過去に募集されたファンド調査

FANTAS repro PJ第2号案件(南埼玉郡)空き家再生ファンドを調査

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FANTAS repro(ファンタスリプロ) PJ-2(空家再生)のポイント

ココがポイント


・空家をリフォームして再生するという現代の課題にマッチしたファンド

・宮代町の人口は直近5年間微増中

・最寄の東部動物公園駅は都心へのアクセスが良好

・東武動物公園まで徒歩圏内、子育て世代に魅力的

ココが課題


・最寄の東武動物公園駅は乗降人員数が10年前比98.0%で微減、徒歩でのアクセスは困難

・対象不動産評価額に対する募集額の割合が高め(総額の割合は84.3%、優先出資は67.4%)

 

ファンドの概要

募集額 528万円
募集開始日時 2018年12月4日 18:00
予定利回り 10.0%
運用期間 7ヶ月
最低投資額 1万円

FANTAS funding公式ページ

 

ファンドの安全性

 

出典:FANTAS fundhing プロジェクト一覧より

FANTAS repro PJ第2号案件は、埼玉県南埼玉郡宮代町の戸建です。

1990年の建築なので空家再生案件としては比較的新しい物件です。

既に賃貸物件として借り手の募集が始まっておりSUUMOにも掲載されています。

その情報によれば、三口ガスシステムキッチン、トイレ、洗面台を新規入れ替えするようで、水回りは気持ちよく使えそうです。

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築28年、土地面積138㎡、延床面積約131㎡の2階建5LDK戸建ということで、ファミリー向けとして家賃80000円で募集されています。

駅からの距離と築年数を考えると近隣の賃貸戸建より少し高めに見えますが、リフォーム済みの魅力は大きいです。

FANTAS fundingによる対象不動産の評価額は783万円であり、家賃80000円で契約できれば表面利回り12.3%となります。

水回りのリフォームが済んでいることからそれ以上の初期投資や管理コストは抑えられますし、借り手を付けてから売却されれば条件は悪くありません。

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そこで、評価額783万円の妥当性を検証するために南埼玉郡の中古戸建物件をリサーチしました。

当エリアの売却物件が少ないため参考程度ですが、最寄駅:東武動物公園駅徒歩24分、築年数:27年、土地面積:104.5㎡で555万円で売り出されている物件をサンプルとしました。

木造の建物は耐用年数が過ぎているため、評価額0とすると、㎡単価5.31万円となり、土地面積138㎡の対象不動産の評価額は732.9万円と算出されます。

キッチン、トイレ、洗面台の新調には少なくとも50万円以上かかるので、783万円の評価額は妥当だと考えます。

 

ファンドの募集総額は660万円で評価額783万円の84.3%、投資家の優先出資は528万円で同67.4%です。

評価額より30%以上低い価格での売却は考えにくく、元本割れのリスクは小さいと判断します。

FANTAS repro第1号案件(詳細は下記リンクへ)では募集総額503万円に対して物件評価額723万円で、割合は69.6%、優先出資は402万円で同55.6%なので、第2号案件は評価額に対する募集額の割合が高いと言えます。

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ファンド総額660万円、運用期間7ヶ月、予定分配率10%であることから、必要な配当原資は38.5万円となり、家賃設定80000円の場合は5ヶ月以上の入居が想定されています。

早く入居者が見つかれば安心ですね。

なお、家賃を下げれば早く入居者が見つかりますが、売却時の表面利回りが悪くなるリスクが生じます。

 

立地調査

対象不動産は西原団地にあり、周囲に戸建が集まった立地にあります。

1990年頃にできた住宅街と思われるので周辺の住民は50〜60代の方が多いのではないかと予想します。

その子供世代がちょうど家庭を持ち始める頃なので住民の入れ替わりが起こる時期かもしれません。

子供世代がそのまま入居したり、安い物件を狙った購入需要もあると考えます。

 

最寄駅は東武動物公園駅で、距離が約2kmあるため徒歩でのアクセスは困難ですが、自転車なら数分の距離です。

東武動物公園駅を通る東武鉄道は日比谷線、半蔵門線、田園都市線への乗り入れで都心通勤にも利用可能、ショッピングにも利用できます。

例えば東京駅までは約1時間、霞ヶ関へは乗り換えなしの1時間半です。

東武動物公園駅の乗降人員数は2017年:32463 人で10年前比98.0%と微減です。

周辺には外用消炎鎮痛薬で有名な”トクホン”の工場や日本工業大学などの施設があります。

 

さらにレジャー施設である東武動物公園まで徒歩14分とのことで、子育て世代には週末の遊び場が近所にあるのは魅力的です。

宮代町の住み心地についてクチコミサイトを調べると、都心や神奈川へのアクセスが非常に良いこと、東武動物公園が近いこと、自然があり子育てに適していることがメリットに挙がっています。

一方で、グルメスポットがない、医療機関が少ない、大型スーパーがないなどがデメリットに挙げられています。

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上記のメリット・デメリットは郊外であればよく言われる事なので特に住み心地に問題はなく、家賃が妥当であれば賃貸需要はあると考えます。

 

ファンド検討のまとめ

空家再生案件の物件としては比較的新しく、写真で見る限りはまだまだ使えそうで、立地もファミリーに向いていると考えます。

家賃もリフォーム済みであることを考慮するとおおむね妥当で、入居者がつけば売却も可能と判断しますので、ぜひ投資したい案件です。

ただ、528口しかないので募集開始間も無く満口になるのではないかと予想します。

 

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