ファンドのポイント
オーナーズブックから12月19日に3つのファンドが同時に募集開始されます。
出典：オーナーズブック最新の投資案件より
ここでは便宜上それぞれを日本橋浜町ファンド、日本橋箱崎町ファンド、神田須田町ファンドとします。
最近オーナーズブックから募集されるファンドは開始直後からクリック合戦に突入しあっという間に満口になってしまいます。
そのため、今回の3つのファンドすべてに申し込むのではなく、各ファンドを比較してターゲットを決めて申し込むのが有効と考えます。
まずは各ファンドの対象不動産の条件に合致するマンションを検索しました。
注意ポイント
以降は、オーナーズブックから正式に公表されたものではなく、筆者が公表された物件情報から類似物件を検索し、推測した情報です。あくまで独自調査ですのでご注意ください。
各ファンドの対象物件（推測）
日本橋浜町ファンド ：スカイコート日本橋浜町公園
日本橋箱崎町ファンド ：レックス日本橋水天宮プレミアムタワー
神田須田町ファンド ：ロアール神田
OwnersBook募集概要
日本橋浜町ファンド
| 募集額 | 2410万円 |
| 募集開始日時 | 2018年12月19日 |
| 予定利回り | 4.2% |
| 運用期間 | 19ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
日本橋箱崎町ファンド
| 募集額 | 2910万円 |
| 募集開始日時 | 2018年12月19日 |
| 予定利回り | 4.2% |
| 運用期間 | 19ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
神田須田町ファンド
| 募集額 | 2210万円 |
| 募集開始日時 | 2018年12月19日 |
| 予定利回り | 4.2% |
| 運用期間 | 19ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
各ファンドで募集額は異なりますが予定利回りや運用期間は同じです。
貸付先1
物件 ：中央区日本橋浜町、中央区日本橋箱崎町、千代田区神田須田町
貸付額：2400万円、2900万円、2200万円
種別 ：シニアローン
貸付先：設立3年超の総合不動産会社（3ファンドともに同一）
担保 ：3ファンドともに貸付額と同額の抵当権（第一順位）を設定
備考 ：3ファンドともに賃貸中
※貸付先2は省略します。
物件＆立地調査・・・3ファンドの比較
筆者の推測に基づく3ファンドの下記対象物件を比較しました。
日本橋浜町ファンド ：スカイコート日本橋浜町公園
日本橋箱崎町ファンド ：レックス日本橋水天宮プレミアムタワー
神田須田町ファンド ：ロアール神田
注意ポイント
オーナーズブックから公表されている専有面積や月額賃料坪単価などは登記簿上の面積（内法）に基づいていると推測されます。筆者が調査するデータは壁芯面積のため、坪単価等に誤差が生じます。
| 日本橋浜町 | 日本橋箱崎町 | 神田須田町 | |
| 建築年 | 1999/11 | 2012/12 | 2005/7 |
| 最寄駅 | 浜町駅徒歩3分 | 水天宮前駅徒歩2分 | 神田駅徒歩4分 |
| 専有面積（壁芯） | 48.72㎡ | 40.08㎡ | 22.85㎡ |
| 現行月額賃料 | 10800円/坪 | 13400円/坪 | 14900円/坪 |
| 査定月額賃料 | 10100円/坪 | 12600円/坪 | 13500円/坪 |
| 賃料（募集実績） | 10000円/坪 | 12500円/坪 | 13500円/坪 |
| 物件査定額 | 3170万円 | 3820万円 | 2780万円 |
| LTV | 75.7% | 75.9% | 79.1% |
| 売買額（実績） | 3280万円 | 3780万円 | 調査できず |
いずれの物件も駅近で賃貸需要は非常に高いと推測します。
まとめ
3物件とも駅近、各所へのアクセス至便な立地で甲乙つけがたいところではありますが、築年数が古いぶん月額賃料がややお得感があり、今後の下落率が小さい点で日本橋浜町の物件に魅力を感じます。
LTVも低めで、売買額も査定額以上の実績がある点も注目しており、筆者のターゲットは日本橋浜町ファンドです。
LTVはやや高めですが神田須田町の物件は専有面積が20㎡台で、最も賃貸需要の多い物件だと考えます。
売買額の実績が調査できませんでしたが、査定額と大きな差はないと推測しており、こちらも捨てがたいところです。
