大阪不動産リサーチ

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不動産ファンドの調査

【ファンド調査】アルファアセットファンド長崎SCの魅力と課題

Jointo α 長崎スーパー再生プロジェクト

Jointoα(ジョイントアルファ) から新規に募集されるファンドは長崎県長崎市中園町のスーパーマーケット(ジョイフルサン住吉店)が対象不動産で、ジョイントアルファにとっては初めての商業施設となります。

ジョイフルサン住吉店の評価額の独自査定、利回りの算出、運営会社の資本関係や口コミ調査を行ってファンドを査定しました。

 

Jointoα(ジョイントアルファ)

 

ポイント

  • JR、路面電車、バスの駅まで徒歩1〜2分、アーケード商店街に所在する好立地
  • 募集額2億7000万円超の大型案件なので、投資チャンスが大きい
  • 優先出資:劣後出資=70:30であるため元本の毀損リスクが小さい
  • スーパーの運営会社は穴吹興産が100%出資する子会社

 

注意ポイント

  • 最低投資額は10万円である
  • コロナショックの先行きは不透明で事業者の信用リスクや不動産価値下落リスクは存在する

 

管理人の評価 

 

ファンドの募集概要

アルファアセットファンド長崎SCファンドの概要は以下のとおりです。

 

募集開始:2020年8月3日 12:00〜

募集額 2億7440万円
ファンド総額 3億9200万円
優先:劣後 70:30
予定利回り(最大) 3.8%
運用期間 12ヶ月
最小投資金額 10万円
投資可能上限金額 1000万円

 

劣後出資比率が30%と高いため、元本毀損のリスクを相当低減していると言えます。

予定利回りは3.8%とやや物足らない印象は拭えず、最小投資金額が10万円であるため小額分散投資には向きません

なお、上限金額は1000万円に設定されていますが、管理人には関係ない話です・・・(^^;;

 

ぐりーんりんく号
東証一部上場企業の運営で優先:劣後=70:30は魅力ですね!

 

>> Jointo α(ジョイントアルファ)の特徴と評判はこちら

 

対象不動産の査定

対象不動産(ジョイフルサン住吉店)周辺の公示地価、国土交通省が公表する建築着工統計調査から対象不動産の価値を見積もり、あわせて最寄駅の利用状況調査、賃料から表面利回りの算出を行いました。

 

土地の評価額

ジョイフルサン住吉店周辺の相続税路線価から土地の評価額を試算しました。

 

対象不動産 ジョイフルサン住吉店
所在地 長崎県長崎市中園町
敷地面積 ㎡ 2629.49
持分割合を加味した面積 ㎡ 420.21
路線価 万円/㎡ 19.0
路線価÷0.8×敷地面積 9980万円

 

路線価(相続税路線価)÷0.8 から算出した評価額は、9980万円と見積もられました。

 

建物の評価額

ジョイフルサン住吉店は長崎県に所在し、2019年に建築された鉄筋・鉄骨コンクリート造の2階建構造です。

国土交通省が公表する建築着工統計では、鉄筋・鉄骨コンクリート構造の建築価格について、地域と価格、業種と価格の関係が示されています。

 

床面積 ㎡ 1628.41
価格(全国)万円/㎡ 36.48
価格(長崎県)万円/㎡ 28.31
価格(卸売・小売業)万円/㎡ 22.18

 

鉄筋・鉄骨コンクリート構造の全国と長崎県の建物価格比率は以下のように求められます。

100×28.31÷36.48=77.6%

 

業種が卸売・小売業である建物価格(全国)は22.18万円/㎡であることから、長崎県の建築価格は以下のように推定できます。

22.18×0.776=17.21(万円/㎡)

 

対象不動産の床面積1628.41㎡と上記の単価をかけて、建築価格は2億8029万円と試算されました。

 

これに上で求めた土地の評価額9980万円を加えると、土地と建物の評価額は3億8009万円と見積もられました。

ジョイントアルファが公開している物件価格は3億9200万円なので、評価額と概ね一致しており、物件価格は妥当と判断します。

 

賃料とファンド総額・募集額の関係

ジョイフルサン住吉店の賃料は300万円/月(年間3600万円)となっています。

これはファンド総額に対して表面利回り9.18%、優先出資額(募集額)に対して13.1%に相当します。

 

また、実質の年間収入(分配原資)は約3117万円であり、ファンド総額に対して表面利回り7.95%、優先出資額(募集額)に対して11.4%に相当します。

 

引用元:Jointo α ファンド詳細
https://join-to.jp/investment/investment_entry.html?fund_id=8

 

今回募集のファンドの利回りは3.8%であることから、収支としてはかなりゆとりを持った設定になっています。

 

ぐりーんりんく号
この実質利回りならばファンドの利回り4.0%も可能じゃないのかな・・・

 

ジョイフルサンの運営会社

ジョイフルサンは1959年9月にアサヒストア住吉店としてオープンしました。

その後、2016年に穴吹興産九州支社の出資により株式会社ジョイフルサンアルファが設立され、ジョイフルサンから事業承継して現在に至ります。

 

つまり、ジョイフルサン住吉店の運営会社は株式会社ジョイフルサンアルファであり、穴吹興産が100%出資する完全子会社です。

このことから、テナント退去の可能性は小さく、出口戦略としての物件売却も穴吹興産が引き受ける可能性があるため、元本の毀損や配当原資の減少リスクは小さいと考えます。

 

ただし、コロナショックが今後の不動産業界に与える影響は不透明で、予測するのは難しいかもしれません。

東証一部上場企業である穴吹興産が運営するクラウドファンディングであっても不測の事態が起こる可能性は常に頭に置いておくべきと考えます。

 

ジョイフルサン住吉店の口コミ

ジョイフルサン住吉店の口コミ評価を調査しました。

 

ユーザー
新装開店後も元々の場所にあるのは嬉しい!

 

価格や品揃えでは近くにあるイオンに勝てない・・・
ユーザー

 

ユーザー
アーケードがあるし駅からも近くて便利

 

新装開店前よりコンパクトになって少し物足らない
ユーザー

 

以前のジョイフルサンと比較したり、徒歩約5分の近隣にあるイオンチトセピア店との比較で厳しいコメントがある一方、以前からの馴染みのユーザーやアクセスの良さを認めるユーザーがいます。

イオンチトセピア店の営業時間が22:00までなのに対してジョイフルサン住吉店は24:00までと、利便性でも優れた点があります。

 

ファンドの魅力と課題

Jointo αから新規募集されるアルファアセットファンド長崎SCの魅力と課題をまとめました。

  • 優先・劣後方式(劣後出資比率=30%)を採用
  • アーケードのある商店街に所在し、路面電車・JR・バスのアクセスも良好
  • 当サイト独自査定額はファンド総額(物件価格)をやや下回るも概ね一致
  • ジョイフルサン住吉店の運営会社は穴吹興産が100%出資する子会社
  • ライバルスーパーは存在するが、良い評価もされており空室リスクは小さい

 

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