【ファンド調査】FANTAS check PJ-85を査定

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FANTAS check 85号ファンドのポイント

FANTAS fundingの新規ファンド（FANTAS check PJ85号文京区レジデンスファンド）の対象不動産は文京区に所在するマンション、プレール・ドゥーク文京白山です。

対象不動産の立地調査や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出してFANTAS check 85号ファンドを評価しました。

ポイント

優先出資：劣後出資＝80：20で元本毀損リスクを低減したキャピタル重視型ファンド
入居中の物件なのでインカムゲインも狙える
都営地下鉄三田線白山駅徒歩約10分の物件で、東京の主要駅にアクセス良好
白山駅の乗降人員数は10年前比123%以上の大幅増加中で、賃貸需要が見込める

注意

募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
利回り3.5%とやや低く、運用期間424日は長い
当サイト独自の査定額、AI査定額よりファンド総額が大きい

管理人の評価　

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FANTAS check ファンド募集概要

ファンドの概要を表にまとめました。

利回り3.5%は過去のFANTAS check案件とほぼ同等ですが、運用期間424日は長めの設定になっています。

ファンドの安全性評価が高ければ長期運用できるメリットがありますが、1年以上後のコロナショックの影響などはリスク予想が難しいため、安全性評価が低い場合は注意が必要です。

出資総額	2080万円
募集額	1664万円
募集開始日時	2020年8月17日 12：00
予定利回り	3.5%
運用期間	424日
最低投資額	1万円（上限なし）

対象不動産の詳細

対象物件：プレール・ドゥーク文京白山　東京都文京区白山2-18-17

築年月　：2003年3月（築18年）

専有面積：23.64㎡（壁芯）

入居状況：入居中

各種不動産査定による安全性評価

プレール・ドゥーク文京白山の査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。

白山駅周辺の売出価格から算出した独自査定

白山駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から査定額を算出しました。

その結果、プレール・ドゥーク文京白山の当サイト独自の査定は㎡単価=86.6万円、査定額=2052万円になりました（専有面積23.64㎡）。

なお、2019年10月にはCREAL から「菱和パレス文京白山」ファンドが募集されました。

最寄駅は今回のファンドと同じ都営三田線白山駅であり、その当時の当サイト独自査定の結果は㎡単価=85.7万円でした。

コロナショックを挟んで約10ヶ月経過した現在、㎡単価は若干上昇しており、少なくとも下落した様子はありません。

ReTechを活用したAI査定

当サイト独自の査定額とAI査定サービスによる査定額を比較します。

無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

実際の売り出し価格からの評価

プレール・ドゥーク文京白山の売り出し価格を調査したところ、現在は売出情報がありませんでしたが、2017年〜2020年の売出価格の㎡単価は85万円でした。

本ファンドの対象物件の専有面積23.64㎡の場合は約2010万円となり、当サイトの査定額2052万円と類似する結果でした。

表面利回りから算出した評価

プレール・ドゥーク文京白山の募集賃料を調査した結果、5階の同じ広さの部屋（23.64㎡）の部屋が月額85000円で募集されています。

出資総額　　2080万円　に対して　4.90%
優先出資額　1664万円　に対して　6.13%

築18年ということを考えると、出資総額に対する表面利回りが5.0%くらい欲しいところですが周辺相場と同等と考えます。

優先出資額に対する利回り6.13%は十分魅力があるので優先出資額以上での売却は可能と判断します。

立地と最寄駅の利便性調査

プレール・ドゥーク文京白山の周辺にある生活利便性を向上させる施設を調査しました。

セブン-イレブン文京植物園前店　徒歩4分
セブン‐イレブン小石川白山通り店　徒歩8分
まいばすけっと小石川植物園前（スーパー）　徒歩6分
クイーンズ伊勢丹小石川店（スーパー）　徒歩9分
スギ薬局小石川１丁目店　徒歩8分
小石川植物園　徒歩3分

徒歩10分圏内にコンビニ、スーパー、ドラッグストアがあり買い物の利便性は高いと考えられます。

また、小石川植物園が徒歩3分と至近なので、癒しスポットとして活用できそうです。

最寄駅は都営三田線白山駅徒歩約10分で徒歩圏内の目安をクリアしています。

白山駅の2018年の1日あたり乗降人員数は51,351人、10年前比は123.3%と大幅に増加しています。

白山駅からは東京駅まで乗り換え1回約25分、品川駅まで乗り換え1回約35分、新宿駅まで乗り換え1回約25分と各主要駅に30分前後でアクセス可能です。

徒歩15分にある東京メトロ後楽園駅を利用することも可能なため、選択肢が広がります。

まとめ

FANTAS check PJ-85号文京区レジデンスファンドの調査結果をまとめます。

優先出資：劣後出資＝80：20で元本毀損リスクを低減
入居中の物件なのでインカムゲインも狙える
都営地下鉄三田線白山駅徒歩約10分の物件で、東京の主要駅にアクセス良好
白山駅の乗降人員数は10年前比123%以上の大幅増加中で、賃貸需要が見込める
利回り3.5%とやや低く、運用期間424日は長い
当サイト独自査定、AI査定額よりファンド総額は大きく、優先出資額は小さい

優先出資額が査定額より小さいことや優先劣後構造の採用により、元本毀損のリスクは小さいと考えます。

一方、コロナショックの影響が見通せない中、1年以上先の不動産情勢を見通すのは容易ではなく、キャピタルゲインの獲得は不透明と言わざるを得ません。

査定サイト	㎡単価（万円）	価格（万円）
PRICE MAP	78.7	1861
SRE不動産	74.9	1768
IESHIL	75.7	1790
平均	76.4	1806