FANTAS check 35号ファンドのポイント
FANTAS fundingの新規ファンド（FANTAS check 35号）の対象不動産は文京区に所在するマンション、藤和シティーホームズ文京音羽（以下、シティーホームズ文京音羽と省略）です。
対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出してファンドの検討を行いました。
ココがポイント
- 優先出資：劣後出資＝80：20で元本毀損リスクを低減
- 東京メトロ 江戸川橋駅まで徒歩3分の駅近物件で、各主要駅へのアクセスが良好
- 江戸川橋駅の乗降人員数は10年前比107%以上の大幅増加で、賃貸需要が見込める
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- キャピタル重視・短期運用・利回り5.0%のため競争激化必至
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FANTAS check ファンド募集概要
ファンドの概要を表にまとめました。
利回りはFANTAS checkの過去のキャピタル重視型ファンドより低めの5.0%に設定され、優先出資：劣後出資＝80：20は従来通りです。
| 出資総額 | 2660万円 |
| 募集額 | 2128万円 |
| 募集開始日時 | 2019年9月2日 18：00から |
| 予定利回り | 5.0% |
| 運用期間 | 123日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
対象不動産の詳細
対象物件：藤和シティーホームズ文京音羽 東京都文京区音羽1丁目26-13
築年月 ：2001年1月
床面積 ：25.31㎡
専有面積：28.81㎡（推定値）
専有面積の推定値
公開されている床面積は内法寸法によるものであるため、賃貸物件で一般的な壁芯寸法を推定しています。
1Kマンションの内法と壁芯の比率は 壁芯＝内法×1.1〜1.2 として計算し、物件の情報から実在する専有面積を推定値としました。
対象不動産査定による安全性調査
シティーホームズ文京音羽の査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。
江戸川橋駅周辺の売出価格から算出した独自査定
江戸川橋駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から査定額を算出しました。
その結果、シティーホームズ文京音羽の当サイト独自の査定は㎡単価＝83.5万円、価格＝2405万円になりました（専有面積28.81㎡の場合）。
ReTechを活用したAI査定
続いて、AI査定を利用して対象不動産の査定額を算出しました。
AI査定の利用価値や利用方法は下記の記事をご参考にしてください。
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今回はFANTAS funding のクラウドファンディングなのでAI査定もFANTAS checkを用いたかったのですが「検索結果なし」となってしまったのでPRICEMAPとHow Maの結果を採用しました。
○ PRICE MAP ：㎡単価＝91.2万円、価格＝2626万円
○ How Ma ：㎡単価＝88.0万円、価格＝2534万円
上記2社の平均 ：㎡単価＝89.6万円、価格＝2580万円
今回の2つの査定の平均値は㎡単価89.6万円、価格2580万円となり、当サイト独自査定の結果よりやや高い査定額となりました。
本ファンドの出資総額2660万円は、当サイト独自査定額より10%ほど高く、AI査定額との比較では若干高いものの大きな差ではありませんでした。
出資総額2660万円以上の価格で売却できるかはやや疑問がありますが、優先出資額2128万円よりは高い価格で売却するのは容易であると判断します。
賃料と表面利回り
さらに募集賃料から優先出資額（2128万円）、出資総額（2660万円）の妥当性を検討します。
シティーホームズ文京音羽の賃貸募集状況を確認したところ、現時点では同じ広さで7階の28.81㎡の部屋が賃貸募集されており、賃料は月額115,000円（共益費込）となっています。
この月額家賃の年間賃料収入は138万円であり、これを用いて出資額と表面利回りの関係を計算しました。
| 出資額 | 表面利回り |
| 優先出資 2128万円 | 6.48% |
| 出資総額 2660万円 | 5.19% |
シティーホームズ文京音羽と同程度の築年数（築19年）の近隣マンションについて満室想定の表面利回りを調査したところ、5.0〜5.5%程度で販売されていました。
出資総額（2660万円）に対する表面利回りは妥当であり、優先出資（2128万円）以上の価格で売却できる可能性は高いと評価しました。
周辺マンションとの賃料比較
シティーホームズ文京音羽の月額家賃を115,000とすると、賃料㎡単価は3992円となります。
近隣で条件が類似するマンションを調査したところ、江戸川橋駅から徒歩3分および4分の物件がありましたので家賃を比較しました。
| マンション名 | 駅から徒歩 | 築年数 | 賃料㎡単価 |
| パークアクシス神楽坂ステージ（7階） | 4分 | 2004年8月 | 4510円 |
| レジデンス江戸川橋（2階） | 3分 | 2000年3月 | 3809円 |
上記2つの部屋の賃料㎡単価の間にシティーホームズ文京音羽の3992円/㎡があることから、家賃は妥当と考えます。
立地調査
シティーホームズ文京音羽の周辺にはminiピアゴ音羽1丁目店 徒歩2分、ナチュラルローソン 音羽一丁目店 徒歩1分と生活に便利なお店が近隣に揃っています。
最寄駅は東京メトロ有楽町線江戸川橋駅 徒歩約3分で通勤通学に便利な好立地です。
東京メトロ江戸川橋駅の2018年乗降人員数は54,473人で、10年前比107.9%と大幅に増加しています。
江戸川橋駅からは東京駅まで乗り換え1回約30分、品川駅まで乗り換え1回約35分、新宿駅まで乗り換え1回約20分と各主要駅に30分程度でアクセス可能です。
まとめ
FANTAS check 35号ファンドの調査結果は次の通りになりました。
元本割れのリスクは小さいと考えており、4ヶ月の運用で利回り5.0%も魅力ですが、管理人は36号ファンドを狙う予定です。
