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【ファンド調査】FANTAS repro-23 横浜市南区ファンドを評価

FANTAS repro 23号ファンドのポイント

FANTAS repro23号(空き家再生ファンド) の対象不動産は神奈川県横浜市南区唐沢に所在します。

横浜市、南区、唐沢地区の人口推移、周辺環境、周辺地価の査定・家賃の推定などからファンドの魅力やポイントを評価しました。

 

ココがポイント

・取引価格や路線価の調査による土地査定額は募集額(優先出資額)を上回る

・周辺戸建賃貸の賃料から推測する表面利回りは十分に高い

・ファンドの想定利回り7%は魅力十分

・出資上限20万円が採用されたため、出資の可能性はやや高まった

 

ココに注意

・物件が所在する横浜市南区唐沢の人口は減少傾向

・利回り7.0%・募集総額585万円・先着方式なので競争率は高いと予想される

 

管理人の評価 

 

FANTAS repro 23号ファンドの概要

FANTAS repro23号ファンドの概要をまとめました。

 

募集額(優先出資) 468万円
ファンド総額 585万円
劣後出資比率 20%
募集開始日時 2020年5月7日 18:00
予定利回り 7.0%
運用期間(※) 221日
最低投資額 1万円、上限10万円

 

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投資対象不動産

種別  :FANTAS repro(空き家再生ファンド)

物件  :神奈川県横浜市南区唐沢  木造2階建

最寄駅 :JR根岸線 石川町駅 徒歩18分

     横浜高速鉄道みなとみらい線  元町・中華街駅 徒歩28分

竣工日 :1952年、1990年12月増築(築68年)

建物面積:37.62㎡

現況  :賃貸中(4/30 リフォーム済)

 

立地調査 - 横浜市南区(唐沢地区)

対象不動産は横浜市南区唐沢、JR根岸線 石川町駅から徒歩で約18分の場所に所在します。

横浜市、南区および唐沢地区の人口の推移と周辺の利便性、最寄駅の利用状況を調査しました。

 

横浜市・南区・唐沢地区の人口推移

2020年3月末現在、横浜市の人口は約375.8万人、南区は20.0万人、対象不動産の所在する唐沢の人口は1753人です。 

人口の推移は横浜市は微増、南区はほぼ横ばい、唐沢地区はやや減少から横ばい傾向で、10年前に比べて横浜市は1.6%の増加唐沢地区は10.0%の減少となっています。

 

 

横浜市といえども地区によっては人口が減少しており、全国的に問題となっている空き家と無関係ではいられません。

空家の利活用について、FANTAS fundingでは空家を投資用不動産として再生するFANTAS reproに取り組んでおり、価値の低い空家をリフォームして賃貸用不動産として活用しています。

 

FANTAS funding

 

最寄駅の利便性

最寄駅はJR根岸線 石川町駅です。

駅までは徒歩約18分、自転車であれば5分程度であるため、利便性は高そうですが地形的に高低差がある点は自転車利用にはマイナスです(下図参照)。

※Google Mapsの一部を抜粋

 

なお、最寄駅ではありませんが横浜高速鉄道みなとみらい線の元町・中華街駅まで徒歩28分であり、場合によっては利用可能です。

 

JR石川町駅の2018年度1日あたり乗車人員数は32,702人、10年前比は94.0%と減少傾向です。

これはみなとみらい線元町・中華街駅の乗車人員数が2018年は31,664人、10年前比121.0%と増加していることが理由の一つに挙げられます。

 

石川町駅から都心へのアクセスは比較的良好で、東京駅までは乗り換えなし約55分(乗り換え1回45分)、新宿駅まで乗り換え1回約50分、横浜駅までは乗り換えなし約10分となっており、横浜へはもちろん、東京へも通勤可能です。

 

対象不動産の周辺施設

対象不動産の周辺の生活利便性に関連する施設を調査しました。

 

