【ファンド調査】ASSECLI 都庁前駅ファンドを調査

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ASSECLI 1号ファンド（都庁前駅区分マンション）のポイント

ASSECLI（アセクリ）の都庁駅前区分マンションファンドの対象不動産は新宿区に所在するマンション、パレステュディオ新宿都庁前です。

対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAI査定や査定サイトを調査してファンドの検討を行いました。

ココがポイント

優先出資：劣後出資＝78：22で元本毀損リスクを低減
利回り8%は不動産クラウドファンディングの中では最高水準
当サイト査定に対してファンド総額は96.7%、募集額は75.4%で元本の安全性は高い
都営大江戸線都庁前駅まで徒歩7分、東京の主要駅まで30分以内の好立地
最寄の都庁前駅の乗降人員数は10年前比140%以上の大幅増加

ココに注意

募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
マスターリース契約ではないので空室リスクが存在する

※2020年1月1日公開時、最低投資額が10万円という誤記がありましたので修正します。正しくは、ファンド募集概要にある通り最低投資額は1万円です。（2020年1月8日　誤記を削除）

管理人の評価　

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ASSECLI 新宿都庁駅前区分ファンド募集概要

ASSECLI（アセクリ）都庁駅前区分マンションファンドの概要を表にまとめました。

ファンドは優先・劣後方式を採用、優先出資：劣後出資＝78：22であり、元本毀損のリスクは小さいと言えます。

さらに、利回りは8.0%は不動産特定共同事業ファンド（不動産クラウドファンディング）の中では最高水準と言えます。

物件価格	2200万円
募集額	1716万円
募集開始日時	2020年1月10日 12:00〜
予定利回り	8.0%
運用期間	6ヶ月（2020年2月1日開始）
最低投資額	1万円

対象不動産の詳細

対象物件：パレステュディオ新宿都庁前　東京都新宿区西新宿3-6-17

築年月　：2006年2月（築14年）

専有面積：22.50㎡

対象不動産査定による安全性調査

パレステュディオ新宿都庁前の査定額を当サイトの独自評価、査定サイトの評価、実際の販売価格から算出した結果は以下の通りになりました。

査定方法	査定額（面積22.50㎡）
出資総額	2200万円
当サイト独自査定額	2275万円
査定サイト査定額	2293万円
同マンション販売価格	2765万円

いずれの査定も出資総額を上回っており、元本の安全性は高いと評価します。

以下、それぞれの査定額についてより詳しく説明します。

都庁前駅周辺の売出価格から算出した独自査定

豊洲駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から独自の査定額を算出しました。

その結果、パレステュディオ新宿都庁前の当サイト独自の査定は㎡単価＝101.1万円、価格＝2275万円になりました（専有面積22.50㎡）。

ファンドの総額2200万円は独自査定の96.7%、募集額（優先出資額）1716万円は75.4%に相当します。

査定サイトとAI査定の活用

続いて、査定サイトとAI査定を活用してパレステュディオ新宿都庁前の査定額を算出しました。

無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

パレステュディオ新宿都庁前の売り出し価格を調査

パレステュディオ新宿都庁前は、現時点で2件の売り出しがありましたので、それぞれの㎡単価を算出しました。

階	専有面積㎡	価格万円	㎡単価万円
3階	23.96	2800	116.9
4階	22.50	2900	128.9

2件の売り出し価格の平均㎡単価は122.9万円/㎡で、専有面積22.50㎡では価格2765万円となります。

この2765万円に対して本ファンドの出資総額2200万円は79.6%、募集額（優先出資額）1716万円は62.1%に相当し、現在の売り出し価格に対してファンドの総額はかなり低い設定となっています。

賃料と表面利回り

さらに募集賃料から優先出資額（1716万円）、出資総額（2200万円）の妥当性を検討します。

パレステュディオ新宿都庁前は現在2部屋の賃貸募集がされていますが、一方は家具家電付きで単純に家賃を算出するのが難しいことから、もう一方の賃料㎡単価4515円（22.5㎡で10.16万円（共益費込）、年間121.92万円）を採用して表面利回りを計算しました。

優先出資額と出資総額に対する表面利回りは以下の通りです。

出資額	表面利回り
優先出資額　1716万円	7.10%
出資総額　2200万円	5.54%

パレステュディオ新宿都庁前周辺の表面利回りが4.7±0.5%程度であることを考慮すると出資総額（2200万円）に対する表面利回り5.54%は十分高い利回りであると考えます。

ぐりーんりんく号

会員情報なので伏せておきますが、実際の家賃は上記想定よりやや低く、表面利回りも低いです。それでも5%は超えています！

注意ポイント

現在の借主は今のところ解約の意志はありませんが、途中解約になる可能性もあり空室リスクは存在します。

立地調査

パレステュディオ新宿都庁前の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

周辺施設

パレステュディオ新宿都庁前の周辺施設の一覧です。

かおり内科クリニック (15 m)
新宿パークタワー歯科 (92 m)
miniピアゴ渋谷本町3丁目店 (941 m)
マルエツプチ西新宿三丁目店 (426 m)
ローソン京王プレッソイン新宿店（106m）
ローソンストア100 西新宿三丁目店（298m）
薬ヒグチパークタワー店（211m）

スーパー、コンビニ、ドラッグストア、病院が1km以内に揃っていて生活利便性は高いと考えられます。

最寄駅＝都庁前駅の利用状況

最寄駅は都営大江戸線都庁前駅徒歩約7分で通勤にも通学にも便利な好立地です。

都庁前駅の2018年乗車人員数は25,373人で、10年前比143.6%と大幅な増加となっています。

都庁前駅からは東京駅まで乗り換え1回約30分、新宿駅まで乗り換えなし約2分、品川駅まで乗り換え1回約30分と東京の主要駅に30分以内でアクセス可能という便利な立地です。

パレステュディオ新宿都庁前から新宿駅までは徒歩約10分で行けるので、新宿駅を起点にすればもっと利便性は向上します。

まとめ

ASSECLI 新宿都庁前区分マンションファンド の調査結果は次の通りになりました。

元本割れのリスクが小さいことに加えて、利回り8.0%は非常に魅力的であることから投資する価値は高いと考えます。

査定サイト	㎡単価（万円）	価格（万円）
IESHIL	93.6	2107
SRE不動産	105.8	2381
マンションマーケット	106.2	2390
平均	101.9	2293