プレファン14号ファンドを調査（プレサンス大阪城公園パークプレイス）

プレファン14号ファンドを調査

プレファンの新規ファンド 14号 の対象不動産は2010年1月築の「プレサンス大阪城公園パークプレイス」です。対象不動産周辺の地価調査・売出価格調査・AI査定の調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力と安全性を評価しました。

▼ 14号ファンドは成長が期待できる森ノ宮エリアの物件！

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ファンド募集概要

14号ファンド（プレサンス大阪城公園パークプレイス）の概要をまとめました。

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【ファンド時系列】

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1募集開始（抽選）・・・2022/8/4（0:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/8/17（23:59）

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3入金期限　　　　・・・2022/8/26（23:59）

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4運用開始予定日　・・・2022/9/8（0:00）

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5運用終了予定日　・・・2023/3/7（23:59）

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6分配日　　　　　・・・2023/4/30（23:59）

ファンドの魅力

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝91.3：8.7となっているので仮に物件価格が低下したとしても8.7%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回4.83%は不動産特定共同事業のファンドとしては標準レベルですが、これからの成長が期待できる森ノ宮エリアであることを考慮すれば投資する価値は十分であると考えます。

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と路線価の変化を調査しました。

ぐりーんりんく

Osaka Metro 中央線・長堀鶴見緑地線に加えてJR環状線も利用可能で交通利便性抜群！

相続税路線価による評価

プレサンス大阪城公園パークプレイスの前面道路について2018年〜2022年の相続税路線価の変化を調査しました。

2018年から2021年までは毎年路線価が上昇しており、変化率（上昇率）は115%でした。2022年は横ばいとなりましたが、コロナ禍が本格化した2020年以降でも路線価が上昇していることから将来を期待されたエリアであると考えられます。

ReTechを活用したAI査定

プレサンス大阪城公園パークプレイスのAI査定額をファンド総額・募集額と比較します。無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。

今回の2つの査定の平均値は㎡単価56.3万円・価格1150.5万円となり、査定額は14号ファンドの募集総額1150万円とほぼ同額となりました。

売出価格の調査

プレサンス心斎橋モデルノは調査時点で売出中の物件はありませんでしたが、過去の売買事例を調べたところ、6階の部屋の売買情報を発見しました。

上記事例は本ファンドの対象不動産と同一面積であり、売出価格は14号ファンドの募集総額1150万円より30万円高い結果となり、実際の売出価格からもファンド総額が妥当であることが確認できました。

プレファン公式

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺の開発、最寄駅の利用状況、周辺施設を調査しました。

大阪城東部地区のまちづくり

大阪府では「大阪城東部地区のまちづくり」として大阪城の東側部分の再開発が計画されています。対象不動産の正面には府立成人病センター跡地があり、ここも再開発エリアとなっています。

また、対象不動産の北側には大阪府立大学と大阪市立大学を統合した「大阪公立大学」のキャンパスが2025年に開校する予定となっています。このことからも対象不動産周辺エリアの賃貸需要は活発になることが予想されます。

▼ 再開発の調査記事はこちら

最寄駅＝森ノ宮駅の利用状況

最寄駅はOsaka Metro（中央線・長堀鶴見緑地線）、JR大阪環状線 森ノ宮駅 徒歩2分です。森ノ宮駅は住みたい街ランキング2022 関西版で第48位を獲得しており、前年の76位から大幅にランクアップした注目のエリアです。

森ノ宮駅の2019年の1日あたり乗車人員数はOsaka Metro：17,074人、JR：24,962となっています。5年前比はOsaka Metro：117.5%、JR：105.1%、10年前比はOsaka Metro：126.4%、JR：103.7%となっており10年前から特にOsaka Metroでの増加が顕著です。

森ノ宮駅から大阪府内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

JRとOsaka Metroどちらも利用な駅だけあって、大阪市内の主要駅へ所要時間は20分以内の優秀なアクセスです。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩10分圏内にスーパー、コンビニ、ドラッグストア、ショッピングモールがあり、病院や公共施設もあることから生活利便性は高いと考えられます。

プレファン公式

まとめ

プレファン ファンド14号（プレサンス大阪城公園パークプレイス）の調査結果をまとめました。