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【ファンド調査】ASSECLI 白金台2号ファンドの詳細と評価

ASSECLI 2号ファンド(リビオレゾン白金)のポイント

ASSECLI(アセクリ)の新規ファンド(白金台2号ファンド)の対象不動産は港区白金6丁目に所在するマンション、リビオレゾン白金です。

対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAI査定や査定サイトを用いて物件の詳細調査を行いました。

 

ココがポイント

  • 優先出資:劣後出資=90:10で元本毀損リスクを低減
  • 当サイト査定に対してファンド総額は80.3%、募集額は72.3%であるため元本の安全性は高いと評価
  • 東京メトロ日比谷線 広尾駅まで徒歩10分、東京の主要駅まで30分以内の好立地
  • 最寄の広尾駅の乗降人員数は10年前比113%以上の大幅増加

 

ココに注意

  • 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
  • 契約期間を12ヶ月を超えない範囲で延長する場合がある
  • 運用期間6ヶ月であるが、コロナウイルスの影響で見通しが不透明

 

管理人の評価 

 

白金台2号ファンド募集概要

ASSECLI(アセクリ)白金台区分2号ファンドの概要を表にまとめました。

ファンドは優先・劣後方式を採用しており、優先出資:劣後出資=90:10と元本毀損リスクの低減が図られています。

利回りは4.0%と区分マンションのファンドとしては平均よりやや高いと考えます。

 

物件価格 4000万円
募集額 3600万円
募集開始日時 2020年3月16日 12:30〜
予定利回り 4.0%
運用期間 6ヶ月(2020年3月31日開始)
最低投資額 1万円

 

対象不動産の詳細

対象物件:リビオレゾン白金 東京都港区白金6丁目2-9

築年月 :2012年2月(築9年)

専有面積:41.19㎡

月額家賃:169,000円(※2020年2月21日更新 東京建物不動産販売 サイト情報から取得)

 

対象不動産査定による安全性調査

リビオレゾン白金の査定額を当サイトの独自評価、査定サイトの評価、実際の販売価格から算出した結果は以下の通りになりました。

 

査定方法 査定額(専有面積41.19㎡)
出資総額 4000万円
当サイト独自査定額 4979万円
査定サイト査定額 4787万円
同マンション販売価格 4600万円

 

以下、それぞれの査定額についてより詳しく説明します。

 

広尾駅周辺の売出価格から算出した独自査定

広尾駅から徒歩15分圏内の約20㎡〜60㎡の中古区分マンションを対象として、販売価格から独自の査定額を算出しました。

その結果、リビオレゾン白金の当サイト独自の査定は㎡単価=120.9万円、価格=4979万円になりました(専有面積41.19㎡)。

 

ファンドの総額4000万円は独自査定の80.3%募集額(優先出資額)3600万円は72.3%に相当し、査定額の方が高い結果となりました。

 

査定サイトとAI査定の活用

続いて、査定サイトとAI査定を活用してリビオレゾン白金の査定額を算出しました。

 

無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

 

AI査定サイトは、マンションデータplusSER不動産マンションマーケットを使って調査し、3社の結果から平均を算出しました。

 

査定サイト ㎡単価(万円) 価格(万円)
マンションデータplus 117.0 4819
SRE不動産 119.1 4906
マンションマーケット 112.5 4635
平均 116.2 4787

 

今回の2つの査定の平均値は㎡単価116.2万円、価格4787万円となり、当サイト独自査定の結果より約192万円安いという結果でした。

 

本ファンドの出資総額4000万円はAI査定額の83.6%募集額(優先出資額)3600万円はAI査定額の75.2%に相当し、査定額の方が高い結果になりました。

 

当サイト独自査定、AI査定どちらと比較しても出資総額・募集額が大幅に低く、元本の安全性は高いと評価します。

 

リビオレゾン白金の売り出し価格を調査

リビオレゾン白金は、現時点で1件、直近にもう1件の売り出しがありましたので、それぞれの㎡単価を算出しました。

 

専有面積 ㎡ 価格 万円 ㎡単価 万円
8階 41.19 4800 118.5
11階 41.19 4600 111.7

 

2件の売り出し価格の平均は㎡単価115.1万円になりますが、本ファンドの対象住戸と同じ11階の売出価格がわかりましたので、今回はこの売出価格から算出した㎡単価111.7万円、4600万円を採用します。

この4600万円に対して本ファンドの出資総額4000万円は87.0%、募集額(優先出資額)3600万円は78.3%に相当し、現在の売り出し価格に対してファンドの総額は低い設定となっています。

 

ぐりーんりんく号
実際の購入額はわからないけど、4600万円で売り出されていた物件だからキャピタルゲインを狙える可能性もあるね!

 

賃料と表面利回り

さらに募集賃料から優先出資額(3600万円)、出資総額(4000万円)の妥当性を検討します。

リビオレゾン白金の本ファンドの対象住戸は月額169,000円(年額2,028,000円、東京建物不動産販売のサイトから取得)となっています。

優先出資額と出資総額に対して、この家賃から算出した表面利回りは、

 

出資総額(4000万円)・・・5.07%

優先出資額(3600万円)・・・5.63%

 

となり、周辺マンションの表面利回りが4.0〜5.0%であることを考慮すれば、十分高い利回りであると考えます。

 

注意ポイント

現在の借主からの退去報告はありませんが、途中解約になる可能性もあり、マスターリース契約ではないため空室リスクは存在します。

予定利回り4.0%、運用期間6ヶ月の場合に必要な配当原資(優先出資分)は約72万円で、これは想定される家賃月額の4.26ヶ月分に相当し、6ヶ月の運用期間中、5ヶ月以上賃貸できれば配当を確保できることになります。

 

立地調査

リビオレゾン白金の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

 

周辺施設

リビオレゾン白金の周辺施設の一覧です。

 

  • ファミリーマート 恵比寿二丁目店(徒歩2分)
  • ローソン 天現寺店(徒歩3分)
  • ミニストップ 白金6丁目店(徒歩4分)
  • マルエツ プチ 白金台プラチナ通り店(徒歩4分)
  • マツモトキヨシ 恵比寿3丁目店(徒歩1分)
  • 白金クリニック(徒歩3分)

 

コンビニ・スーパー・ドラッグストア・クリニックが徒歩5分圏内に存在し、生活利便性は高いと考えられます。

 

最寄駅=広尾駅の利用状況

最寄駅は東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩約10分で通勤にも通学にも便利な好立地です。

広尾駅の2017年乗車人員数は31,630人で、10年前比113.1%と大幅に増加となっています。

広尾駅からは東京駅まで乗り換え1回約20分、新宿駅まで乗り換え1回約20分、品川駅まで乗り換え1回約20分と東京の主要駅に30分以内でアクセス可能という便利な立地です。

 

まとめ

ASSECLI 2号ファンド(リビオレゾン白金)の調査結果は次の通りになりました。

 

 

元本割れのリスクは小さく、利回り4%は平均以上と考えているため、ファンドとしては魅力的です。

しかし、新型コロナウイルスが不動産業界や価格に与える影響が不透明であり、6ヶ月後に売却が困難になることも考えられるため、問題の早期終息を願いたいところです。

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