CREAL 22号ファンドのポイント
CREALの新規ファンド（CREAL 22号 白山レジデンスファンド）の対象不動産はに所在するマンション、菱和パレス文京白山です。
対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出してCREAL22号ファンドを評価しました。
ココがポイント
- 優先出資：劣後出資＝90：10で元本毀損リスクを低減
- マスターリース契約により配当原資を確保
- 都営地下鉄三田線 白山駅 徒歩約6分の駅近物件で、東京の主要駅にアクセス良好
- 白山駅の乗降人員数は10年前比123%以上の大幅増加中で、賃貸需要が見込める
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 利回り3.0%はCREALのファンドでは過去最低
- 投資上限金額が10万円に設定されている
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CREAL ファンド募集概要
ファンドの概要を表にまとめました。
利回りはCREALの前回の21号レジデンスファンド（3.3%）を下回る3.0%に設定され、優先出資：劣後出資＝90：10はCREALのファンドの通常の設定になっています。
今回は投資上限金額が10万円に設定されているため、投資予算が多い方にはデメリット、少ない方にはクリック合戦の緩和でメリットになります。
| 出資総額 | 2192万円 |
| 募集額 | 1973万円 |
| 募集開始日時 | 2019年10月28日 20：00 |
| 予定利回り | 3.0% |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円（最大10万円） |
対象不動産の詳細
対象物件：菱和パレス文京白山 東京都文京区白山2-26-13
築年月 ：2001年2月（築19年）
専有面積：20.21㎡
契約形態：マスターリース契約
各種不動産査定による安全性評価
菱和パレス文京白山の査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。
白山駅周辺の売出価格から算出した独自査定
白山駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から査定額を算出しました。
その結果、菱和パレス文京白山の当サイト独自の査定は㎡単価＝85.7万円、価格＝1733万円になりました（専有面積20.21㎡）。
ReTechを活用したAI査定
当サイト独自の査定額とAI査定サービスによる査定額を比較します。
無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。
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今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、SRE不動産（https://sre-realestate.com/uri/mansion/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。
| 査定サイト | ㎡単価（万円） | 価格（万円） |
| PRICE MAP | 89.8 | 1816 |
| SRE不動産 | 88.3 | 1784 |
| マンションマーケット | 92.1 | 1860 |
| 平均 | 90.1 | 1820 |
今回の3つの査定の平均値は㎡単価90.1万円、価格1820万円となり、当サイト独自査定の結果より87万円高い査定額となりました。
本ファンドの出資総額2192万円は、当サイト独自査定額より26%ほど高く、AI査定額との比較でも20%程度高いという結果で、想定価格での売却には疑問があります。
募集額1973万円も当サイト独自査定額より14%ほど高く、AI査定額との比較でも8%程度高いという結果で、出資に関しては慎重にならざるを得ません。
実際の売り出し価格からの評価
菱和パレス文京白山の売り出し価格を調査したところ、住友不動産販売 麹町営業センターの専任媒介案件がありました。
1980万円 9階 20.21㎡ オーナーチェンジ物件 家賃：83,500円/月（表面利回り5.06%）
CREALの物件の階数は不明ですが、賃料は上記よりも高いため同等の利回りであればもう少し高い価格での売却も可能と考えます。
しかし、同一面積の物件が売られている以上、この価格が目安になることは間違いなく、出資総額2192万円は高く感じてしまいます。
表面利回りから算出した評価
現時点で菱和パレス文京白山の募集賃料を調べたところ、8階の20.46㎡の部屋が募集されており、賃料㎡単価は4326円でした。
今回の物件は専有面積が20.21㎡なので月額賃料は8.7万円程度と考えられ、これから算出した表面利回りは下記の通りになります。
- 出資総額 2192万円 ：4.79%
- 優先出資額 1973万円 ：5.32%
築19年ということを考えると、出資総額に対する表面利回りが4.8%未満は物足りない印象で出資総額での売却は微妙です。
優先出資額に対する利回り5.32%は十分魅力があるので優先出資額以上での売却は可能と判断します。
立地調査
菱和パレス文京白山の周辺には、まいばすけっと 白山１丁目店 徒歩約1分、セブン-イレブン 小石川白山通り店 徒歩約4分、クイーンズ伊勢丹 小石川店 徒歩約5分、ファミリーマート 文京白山駅前店 徒歩約5分と生活に便利な施設が揃っています。
最寄駅は都営三田線 白山駅 徒歩約6分で通勤通学に便利な好立地です。
白山駅の2018年の1日あたり乗降人員数は51,351人、10年前比は123.3%と大幅に増加しています。
白山駅からは東京駅まで乗り換え1回約25分、品川駅まで乗り換え1回約35分、新宿駅まで乗り換え1回約25分と各主要駅に30分前後でアクセス可能です。
徒歩13分にある東京メトロ南北線 東大前駅を利用することも可能なため、選択肢が広がります。
まとめ
CREAL 22号 白山レジデンスファンドの調査結果をまとめます。
当サイト独自査定やAI査定の額よりも出資総額が20%以上高いため、出資総額相当での売却にはやや疑問を感じます。
菱和パレス文京白山の実際の売り出し価格や利回りの観点からは優先出資額相当での売却は可能と考えますが、利回り3.0%は過去最低なので、この点を踏まえて出資は見送る予定です。