CREAL 23号ファンドのポイント
CREALの新規ファンド（CREAL 23号 西蒲田レジデンスファンド）の対象不動産はに所在するマンション、ルーブル蒲田壱番館です。
対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出してCREAL23号ファンドを評価しました。
ココがポイント
- 優先出資：劣後出資＝90：10で元本毀損リスクを低減
- マスターリース契約により配当原資を確保
- 東急池上線 蓮沼駅 徒歩約2分の超・駅近物件で、東京の主要駅にアクセス可能
- 蓮沼駅の乗降人員数は10年前比119%以上の大幅増加中で、賃貸需要が見込める
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 当サイト独自の査定とAI査定額が優先出資額を下回る
- 投資上限金額が10万円に設定されている
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CREAL ファンド募集概要
ファンドの概要を表にまとめました。
利回りはCREALの前回の22号レジデンスファンドの3.0%を上回る3.5%に設定され、優先出資：劣後出資＝90：10はCREALのファンドの通常の設定になっています。
今回は投資上限金額が10万円に設定されているため、投資予算が多い方にはデメリット、少ない方にはクリック合戦の緩和でメリットになります。
| 出資総額 | 1929万円 |
| 募集額 | 1737万円 |
| 募集開始日時 | 2019年11月1日 20：00 |
| 予定利回り | 3.5% |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円（最大10万円） |
対象不動産の詳細
対象物件：ルーブル蒲田壱番館 東京都大田区西蒲田7-37-1
築年月 ：2002年3月（築18年）
専有面積：20.22㎡
契約形態：マスターリース契約
各種不動産査定による安全性評価
ルーブル蒲田壱番館の査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。
駅周辺の売出価格から算出した独自査定
駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から査定額を算出しました。
その結果、ルーブル蒲田壱番館の当サイト独自の査定は㎡単価＝76.6万円、価格＝1549万円になりました（専有面積20.22㎡）。
ReTechを活用したAI査定
当サイト独自の査定額とAI査定サービスによる査定額を比較します。
無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。
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今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、SRE不動産（https://sre-realestate.com/uri/mansion/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。
| 査定サイト | ㎡単価（万円） | 価格（万円） |
| PRICE MAP | 74.3 | 1502 |
| SRE不動産 | 80.7 | 1632 |
| マンションマーケット | 78.0 | 1577 |
| 平均 | 77.7 | 1570 |
今回の3つの査定の平均値は㎡単価77.7万円、価格1570万円となり、当サイト独自査定の結果より21万円高いだけで差はほとんどありませんでした。
本ファンドの出資総額1929万円は、当サイト独自査定額より25%ほど高く、AI査定額との比較でも23%程度高いという結果で、想定価格での売却には疑問があります。
優先出資額1737万円も当サイト独自査定額より12%ほど高く、AI査定額との比較でも11%程度高いという結果で、慎重な出資判断をしたいと思います。
実際の売り出し価格からの評価
ルーブル蒲田壱番館の売り出し価格を調査したところ、現在は売り出しがありませんが、2019年2月の売り出し価格（㎡単価）は87.65万円/㎡でした。
これを20.22㎡の部屋に換算すると1772万円となります。
CREALの物件の階数は不明であるため正確な価格は見積もれませんが、この価格が参考になることは間違いなく、出資総額1929万円は高く、優先出資額1737万円は妥当と考えられます。
表面利回りから算出した評価
現時点でルーブル蒲田壱番館の募集賃料を調べたところ、9階の20.22㎡の部屋が8.3万円（管理費込）で募集されており、賃料㎡単価は4105円になりました。
今回の物件は専有面積は同じく20.22㎡なので月額賃料は8.3万円程度と考えられ、これから算出した表面利回りは下記の通りになります。
- 出資総額 1929万円 ：5.16%
- 優先出資 1737万円 ：5.73%
ルーブル蒲田壱番館の築年数18年に対して、出資総額に対する表面利回り約5.2%は平均的という印象で出資総額での売却の可能性もないわけではありません。
優先出資額に対する利回り5.73%は十分魅力があるので優先出資額以上での売却の可能性は高いと判断します。
立地調査
ルーブル蒲田壱番館の周辺には、ローソン LTF 太田蓮沼駅前店 徒歩約1分、まいばすけっと 西蒲田7丁目店 徒歩約3分、東急プラザ蒲田 徒歩約9分と生活に便利な施設が揃っています。
最寄駅は東急池上線 蓮沼駅 徒歩約2分という駅近物件で通勤通学に便利な好立地です。
蓮沼駅の2018年の1日あたり乗降人員数は8597人と少ないものの、10年前比は119.3%と大幅に増加しています。
蓮沼駅からは東京駅まで乗り換え1回約30分、品川駅まで乗り換え1回約20分、新宿駅まで乗り換え1回約45分と各主要駅に比較的アクセス良好です。
徒歩8分の場所にJR京浜東北線 蒲田駅があるため、これを利用することで選択肢が広がります。
まとめ
CREAL 23号 西蒲田レジデンスファンドの調査結果をまとめます。
当サイト独自査定やAI査定の額よりも出資総額が20%以上、優先出資額が10%以上高いため、出資は慎重に考えたいと思います。
賃貸利回りの観点からは優先出資額相当での売却は十分に可能と考えられます。
ファンド利回り3.5%は前回の3.0%よりも改善しているので、出資の価値はありますが、11月の大型案件にも投資したいので、今回も出資は見送る予定です。