セブンイレブン横浜山元町店・・・徒歩5分

ローソン横浜山元町二丁目店・・・徒歩6分

プチマルシェフジ山元町店(スーパー)・・・徒歩9分

エンゼル山元町店(スーパー)・・・徒歩6分

ドラッグヨコハマ薬局(ドラッグストア)・・・徒歩4分

 

上記のように徒歩10分圏内にも様々な店舗があるため生活利便性は比較的高く、単身者向けと思われる本ファンドの対象物件にはメリットが大きいと考えます。

 

ファンドの安全性

本ファンドは募集額468万円であり、FANTAS fundingが20%の劣後出資を行い総額585万円となります。

募集額とファンド総額に対して対象不動産の評価額を査定しました。

 

4/30現在、リフォーム完了・入居済みとなっています。

リフォーム内容は”屋根やサッシを含め内外装ともリフォームを施しており築年数を感じさせない物件”とのことですが、以下の検討ではリフォーム費用を考慮していません。

 

対象不動産の地価を査定

対象不動産周辺の地価を推定するために、国土交通省地価公示、都道府県地価調査、国土交通省土地総合情報システム(http://www.land.mlit.go.jp/webland/)、全国地価マップ(https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal)、LIFULL HOME'S(https://www.homes.co.jp)を参考に、平塚市万田周辺の土地取引価格、路線価を一覧にしました。

 

価格内容 石川町駅から徒歩 住所 ㎡単価(万円)
取引価格 15分 横浜市南区唐沢 12.2
売出価格 16分 横浜市南区唐沢 13.9
売出価格 21分 横浜市南区平楽 11.8
相続税路線価※ 18分 横浜市南区唐沢 17.5
公示地価 23分 横浜市南区平楽 20.1
平均値 18.6分 ーーー 15.1

※対象不動産の前面道路の相続税路線価を1.25倍して計算に用いた

 

 

上表の「取引価格」から算出した横浜市南区唐沢の土地㎡単価の平均値は15.1万円、これに対象不動産の敷地面積をかけると査定額は509.9万円になりました。

この査定額はファンド総額には75万円ほど届きませんが、優先出資額を大幅に上回りました。

 

上記査定額に建物価格とリフォーム価格が上乗せされることを考慮すれば、ファンド総額以上の価格で売却できる可能性は高いと判断します。

 

対象不動産周辺の賃料

横浜市南区唐沢周辺の築30年以上の戸建賃貸・アパートの賃料について調査しました。

住所 築年数 石川町駅からの距離 ㎡単価(円)
横浜市南区唐沢 34 徒歩13分 1578
横浜市南区唐沢 32 徒歩18分 1491
横浜市南区唐沢 33 徒歩16分 1997

 

上記3物件の平均㎡単価は1,689円であり、本ファンドの対象不動産の延床面積37.62㎡をかけると月額賃料は63,500円程度と想定されます。

この場合、ファンドの総額585万円に対する表面利回りは13.0%、優先出資額468万円に対する表面利回りは16.3%と十分に利益が見込める額となります。

 

ぐりーんりんく号
この賃料の試算結果は実際の賃料にそこそこ近いよね!

 

まとめ

FANTAS repro 23号空き家再生ファンドの調査結果をまとめます。

 

ポイント

○ 優先出資:劣後出資=80:20

ファンドの総額585万円は土地査定額509.9万円より高いが、優先出資額468万円は査定額より低い

  ファンド総額 > 当サイト査定額 > 優先出資額

  → 元本毀損リスクは小さい

○ 横浜市の人口は微増も、南区唐沢地区の人口は減少傾向

○ JR石川町駅の通勤利便性は東京へも横浜へも良好、1日あたり乗車人員数は減少傾向

 

空き家再生ファンドは毎回瞬間蒸発してしまいますが、20万円の出資上限も設定されたため、倍率は高いと思いますが申し込みする予定です。 

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