ココがポイント
- 担保物件の評価額は貸付額に対して十分であると考えられる
- 立地は平塚市の人口がやや減少傾向であることがマイナス要因、最寄駅と推測される平塚駅の乗車人員がやや増加傾向であることがプラス要因
- 駅周辺はショッピングセンターがあり、駅から出るバスで大学キャンパスに通学できることから周辺エリアでの店舗・住居需要は高いと予想
LENDEX（レンデックス）募集概要
LENDEXから、主として不動産事業者が新たに購入する不動産の仕入資金及びリフォーム資金のソーシャルレンディングを目的としてファンドが組まれました。
ファンドは担保が抵当権第一順位のローリスク案件（29-1号）と抵当権第二順位のハイリスク案件（29-2号）ですが、対象物件は同一なので合わせて調査します。
| 募集額 | 2億1万円（29-1）／1億1万円（29-2） |
| 募集開始日時 | 2018年10月31日 |
| 予定利回り | 7%（29-1）／9％（29-2） |
| 運用期間 | 11ヶ月 |
| 最低投資額 | 2万円 |
ココに注意
29-2号案件は万一返済が滞った場合に29-1号に劣後して返済されるため、元本割れのリスクが高くなるハイリスク案件です → 一方で利回りが9%である点が魅力です
投資案件1
物件 ：神奈川県平塚市
貸付額：2億円（29-1）／1億円（29-2）
種別 ：ローリスク（29−1）／ハイリスク（29-2）
貸付先：神奈川県内の不動産事業者、新たに購入する不動産の仕入資金及びリフォーム資金として
査定額：3億7500万円 （貸付額が評価額の80%とした場合の計算値）
担保：2億円の抵当権（第一順位、29-1）／1億円の抵当権（第二順位、29-2）
備考：① 土地：約153㎡+建物延床：約553㎡
② 土地：約261㎡+建物延床：約2252㎡
駅前大通沿いの収益物件、学習塾や警備会社が入居
29−1号ファンド概要 出典：LENDEXホームページ
投資案件2
貸付額：1万円（29-1）／1万円（29-2）
貸付先：埼玉県内の不動産事業者、不動産事業者の運転資金として
担保：なし
※ コメントは割愛します。
立地調査と分析
担保物件の所在地は神奈川県平塚市で、JR東海道本線の駅から徒歩約6分ですが、平塚市内にはJR平塚駅のみが存在することから、この駅は平塚駅であると推測されます。
平塚市の人口は2018年10月現在、25万8004人で5年前比99.9%、10年前比98.9%とわずかに減少傾向であることは注意をしておくべきですが、利便性の良い立地に人が集まってくる傾向があるため、より細かいエリアに分けると人口が増加しているところもあると思われます。
平塚駅は一日当たりの乗車人員が2017年のデータで61846人と多く、5年前比102.0%、10年前比102.3%とわずかに上昇しており、全体として横ばいになっています。
駅周辺にはショッピングセンターららぽーと湘南平塚が徒歩圏内にあり、東海大学や神奈川大学のキャンパスにも平塚駅から出るバスで通学可能であることから、店舗・住居ともに需要はあると考えられます。
担保物件の評価額を検証するために平塚駅徒歩10分圏内の一棟建物の売り出し価格を調査してまとめました。
築年数がわからないため単純な比較はできませんが、物件①と②を合わせると土地約410㎡、建物約2800㎡であることから、上記の表に照らして、（貸付額が評価額の80%とした場合の計算上の評価額）3億7500万円以上の評価が得られる可能性は高いと判断します。
まとめ
ポイント
- 担保物件の評価額は貸付額に対して十分であると考えられる
- 最寄駅と推測される平塚駅の乗車人員がやや増加傾向である
- 駅周辺はショッピングセンターがあり、駅から出るバスで大学キャンパスに通学できることから周辺エリアでの店舗・住居需要は高い
注意ポイント
- 平塚市の人口はわずかに減少傾向である
上記ポイントを総合的に考えて、29-1号（ローリスク案件）を中心に出資し、資金の余裕があれば少額を29-2号に出資したいと考えます。