過去に募集されたファンド調査

【3/21】LENDEX ローンファンド 37号を調査

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LENDEX ローンファンド37号のポイント

ココがポイント

融資額はLENDX独自調査と第三者の評価のうち低い方の80%が上限

予定利回り8.0%の不動産ファンドの中では高利回り案件

対象不動産はJR成田線 東我孫子駅から徒歩3分の駅近マンションと推測

 

ココに注意

最寄の東我孫子駅は無人駅で乗降客数は1日1000人台と非常に少ない

対象不動産が明確でなく、担保価値の推定が困難

 

LENDEX ローンファンド37号 募集概要

募集額  :1億1001万円

募集開始 :2019年3月21日 15:00

予定利回り:8.00%

運用期間 :12ヶ月

最低投資額:2万円

 

LENDEX 最新ファンドより

 

LENDEX

 

投資案件1

物件 :千葉県我孫子市 店舗+マンション一棟

貸付額:1億1000万円

貸付先:神奈川県内の不動産事業者H

査定額:1億3750万円 (貸付額1億1000万円が査定額の80%であるとして逆算)

担保 :抵当権(第一順位)設定、代表者連帯保証あり

返済原資:不動産事業者Hはマンションの修繕を行い、12ヶ月以内の売却を目指す

 

投資案件2

貸付額:1万円

貸付先:埼玉県内の不動産事業者L

 

立地調査&ファンドの安全性

案件1の対象不動産は千葉県我孫子市に所在する店舗+マンション一棟で、土地面積約744㎡、建物延床面積約1238㎡、築年数は不明です。

立地はJR成田線沿線の乗降客数が1000人/日を超える駅から徒歩約3分の駅近物件です。

 

対象不動産の最寄駅を調査

乗降客数の数から当該駅は東我孫子駅と推測されますが、いかんせん乗降客数が非常に少なく、駅近といえど魅力十分とは言いがたいところです。

乗降客数が少ない原因の一つに、北側に常磐線天王台駅があることが挙げられます。

天王台駅は東京駅までの所要時間・IC払い運賃は約50分・637円に対して、東我孫子駅からは約60分・756円かかります。

また、平日朝7時台のダイヤを比較すると天王台駅は8本の列車があるのに対して、東我孫子駅は3本しかありません。

これらの理由により、天王台駅は利用者が流れる傾向があるようです。

 

対象不動産の評価額を調査

評価額を検証するために我孫子市東我孫子駅周辺の一棟マンション価格を調査しました。

対象不動産(建物延床面積約1238㎡、土地面積約744㎡)と同じ一棟マンションの価格・築年数・構造・土地面積・延床面積は以下の通りです。

 

表 東我孫子駅周辺の一棟マンション価格

価格 築年数(構造) 建物延床㎡ 土地面積㎡
9080万円 31年(重量鉄骨) 614.53 315.64
1億2000万円 47年(RC) 563.14 592.00

 

サンプル数が非常に少なく、評価額の推定には不十分ですが、上記2物件と本ファンドの対象不動産を比較すると、土地面積、建物延床面積と価格の関係では実際に売り出されているものより低価格に設定されていると思われます。

 

対象不動産は国道に面していると公表されていることから、東我孫子駅の北側を走る国道356号線に沿ってさらに調査したところ、(建物名等は伏せますが)条件が一致する物件が存在しました。

築年数30年、RC造4階建、全19戸からなり、1階70㎡台・210㎡台の店舗、3階・4階の50㎡台のファミリー向け賃貸マンションの募集がかけられていたようです。

現在は1階の募集はされておらず、3階・4階のファミリー向け賃貸のみが募集されており、賃料は坪単価3900円(共益費含)となっています。

参考までに、1階の店舗部分の過去の募集賃料は坪単価5400円程度(共益費含)でした。

 

延床面積1238㎡なので各階の面積は約300㎡(93坪)となり、それに賃料をかけると満室想定で年間収入は約1800万円となります。

評価額が1億3750万円なので表面利回り13.1%となります。

ぐりーんりんく号
取得金額が募集総額の1億1000万円だとしたら表面利回りは15%超えだね!

 

まとめ

予定利率8.0%の高利回り案件なので満額成立すると考えますが、総額が大きいためすぐには満口にならないと思われます。

対象不動産の独自調査の結果から、評価額は決して高すぎることはないと考えており、早期償還で戻ってきた分をこのファンドに再投資したいと考えています。

 

3月18日の金融庁の匿名化解除可能という見解を受けてソーシャルレンディング 事業者が対応を決める中でLENDEXの方針にも注目しています。

匿名化解除が必須なわけではないので、他の事業者との差別化手段として、LENDEXは匿名化を維持しつつ高利回りを達成するという選択肢もあり得ます。

借り手の匿名化を維持するとしても、担保価値の判断が十分にできるよう、対象不動産の情報がより多く開示されることを望みます。

LENDEX

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