「応募結果のご連絡」がきていると思いますのでメールをチェックしてください！
そのため、下記インセンティブの設定と、安全性を高める仕組みである自己信託スキームの採用を発表し、2次募集をすることとなりました。
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COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクトを調査
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インセンティブについて
虎ノ門再開発プロジェクトに6/9 13:00までに応募した投資家には特別優先権が付与されます。また、今回の2次募集で50万円以上の投資した投資家には特別優先権を付与します。
引用元：COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクト 概要
特別優先権とは
○ 希望するファンドへ優先的に出資申込できる権利です。→優先的に申込できる権利であり、出資が確定する権利ではない
○ 権利そのものに申込金額の上限はありません。（ファンド毎に設定される申込上限額が上限）
○ 抽選方式の優先募集に限り使用可能です。→優先募集の中で抽選が行われるので落選することもある
○ 使用できる回数は１回のみとします。→優先募集の中で落選した場合は使用回数にカウントされない
○ 使用できる期間は付与後１年間とします。→付与日は虎ノ門再開発PJの運用開始日：2022/6/20
自己信託の設定
本ファンドは物件取得の契約決済スケジュールが非常にタイトであったことから、自己信託の設定はできないという理解のもと募集を開始しました。
投資家からの質問が出るなど自己信託の仕組みに対して関心が高いことから、弁護士・公証役場と協議をした結果、契約決済スケジュールが近接する場合（手付金を支払済みの場合）であっても、自己信託設定のための自己信託設定証書の条文を見直すことにより、決済前（所有権移転前）であれば事後的に自己信託の設定が可能であるとの見解を得ることができました。
その結果、本ファンドについても「自己信託スキーム」を活用することになり、6月16日付にて自己信託設定証書を締結することとなりました。
今後のCOZUCHIの方向性
今回、COZUCHIから不動産における安全性の高いファンドも商品化していきたいという方針が示されました。
どの不動産クラウドファンディングでも同様ですが、サービス開始当初はキャンペーンファンド等、注目が集まるファンドを組成し、それをきちんと運用することで信頼を得て安全性の高いファンドを募集するという流れがあります。
COZUCHIは比較的新しいサービスであるので、この過渡期にあるのかもしれません。
管理人の感想
管理人は今回の条件でも15億円集まる可能性があると思っていました。不動産クラウドファンディングにおいて利回り4.0%は高利回りとは言えないものの標準的な利回りであり、対象不動産の立地やプロジェクトの確実性を考慮すれば十分魅力があると考えたからです。
今回の結果についてCOZUCHIは「投資家の皆様がCOZUCHIを利用した資産運用として求められるニーズとは一定ずれがあった」と分析しています。つまり、ユーザー（投資家）がCOZUCHIに求めるのは標準的な利回りの案件ではなかった、ということです。
一方、上記のように今後は「安全性の高いファンドも商品化」したいとも述べています。
COZUCHIのユーザーの一人としては、安全性の高いファンドと、高利回りを求めるファンドのバランスをとりながら、他サービスとの差別化を図って欲しいと思っています。
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まとめ
COZUCHI 虎ノ門再開発プロジェクト（2次募集）は対象不動産が好立地・キャピタルゲイン重視型の利回り4.0%・将来的にフェーズ2へ進む場合にフェーズ1の出資者には優先枠が設定、といった魅力が多いファンドです。
さらに特別優先枠や自己信託の設定といったプラスアルファも発表されていますので、1次募集では出資を見送った方でも再検討する価値はあります。
ポイント
- 運用期間12ヶ月、利回り4%のキャピタルゲイン重視型ファンド
- 東京メトロ 虎ノ門駅直結の再開発事業地内にある4物件を投資対象
- 優先劣後方式を採用、劣後出資比率は11.8% →不足分は営業者が追加出資
- 再開発で竣工されるビルは「グレードA」に格付けされる希少物件
- 自己信託を設定
- 50万円以上の出資で特別優先権を獲得