【ファンド調査】ドムス・スタイル押上ファンドを調査

CREAL ドムス・スタイル押上ファンドのポイント

6月14日募集開始のCREAL新規一棟レジデンスファンドは「ドムス・スタイル押上」が対象不動産です。売買契約締結済み、賃貸はマスターリース契約を予定、優先劣後構造を採用、とさまざまなリスクに対する措置が取られた魅力のファンドを紹介します。

CREALではこれまでに、ドムス・スタイル森下（2021年3月募集開始）、ドムス・スタイル目黒不動前（2020年12月募集開始）といったマンションファンドを組んだ実績があります。

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ファンド募集概要

ドムス・スタイル押上ファンドの概要は以下のとおりです。

募集開始：2021年6月14日 20:00 〜 06月27日 20:00

今回のファンドの想定利回りは4.5%となっていますが、これは3月に募集された「ドムス・スタイル森下」と同じ利回りです。昨年12月の「ドムス・スタイル目黒不動前（利回り6.0%）」と比べると利回りが低下しています。

賃料と利回りの評価

ファンド総額・募集金額を基準として、1棟レジデンスの年間賃料（24,374,400円）から表面利回りを、年間費用（9,049,440円）を差し引いた実質収入（15,324,960円）から実質利回りを算出しました。

ファンドの想定利回り4.5%のうちインカムゲインは2.5%となっていますが、表面利回りは2倍以上、実質利回りでもこれを上回りました。

ファンドの魅力　〜リスク対策〜

ドムス・スタイル押上は賃貸住宅であるため、ファンドのリスクとしては主に

• 売却リスク　　　・・・想定通りの価格で売却できなかった場合はキャピタルゲインが得られず、配当や元本の償還に影響が出ます。
• リーシングリスク・・・リーシング（入居者募集活動）がうまくいかないとインカムゲインが得られず、配当に影響が出ます。

が挙げられます。これに対してCREALでは対策を講じています。

売却リスク

本ファンドでは2021年5月25日付で対象不動産の売却に関する売買契約を締結済みであり、2021年12月9日に売却、2022年１月に償還を行う予定となっています。

そのため、売買契約が解除されない限り売却リスクはありません。仮に売買契約が解除された場合は運用期間内に売却が実行できるよう、早期に売却活動が行われることとなっています。

リーシングリスク

本ファンドでは、運営期間中のリターン（賃料収入によるインカムゲイン）について、クリアルパートナーズ株式会社によるマスターリース契約によって、収益の安定化を図ります。2021年6月30日から2年間の賃貸契約を結ぶことになっており、当事者間にて更新拒絶の通知がない場合は2年間の自動更新となります。

なお、対象不動産は2021年6月竣工予定であるため、まだ入居率等の情報はありません。

対象不動産の評価

ドムス・スタイル押上の立地・最寄駅の利用状況の調査、路線価からの対象不動産の土地価格の推定を行い、比較しました。

物件イメージ（引用元：CREAL ドムス・スタイル押上 概要）

最寄駅の利用状況

最寄駅は京成電鉄・都営地下鉄・東京メトロ・東武鉄道が共同使用する「押上駅（スカイツリー前）」で徒歩5分という好立地です。

押上駅の利用状況や都内主要駅へのアクセスを調査しました。※乗車人員数は最も利用者が多い都営地下鉄のデータを採用しました。

※各駅へのアクセスは平日朝8:00出発基準

押上駅の2019年の1日あたり乗車人員数は約11.6万人、5年前比利用者数は約113.4%、10年前比125.3%と大幅な増加傾向が見られました。さらに都内主要駅へのアクセスはいずれも30分前後分と良好です。

土地の評価額

ドムス・スタイル押上の土地の相続税路線価を1.25倍した（0.8で割った）推定価格から土地の評価額を算出しました。

対象不動産の相続税路線価の変化を調査しました。

2017年から2020年の間に路線価は10万円／㎡の大幅上昇、割合では127%に上昇しています。

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まとめ

CREALから新規募集される一棟レジデンスファンド「ドムス・スタイル押上」を査定評価しました。