ASSECLI 3号ファンド（埼玉県草加市）のポイント
ASSECLI（アセクリ） の新規ファンド（埼玉県草加市＃3ファンド）の対象不動産は埼玉県草加市瀬崎に所在する一棟アパート、ハイツマルクマです。
対象不動産の立地や当サイト独自の査定による物件査定と注目ポイントの詳細調査を行いました。
ココがポイント
- 優先出資：劣後出資＝80：20で元本毀損リスクを低減
- 賃料から算出した表面利回りは予定分配率8.0%より大きい
- 大規模修繕によるバリューアップを行い、満室運営、賃料アップを目指す
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 最寄駅まで徒歩18分離れており、周辺施設も特に利便性が高いとはいえない
- 現状8戸中3戸の空室がある
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募集概要
ASSECLI（アセクリ）埼玉県草加市＃3ファンドの概要を表にまとめました。
ファンドは優先・劣後方式を採用しており、優先出資：劣後出資＝80：20と元本毀損リスクの低減が図られています。
利回りは8.0%と不動産特定共同事業のファンドとしてはかなり高めです。
| 出資総額 | 2000万円 |
| 募集額 | 1600万円 |
| 募集開始日時 | 2020年8月7日 12:00〜 |
| 予定分配率 | 8.0% |
| 運用期間 | 3ヶ月（2020年8月28日開始） |
| 出資単位 | 1万円 |
対象不動産の詳細
対象物件 ：ハイツマルクマ 埼玉県草加市瀬崎5丁目
築年月 ：1990年8月（築29年）
敷地面積 ：100.01㎡
延床面積 ：128.18㎡（1R×8戸）
接道状況 ：南・公道5.4m、西・公道4.0m
年額家賃 ：195.6万円（現況）、306.0万円（満室）
対象不動産査定による安全性調査
ハイツマルクマの査定額を当サイトの独自調査によって求めました。
路線価から算出した土地価格
対象不動産の敷地面積は100.01㎡、路線価は9.0万円/㎡です（2面接道しますが、単純にするためにより高い路線価を採用しました）。
路線価は公示地価の80%程度とされているので、この土地の概算価格は
100.01㎡ × 9.0万円/㎡ ÷ 0.8 = 1125.1万円
と推定されました。
周辺の売買価格から推定した土地価格
対象不動産の所在する埼玉県草加市内で、東武伊勢崎線谷塚駅から徒歩15〜25分、接する道路の幅が5〜6mという条件で売り出されている土地を調査しました。
| 住所 | 駅からの距離 | 道路の幅員 | ㎡単価 |
| 谷塚上町 | 18分 | 6.0m | 11.06万円 |
| 柳島町 | 22分 | 5.7m | 13.94万円 |
上記2件の平均㎡単価は12.5%なので、これに敷地面積をかけると推定土地価格は
100.01㎡ × 12.5万円/㎡ = 1250.1万円
と推定されました。
土地価格のみで優先出資額の70%以上の評価額になるため、建物価格と大規模修繕価格を考慮すれば売却価格は優先出資額以上になると推測します。
大規模修繕費用
大規模修繕の詳細が明らかではありませんが、外壁塗装だけではなく、屋根塗装、居室内などの老朽化した箇所の修繕工事も予定されています。
2020年8月3日追記：大規模修繕の内容が追加で明らかになりました。
- 外壁塗装工事
- 屋根塗装
- 雨どい塗装
- 共用廊下及び鉄部塗装
- バルコニー塗装
- 修繕を実施していない1部屋の修繕工事
建物の外回り部分はほとんど全てを修繕する事になり、建物状態はもちろんのこと、見た目も改善されます。
引用元：ASSECLI ファンド詳細
正確な工事費用を算出することはできませんが、アパート大家さん向けのサイトには、築30年前後の木造アパートの大規模修繕費用は200万円〜300万円程度と紹介されています。
なお、建物は築29年の木造建築ですが、税法上の耐用年数は22年となるので、評価額には加えないことにしました。
工事費を仮に200万円、建物の評価額を0円とすれば、土地評価額と併せて1400万円程度の評価になります。
この数字は優先出資額より小さくなりましたが、売却時に重要な表面利回りも確認する必要があります。
賃料と表面利回り
さらに募集賃料から優先出資額（1600万円）、出資総額（2000万円）の妥当性を検討します。
ハイツマルクマの現況（空室3室）賃料は年額195.6万円、満室となった場合の賃料は年額306万円を想定しています。
優先出資額と出資総額に対して、この家賃から算出した表面利回りは次のようになります。
| ＜表面利回り＞ | 現況（空室3） | 満室 |
| 出資総額（2000万円） | 9.78% | 15.3% |
| 優先出資（1600万円） | 12.2% | 19.1% |
現況でも優先出資額に対しては十分な表面利回りを有しており、仮に満室となれば15%を超える高利回りです。
年間のランニングコストは会員情報なので伏せますが、家賃収入からランニングコストを差し引いた実質利回りは、現況（空室3）でも出資総額（2000万円）に対して7%以上、優先出資（1600万円）に対して9%以上です。
現況では出資総額に対する実質利回りが8.0%を下回りますが、優先出資額に対しては9%を超え、満室になれば出資総額・優先出資額いずれに対しても実質利回りは10%を超えます。
よって、出資総額・優先出資・予定分配率ともに妥当と判断しました。
立地調査
ハイツマルクマの周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。
周辺施設
ハイツマルクマの周辺施設の一覧です。
- ローソン 草加瀬崎五丁目店（徒歩6分）
- セブンイレブン 足立花畑八丁目店（徒歩9分）
- ウエルシア草加瀬崎店（ドラッグストア）（徒歩15分）
- 新鮮市場 草加店（スーパー）（徒歩13分）
- ファッションセンターしまむら瀬崎店（徒歩10分）
- トレジャーファクトリー 草加店（徒歩7分）
コンビニは徒歩10分圏内ですが、スーパーやドラッグストアなどは10分以上かかるため自転車や車などの移動手段が欲しくなります。
最寄駅＝谷塚駅の利用状況
最寄駅は東武伊勢崎線（東京スカイツリーライン） 谷塚駅 徒歩約18分となっており、徒歩としてはやや遠いと言わざるを得ません。
谷塚駅の2019年乗降人員数は38,681人で、10年前比107.5%と増加傾向が見られます。
谷塚駅からは東京駅まで乗り換え1回約45分、新宿駅まで乗り換え1回約70分、上野駅まで乗り換えなし約30分と東京の主要駅にアクセス可能です。
まとめ
ASSECLI 3号ファンド（ハイツマルクマ）の調査結果は次の通りになりました。
- 優先出資：劣後出資＝80：20で元本毀損リスクを低減
- 賃料から算出した表面利回りは予定分配率8.0%より大きい
- 大規模修繕によるバリューアップを行い、満室運営、さらなる賃料アップを目指す
- 最寄駅まで徒歩18分離れており、周辺施設も特に利便性が高いとはいえない
- 現状8戸中3戸の空室がある
