Jointo α 区分マンションプロジェクト
Jointo α(ジョイントアルファ)から新規に募集されるファンドの対象不動産は区分マンション アールヴェール学芸大学です。
ファンド総額と募集額に対する利回りの算出、独自の査定額・査定サイトの査定額の比較を行ってファンドを評価しました。
初めて不動産クラウドファンディングに挑戦する方にもお勧めしたいファンドです。
ポイント
優先出資：劣後出資＝70：30であるため元本の毀損リスクが小さい
当サイトの独自査定額よりファンド総額・募集額は小さいため安全性は高いと評価
周辺には生活利便施設が充実している
注意
最低投資額は10万円であるため、少額投資には向かない
募集額3290万円（329口）の小型案件なので、投資チャンスが小さい
最寄駅まで徒歩15分と駅近物件とはいえない
メモ
管理人のおすすめ度：
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ファンドの募集概要
アルファアセットファンド学芸大学の概要は以下のとおりです。
募集開始：2020年10月19日 12:00〜
| 募集額 | 3290万円 |
| ファンド総額 | 4700万円 |
| 優先出資：劣後出資 | 70：30 |
| 予定利回り | 3.2% |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 最小投資金額 | 10万円 |
| 投資可能上限額 | 100万円 |
優先劣後構造を採用し、劣後比率が30%と高いため、元本毀損のリスクを相当低減しているといえますが、予定利回りは3.2%とやや物足らない印象です。
優先劣後構造とは・・・
不動産運用の結果得られた利益の配当に際して、優先的に配当などを受けられるものと、優先者に必要分を配当した後に配当などを受けるものに分ける構造のことです。
仮に想定以下の利益になった場合、劣後部分は配当などが減る可能性がありますが、優先部分は劣後部分相当額以上の損失がなければ、配当などに影響がないというメリットがあります。
募集額は3290万円（先着順）に対して最小投資金額が10万円であるため口数は329となり、出資競争が相当激しいと予想されます。
＞＞ Jointo α（ジョイントアルファ）の特徴と評判はこちら
所在地と建物の概要
アールヴェール学芸大学の所在地と建物の概要は以下の通りです。
| 対象不動産 | アールヴェール学芸大学（1階部分） |
| 所在地 | 東京都世田谷区野沢3丁目30-15 |
| 最寄駅 | 東急東横線 学芸大学16分 |
| 東急田園都市線 駒沢大学15分 | |
| 建物構造 | 鉄筋コンクリート造 陸屋根 地上3階建 |
| 専有面積 | 74.08㎡（床面積） |
| 建築年月 | 2001年5月 |
駅から徒歩10分以上であるため、駅近物件をアピールするのは難しいと思われます。
一方、環七通りまで100mほどという立地であるため車の利便性は良好です。
ファンドの査定
アールヴェール学芸大学の賃料や実質収支から表面利回り、実質利回りの算出を行ってファンドの査定を行いました。
賃料とファンド総額・募集額の関係
アールヴェール学芸大学の賃料は22.3万円/月（年間267.6万円）となっています。
これはファンド総額に対して表面利回り5.69%、優先出資額（募集額）に対して8.13%に相当します。
また、実質の年間収入（分配原資）は186.6万円（月額15.5万円）であり、ファンド総額に対して表面利回り3.97%、優先出資額（募集額）に対して5.67%に相当します。
いずれも優先出資額に対しては高い利回りになっており、ファンドの予定利回りは3.2%であることから、収支としては十分な設定になっています。
出典：Jointo α ファンド詳細 https://join-to.jp/investment/investment_entry.html?fund_id=10
物件価格と査定額の比較
アールヴェール学芸大学の物件価格はファンドの募集総額と同じ4700万円です。
当サイト独自の調査による査定額と、不動産査定サービス3社の査定額を比較してファンドの安全性を考察しました。
当サイト独自の査定額
東急東横線 学芸大学周辺の50㎡以上の区分マンションについて売出価格を調査し、独自の査定額を算出しました。
その結果、アールヴェール学芸大学（床面積74.08㎡）の査定額は、
㎡単価：70.3万円、価格：5512万円
となり、ファンドの設定物件価格を812万円上回りました。
このことから、不動産価格の変動リスク要因となりうるコロナ禍にあってもファンド総額以上の価格での売却は十分可能と考えます。
査定サイトの査定額
アールヴェール学芸大学の査定額を3つのAI査定サイトの平均値から算出しました。
＞＞無料で使えるAI査定サービスについて
今回はPRICE MAP、SRE不動産、マンションマーケットを用いて調査し、3社の結果から平均を算出しました。
| 査定サイト | ㎡単価（万円） | 価格（万円） |
| PRICE MAP | 70.1 | 5498 |
| SRE不動産 | 74.0 | 5803 |
| マンションマーケット | 67.5 | 5291 |
| 平均 | 70.5 | 5531 |
上記3つの査定の平均値は、
㎡単価：70.5万円、価格：5531万円
となり、ファンド総額を831万円上回りました。
上記査定額は当サイト独自査定とほぼ同じであることから、対象不動産を優先出資額以上の金額で売却できる可能性が高いと考えます。
周辺環境と利便性
アールヴェール学芸大学の周辺にある生活利便性に関わる施設を調査しました。
最寄駅 ：東急田園都市線「駒澤大学駅」徒歩15分
交通 ：環七通りまで約100m、国道246号線まで約1km
スーパー ：「サミットストア野沢雲龍時店」徒歩5分
スーパー ：「まいばすけっと下馬3丁目店」徒歩7分
コンビニ ：「セブンイレブン世田谷野沢2丁目店」徒歩5分
ドラッグストア：「調剤トモズ野沢店」徒歩5分
銀行等 ：「世田谷野沢郵便局」徒歩3分

最寄駅は徒歩圏内と言えないくらい遠いものの、スーパーなどの店舗までの距離や車を使った交通状況は非常に良いと考えます。
まとめ
Jointo αから新規募集されるアルファアセットファンド学芸大学の魅力と課題をまとめました。
- 優先劣後構造（劣後出資比率=30%）を採用し、元本毀損のリスクを低減
- 当サイト独自の査定額はファンド総額を大きく上回るため、安全性は高いと評価
- 最寄駅は遠いものの、道路や生活利便施設は充実
- コロナ禍にあって不測の事態が発生するリスクは存在
- 出資申込競争の激化が予想され、出資できない可能性あり
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