過去に募集されたファンド調査

FANTAS check PJ-1(蒲田駅近・中古マンション)を調査

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FANTAS check PJ-1のポイント

ポイント

・現在入居中で賃料収入は月額8.0万円

・JR京浜東北線 蒲田駅 徒歩6分、東急池上線 蓮沼駅 徒歩4分の駅近物件

・蒲田駅、蓮沼駅ともに乗降人員数は増加傾向

注意ポイント

・対象不動産の価格は2260万円と評価しているが、設定が高い

 

FANTAS check PJ-1 ファンドの概要

募集額 1585万円
募集開始日時 2018年11月12日 18:00
予定分配率 8.0%
運用期間 4ヶ月
最低投資額 1万円

FANTAS funding公式ページ

 

投資対象不動産を調査

種別  :FANTAS check

物件  :東京都大田区西蒲田7丁目35番5号 アクサス蒲田(区分マンション:21.52㎡)

最寄駅 :JR京浜東北線 蒲田駅 徒歩6分、東急池上線 蓮沼駅 徒歩4分

出資総額:1982万円(FANTAS fundingの劣後出資含む)

評価額 :2260万円

入居状況:入居中(家賃月額8.0万円)

備考  :修繕積立金 4200円/月、積立金残額 約774万円、管理費 6500円/月(いずれも滞納0円

 

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立地調査

対象不動産は東急・蓮沼駅から徒歩4分、JR・蒲田駅から徒歩6分の駅近物件であり、通勤・通学のアクセスは良好です。

蒲田駅から品川駅まではJR京浜東北線で10分と申し分ない距離で、スマイティの「東京5大オフィス街別おすすめ路線」にも品川・丸の内へのおすすめ路線に選ばれています。

スマイティ「東京5大オフィス街別おすすめ路線」詳細はこちら

 

蒲田駅の乗車人員数は10年前比107%、最寄の蓮沼駅は東急池上線の駅中、乗車人員数が最下位ながら10年前比118%と明確に利用者が増加しています。

蒲田駅はSUUMOの調査による関東住みたい街ランキング2018では総合ランキング165位、穴場だと思う街8位にランクインしており、これから注目度が上がる立地ではないでしょうか。

SUUMO 「関東住みたい街ランキング 穴場だと思う街」 詳細はこちら

 

ぐりーんりんく号
穴場8位は魅力的だね!ただ、総合ランキング165位は凄いのか、凄くないのか・・・

 

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ファンドの安全性

本ファンドは出資総額1982万円に対して評価額(価格)は2260万円に設定されていますが、収益物件サイトでアクサス蒲田を検索すると2018年に5階の同一面積の物件が1980万円で売却された実績があることから、FANTAS fundingの評価額はやや高めであると考えられます。

 

運用期間4ヶ月で予定分配額は出資総額の8%である約159万円です。

返済総額が約2141万円になることから、売却額は4ヶ月分の家賃を差し引いても2100万円以上を目指すことになります。

FANTAS checkが物件を売却するときは仲介業者を通さないため手数料が発生しましせん

例えば、売却価格2000万円の場合の仲介手数料は70万円以上なので、このうち何割かは市場価格に上乗せ可能と考えます。

 

20%は劣後出資であることから、評価額よりも安い売却になったとしても投資家の元本が毀損するリスクは小さいと思われますので、予定通りの配当が得られるかが焦点でしょう。

 

現在入居中であることから家賃収入はすぐに得られる点はメリットで、同一面積の部屋が8.0万円/月で募集されていることから、家賃は妥当な額で契約されています

修繕積立金や管理費は滞納もなく積立金残額も一定程度あることから、管理状況は良好な状態と考えます。

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まとめ

立地の観点からは単身者向け賃貸物件として魅力的です。

対象不動産自体の管理や入居の状況も問題はありません。

一方で、FANTAS fundingの設定価格は市場価格より高い可能性があるため予定通り売却できるかが焦点です。

20%の劣後出資部分を超えて物件価格が低下することは考えにくいため、投資家の元本毀損リスクは低いと考えます。

個人でワンルームマンション投資をしても利益を出すのは非常に難しいと言われていますので、区分所有への投資を考えている場合には魅力的な選択肢になると思われます。

 

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